변곡점 맞는 서울집값
강남권 집값 급격히 떨어지며
성동·강동 등과 가격차 좁아져
강남 급매로 수요 대거 이동
한강변 25억대 매물 73% 급증
대폭 오른 종부세 고지서 임박
세부담에 집값 더 조정될 수도






강남3구(강남·서초·송파구)에서 시작된 아파트값 하락세가 성동·강동구 등 한강벨트로 번지면서 서울 집값이 변곡점에 들어섰다는 관측이 나온다. 강남권 고가 아파트의 호가가 내려가면서 그동안 가격 상승세를 이어온 한강벨트 아파트가 상대적으로 비싸 보이기 시작한 것이다. 실제 한강벨트 주요 단지가 몰린 25억원 이상~30억원 미만 아파트 매물은 최근 100일간 70% 넘게 급증했다.

12일 부동산 데이터 플랫폼 콕집에 의뢰해 서울 아파트 매매 매물을 호가 5억원 단위로 분석한 결과, 25억원 이상~30억원 미만 매물은 지난 8월 3일 4084가구에서 이달 11일 7050가구로 72.6% 증가했다. 같은 기간 서울 전체 매물은 6만404가구에서 8만1719가구로 35.3% 늘었다. 25억원 이상~30억원 미만 매물 증가율이 전체 평균의 두 배를 웃돈 셈이다. 반면 10억원 미만 매물은 14.5%, 50억원 이상은 21.3% 늘어나는 데 그쳤다.

초고가 아파트는 매물 증가세보다 기존 매물의 호가 인하가 두드러졌다. 지난 100일간 매물로 나와 있던 서울 50억원 이상 아파트 3391가구 가운데 60.8%가 호가를 낮췄다. 반면 10억원 이상~20억원 미만에서는 호가를 올린 매물(24.1%)이 내린 매물(21.2%)보다 많았다. 비싼 아파트일수록 가격을 낮춰 매수자를 찾는 움직임이 뚜렷한 것이다.

강남권 아파트값이 내려가면서 마포·성동구 등 한강벨트 주요 단지와의 가격 차이도 좁혀지고 있다. 마포구 염리동 마포프레스티지자이 전용면적 84㎡ 호가는 28억~29억원인 반면 강남구 개포현대2차의 같은 면적은 30억원대에 매물이 나와 있다. 한강벨트 신축 아파트를 살 돈에 조금만 보태면 강남권 진입도 가능해진 셈이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남은 떨어지는데 한강벨트는 오랫동안 버티면서 가격이 붙어버렸다"며 "이 가격대를 사려던 사람들이 강남 급매로 넘어가면서 20억~30억원 사이가 애매하게 낀 시장이 됐다"고 말했다.

한강벨트 집주인들이 강남권으로 갈아타기 위해 기존 주택을 먼저 내놓고 있는 점도 매물 증가의 한 원인으로 꼽힌다.

성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84㎡ 호가는 28억원 수준이지만 서초구 서초동 서초래미안의 같은 면적은 30억원대 초반에 매물이 나와 있다. 단순 호가 차이만 놓고 보면 수억 원을 보태 강남권으로 옮겨갈 수 있는 것이다.

토지거래허가와 대출 규제로 주택 매수에 제약이 커지면서 갈아탈 집을 먼저 계약하기보다 살던 집부터 내놓는 경우가 많다는 분석이다. 실제 최근 100일간 마포·용산·성동구 매물은 41.3% 늘어 강남3구(36.2%)보다 증가율이 높았다.






강남3구 중에서는 상대적으로 집값이 낮은 송파구의 조정세가 두드러진다. 11월 둘째 주 송파구 아파트값은 0.35% 내려 전주(-0.17%)보다 낙폭이 두 배 이상 커졌다. 최근 100일간 송파구의 25억~30억원 사이 매물도 860가구에서 1765가구로 두 배 이상 늘었다. 30억~35억원 사이에서는 분석 대상 매물의 78%가 호가를 낮췄다. 반면 강남·서초구는 14주 연속 하락했지만 낙폭은 줄었다.

강남권 초고가 아파트를 제외하면 가격 조정폭은 아직 크지 않다. 동작구 흑석동과 강동구 명일동 등 그동안 가격 변동이 거의 없던 곳에서 호가를 수천만 원 낮춘 매물이 등장하기 시작한 수준이다. 이번 주 성동구(-0.02%)와 강동구(-0.01%)는 하락 전환했지만 마포구(0.10%)와 용산구(0.03%)는 여전히 상승세를 유지했다. 성북구(0.39%)와 강북구(0.32%), 노원구(0.20%)는 오히려 상승폭을 키웠다. 서울 전역으로 하락세가 확산됐다고 보기는 이른 상황이다.

향후 변수는 종합부동산세다. 이달 하순 종부세 고지서가 발송될 예정이고 국회에서는 내년 종부세 부담을 결정할 세법 개정안이 심의된다. 내년 6월 1일 과세기준일을 앞두고 매물이 추가로 출회하면 가격 조정 압력이 커질 수 있다는 전망이 나온다.

반면 강남과 한강벨트의 가격 차이가 다시 벌어질 수 있다는 관측도 있다. 한강벨트 집주인들이 기존 주택을 처분하고 강남권으로 갈아타기 시작하면 강남권 30억원대 아파트가 먼저 반등할 수 있다는 것이다.

정보현 NH투자증권 부동산연구위원은 "25억~30억원 사이 매물 증가는 상급지로 갈아타려는 채비로 보인다"며 "내년 상반기에는 이 구간 매물이 줄고 강남 중급지와 한강벨트 상급지의 좁혀진 가격 차가 다시 벌어질 수 있다"고 말했다.

[박재영 기자 / 박소은 기자]