재건축초과이익환수제(재초환)를 둘러싼 존폐 논란이 다시 수면 위로 떠오르며 재건축 사업 위축과 주택 공급 차질에 대한 우려도 커지고 있다.

9일 서울 서초구가 강남권 재초환 1호 단지인 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)에 179억원 규모의 재초환 부담금 예정액을 통지했다.

현재까지 재초환 부담금이 실제 부과된 사례는 없고 국회에서 제도 존폐를 포함해 개선 방안을 논의하는 상황이지만 시장에서는 주택 공급 위축 우려가 나온다.

정비업계 등에 따르면 이날 서초구가 반포현대 재건축 조합에 통지한 재초환 부담금 예정액은 총 179억원 규모다. 이는 최종 부담금 고지에 앞선 행정절차로, 구는 앞으로 50일간 이의신청을 받아 검토한 후 실제 부과 여부와 부과금을 결정한다.

다만 검토 결과에 따라 최종 부담금 부과 금액은 달라질 수 있다.

서초구의 통지 결정은 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법) 등 관련법상 재초환 부담금 부과 기간이 5년이어서 2021년 준공된 반포현대에는 올해 12월 30일까지 부과해야 한다는 판단에 따른 것이다.

이의 신청과 검토 기간을 고려해 두 달 가까이 여유를 두고 이날 통보한 것으로 풀이된다. 국토교통부는 2024년 법 개정에 따른 특례규정을 고려하면 2029년까지도 부과할 수 있다는 해석을 제시한 것으로 알려졌다.

재초환은 개발 이익 사유화를 보완하고 재건축 시세 차익을 이용한 투기를 억제해 주택 가격 안정화와 사회적 형평성 강화에 기여할 것으로 기대되지만 미실현 이익에 대한 과세, 양도소득세와 겹치는 이중과세 문제 등 비판의 목소리도 크다.

특히 부동산 대출 한도를 축소하는 등 관련 규제가 강화한 상황에서 아파트 소유주에게 큰 부담을 안긴다는 지적도 나온다.

강남구 대표 재건축 단지인 대치 은마아파트의 경우 기존 조합원이 거의 동일한 면적에 입주하는 데 최소 2억3000만∼4억8000만원의 추가 분담금을 내야 하는데, 최근 강남구로부터 4억6000만원대의 재초환 부담금 예정액을 통보받은 것으로 전해진다. 기존 주민이 새 아파트에 입주하는데 적어도 6∼9억원대의 자금이 필요한 셈이다.

국토교통부 기준 재초환 부담금 부과 예상 단지는 2024년 말 기준 전국 58개 단지, 1인당 평균 부과 예상액은 1억300만원가량이다. 서울이 29곳으로 가장 많고, 경기(11곳), 대구(10곳), 부산·광주(2곳), 인천·대전·경남·제주(1곳) 순이다.

서울은 예상 부과액이 1인당 평균 1억4700만원이다.


거액의 부담금 부과가 가시화하면서 재건축 시장이 얼어붙을 수 있다는 우려의 목소리도 높다. 서초구는 이달 5일 국토부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출하면서 전국 82개 재건축 조합으로 구성된 전국재건축정비사업조합연대의 제도 개선·폐지 요구사항도 함께 전달했다.

국토부 관계자는 “재초환 폐지·제도 개선과 관련해서는 국회 논의 과정에서 제기되는 의견을 적극적으로 검토하겠다”며 “서초구의 건의 내용과 부담금 부과 시한에 대해 검토하고 있으며 입장이 정리되는 대로 서초구에 안내할 예정”이라고 전했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재초환은 강남뿐 아니라 전국의 모든 아파트가 대상이기 때문에 주택 공급에 가장 큰 걸림돌”이라면서 “재개발과의 형평성, 재산권 침해 문제 등도 고려하면 과감하게 폐지해야 한다”고 밝혔다.

노무현 정부에서 재건축이익환수법을 제정하며 처음 도입한 재초환은 이명박·박근혜 정부에서 법을 개정해 유예 기간을 뒀다. 문재인 정부 때에는 유예 기간이 종료됐으나 윤석열 정부는 부담금 부과의 근거인 초과 이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 상향하는 등 제도를 완화하는 방향으로 법을 개정했다.

여당인 더불어민주당은 대선 당시 재초환 현황 유지 입장을 밝힌 바 있다. 야당인 국민의힘에서 발의한 재초환 폐지 법률안은 2년째 국회에 계류 중이다.