‘검은 고양이든 흰 고양이든 쥐만 잘 잡으면 된다.’

중국 덩샤오핑의 흑묘백묘(黑猫白猫)론.

요즘 서울 재개발에도 통하는 말이다.

정부는 공공재개발에 힘을 싣고, 서울시는 민간재개발을 밀어주고 있다. 사업을 공공이 맡든 민간이 맡든 결국 중요한 건 낡은 빌라를 얼마나 빨리 적은 비용으로 새 아파트로 바꾸느냐다.

조합원과 투자자에게는 사업성이, 새 아파트 분양을 기다리는 예비청약자에게는 공급 시기가 최대 관심사다. 용적률을 높여 아파트를 더 많이 짓는 것도 좋지만 사업이 늦어지면 수익성이 반감된다. 공사비와 금융비용이 늘고 투자금이 묶이는 기간도 길어지기 때문이다.

공공·민간 재개발 장단점과 실제 사업 진행 상황을 서울 성북구 장위뉴타운 사례를 통해 살펴봤다.

공공재개발, 용적률 1.3배 높이고 수수료 1%로 낮춘다

장위뉴타운은 2005년 서울 성북구 장위동 일대 15개 구역에서 시작된 서울 최대 재개발 사업이다. 돌곶이로를 기준으로 비교적 평지인 동쪽은 재개발이 상당 부분 마무리됐지만 구릉지가 많은 서쪽은 2008년 글로벌 금융위기와 뉴타운 출구전략 등으로 사업이 지지부진했다.

정비구역 해제까지 잇따르면서 ‘반쪽 뉴타운’이라는 오명도 얻었다. 현재 8·9구역은 공공재개발, 13-1·13-2·14·15구역은 민간재개발 방식으로 사업을 추진하고 있다.

이재명 대통령이 최근 방문해 띄운 곳은 장위9구역이다. 장위9구역은 2017년 정비구역에서 해제됐다가 2021년 공공재개발 후보지로 선정되면서 기사회생했다. 2023년 12월 재정비촉진계획이 결정됐고 이듬해 1월 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 지정됐다. 지난해 4월에는 DL이앤씨·현대건설 컨소시엄을 시공사로 선정했다. 약 8만4000㎡ 부지에 최고 49층, 2230가구 규모로 재개발을 추진 중이다. 지난달 통합심의를 신청했다.

가장 큰 매력은 용적률 인센티브다. 법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지 받을 수 있다. 실제 LH는 장위9구역 용적률을 약 250%에서 300%로 높여 200가구 이상을 추가 확보했다고 설명했다. 이를 통해 가구당 5000만원 이상 주민 부담을 줄일 수 있다는 게 LH의 분석이다. 정부는 법적 상한 용적률을 1.3배까지 높이는 방안을 추진하고 있는데 사업 절차상 장위9구역이 수혜지가 될지는 미지수다.

금융비용을 아낄 수 있다는 점도 장점이다. LH는 회사채 금리가 약 3.8%로 민간 프로젝트파이낸싱(PF) 금리보다 낮다는 점을 내세운다. 주택도시기금의 사업비·이주비 융자 지원도 받을 수 있다. 현재 총사업비의 3% 수준인 사업관리 수수료도 향후 신규 구역부터 1%로 낮아진다. LH 관계자는 “구역당 평균 약 120억원의 비용 절감 효과가 있다”고 설명했다.

한 대형 건설사 관계자는 “시공사 입장에선 공공도 나쁠 게 없다”며 “도급공사처럼 공사비를 받고 나오면 되기 때문에 공공시행자가 제대로만 해주면 손해 보는 장사는 아니다”라고 말했다.

다만 공공재개발은 임대주택 공급 부담이 상대적으로 크다. 장위9구역은 기존 정비계획상 2230가구 중 763가구(34.2%)가 임대주택이다. 용적률을 높여 아파트를 더 짓더라도 임대주택 비율과 매각 조건에 따라 조합원에게 돌아가는 이익은 달라질 수 있다. 분양가상한제 적용 제외 혜택도 2023년 강남3구와 용산구를 제외한 서울 전역에서 분양가상한제가 해제되면서 차별성이 줄었다.

서울에서 공공재개발로 착공한 사업지는 아직 한 곳도 없다. LH는 “신설1구역이 내년, 거여새마을구역이 2028년 착공할 예정”이라고 설명했다. 장위9구역의 경우 LH는 2029년 6월 착공, 2033년 3월 입주가 목표다. 계획대로라면 공공재개발 후보지 선정부터 입주까지 12년이 걸리는 셈이다.

민간재개발, 서울시가 인허가·사업성 총력 지원

민간 재개발인 장위15구역은 2018년 정비구역에서 해제됐다가 주민들이 제기한 소송에서 2021년 대법원 승소로 사업을 되살렸다. 이듬해 3월 조합을 설립했고 지난해 11월 현대건설을 시공사로 선정했다. 올해 5월에는 서울시 정비사업 통합심의를 통과했다. 서울시의 ‘닥공(닥치고 공급)’ 총력전 효과를 톡톡히 봤다. 장위9구역보다 사업 진행 단계에서 앞서 있다.

최근 성북구가 공람한 재정비촉진계획 변경안에 따르면 장위15구역은 장위동 233-42번지 일대 18만7669㎡에 지하 8층~지상 36층, 3311가구를 짓는다. 이 가운데 임대주택은 676가구로 전체의 약 20%다. 임대를 제외한 분양주택은 2635가구다. 조합은 연내 사업시행계획 수립 총회를 열고 내년 상반기 사업시행인가를 받는 것을 목표로 하고 있다.

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