5년간 서울 정비사업 분석
서울 재개발·재건축 73곳
공사비 평균 60% 급등
비강남, 강남과 차이 없어
노량진2구역 설계변경 등
비용 추가부담 1인당 10억
고분양가에 사업지연 악순환






서울 강남권 못지않게 비강남권 정비 사업장의 공사비가 치솟으면서 조합원 부담이 커지고 있다. 일부 사업장에서는 공사비 증가에 따른 조합원 1인당 추가 부담 추산액이 10억원을 넘었다. 공사비 급등이 고분양가와 사업 지연으로 이어지면 정부의 '닥치고 공급'(닥공) 정책에도 걸림돌이 될 수 있다는 우려가 나온다.

11일 서울시가 오천진 서울시의원에게 제출한 최근 5년간 정비사업 공사비 상승 현황에 따르면 서울 재개발·재건축 사업장 73곳의 공사비 상승률은 평균 59.1%였다. 강남3구(강남·서초·송파구)를 제외한 54곳도 평균 57.5% 올라 강남3구 19곳(63.9%)과 격차가 6.4%포인트에 불과했다. 사업 유형별로는 재건축이 평균 68.4%, 재개발은 51.5% 올랐다. 공사비 상승이 강남 고가 재건축만의 문제가 아니라는 얘기다.

공사비 증액분을 조합원 수로 나눈 1인당 추가 부담 추산액은 평균 3억2000만원이었다. 강남3구가 평균 4억1000만원, 비강남권도 3억원에 달했다. 동작구 노량진2구역은 10억3000만원으로 가장 컸고 성북구 장위10구역도 9억9000만원이었다. 강남구 구마을3지구와 은평구 역촌1구역도 각각 9억6000만원에 달했다. 추가 부담 상위 10곳 중 절반이 비강남권이었다. 다만 이는 공사비 증액분을 단순 배분한 것으로 일반분양에 따른 수익 등은 포함되지 않아 실제 조합원 분담금 증가액과는 차이가 있다.

공사비 상승은 원자재값 급등만으로 설명하기 어렵다. 증액 사유를 중복 집계한 결과 물가변동과 원자재값 상승을 꼽은 사업장이 59곳으로 가장 많았지만 설계·연면적·용도 변경도 49곳, 마감재·인테리어 변경은 48곳에 달했다. 공사기간 연장과 추가 인력·장비 투입을 이유로 든 곳도 24곳이었다. 금융비용 증가와 브랜드 고급화도 공사비를 끌어올렸다. 사업이 장기화하는 동안 물가 상승에 더해 주거 수준을 높이기 위한 설계변경이 겹치면서 비용 부담이 눈덩이처럼 불어난 셈이다. 한 건설사 관계자는 "비강남권은 사업이 장기간 지연된 곳이 적지 않다"며 "그사이 커뮤니티 시설을 늘리고 마감재와 브랜드를 고급화하는 등 설계 변경이 많아지면서 공사비 상승폭도 커졌다"고 말했다.

근로시간과 안전 규제도 공사비 증액 사유로 제시됐다. 강서구 등촌1구역과 송파구 잠실진주아파트 등은 주 52시간 근무제를, 강북구 미아3구역과 서초구 신반포4지구는 토요휴무제를 이유로 들었다. 동대문구 청량리6구역은 중대재해처벌법 도입과 안전기준 강화를, 신반포4지구와 성북구 장위4구역 등은 건설노조나 화물연대 파업을 증액 사유에 포함했다.

서울 민간아파트 평균 분양가도 6000만원대에 올라섰다. 조합원 부담을 줄이기 위해 공사비 인상분을 일반분양가에 반영하면 주변 집값을 자극할 수 있다. 반대로 분양가를 충분히 높이지 못하면 사업성이 악화하는 딜레마에 빠진다.

더 큰 문제는 공급 차질이다. 강남권은 높은 분양가로 늘어난 공사비를 일부 흡수할 여지가 있지만 비강남권은 사정이 다르다. 일반분양 수익으로 공사비를 감당하기 어려운 사업장은 조합원 분담금을 늘리거나 사업계획을 다시 짜야 한다. 이 과정에서 조합원 갈등이 커지면 착공도 늦어질 수밖에 없다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "노동 규제에 따른 간접공사비 부담을 줄이고, 금융비용을 낮추는 게 현실적인 해결책"이라고 말했다.

[임영신 기자]