초고가주택이 밀집한 강남권에서 보유세와 재건축 분담금, 대출규제 등 여파로 급매가 하락세를 견인하다. 그러나 서울 외곽은 전세수요가 ‘생존매수’ 수요로 전환되며 상승을 이끌고 있다.

서울 아파트 매매시장에서 강남권은 하락하고 외곽 지역은 오르는 ‘디커플링(탈동조화)’ 양상이 점차 뚜렷해지고 있다.

9일 한국부동산원의 11월 첫째주 아파트 가격 동향에 따르면 강남3구(강남·서초·송파) 가운데 서초구(0.35%↓→0.37%↓)와 강남구(0.38%↓→0.39%↓)가 13주째, 송파구(0.22%↓→0.17%↓)는 9주째 하락세를 이어가고 있다.

특히 강남구는 압구정과 개포동, 서초구는 반포와 잠원동, 송파구는 잠실, 문정동 등 고가주택이 밀집한 동네에서 하락세가 두드러졌다. 최근 압구정 재건축 단지에서는 직전 거래보다 20억원가량 낮은 가격에 급매가 이뤄지는 사례가 나오기도 했다.

이들 단지는 압구정2구역(신현대 9,11,12차)으로, 이달 들어 재건축 사업시행계획인가 신청을 접수했다. 투기과열지구의 재건축 추진 아파트는 조합설립인가일부터 3년 이상 아파트를 보유한 사람의 경우 사업시행계획인가 신청 전에 조합원 지위 승계가 허용된다. 이로 인해 자금 여력이 크지 않거나 실거주 아닌 매물 위주로 처분을 서두르는 움직임이 급매로 나타났다.

내년 3월 사업시행계획인가를 접수할 예정인 압구정3구역(현대 1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트)도 비슷한 양상이다. 현대14차 84㎡ 매물은 지난 7월 58억6000원에 거래가 이뤄졌으나, 지난달 29일 7억6000만원 적은 51억원에 팔렸다.

이처럼 재건축을 앞둔 고가주택 매물의 급매 흐름이 강남권의 하락세를 이어가고 있다. 보유세 인상, 대출규제 등 부담도 한몫했다.


반면, 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로)를 비롯한 서울 외곽 지역에서는 ‘생존매수’ 열기와 함께 신고가 등 가격 상승이 잇따르고 있다.

성북구 정릉동 ‘길음뉴타운경남아너스빌’ 전용 84㎡ 매물은 4~5월만 해도 8억원대에 거래가 이뤄졌으나, 지난달 10일 10억5000만원으로 약 2억원 올랐다. 노원구 월계동 ‘롯데캐슬루나’ 전용 84㎡ 매물은 지난 9월 7억3000만원에서 10억8000만원으로 한 달 새 3억5000만원이나 상승했다.

서울 외곽의 상승세는 서울 전체 평균가격을 0.07% 끌어올렸다. 한국부동산원 자료를 보면 서대문구(0.31%)를 비롯해 성북구(0.3%), 중랑구(0.28%), 강북구(0.26%), 마포구(0.25%), 구로구(0.25%), 동대문구(0.24%), 도봉구(0.2%), 관악구(0.2%)가 0.2% 이상 상승률을 기록했다. 노원구(0.12%→0.14%)와 영등포구(0.12%→0.16%), 은평구(0.14%→0.17%)는 1주 전보다 상승폭이 커졌다.

업계에서는 서울 주택시장은 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 뒤 갭투자와 외지인 투자가 빠지고 실거주자끼리 거래하는 시장이 됐다고 진단한다. 투자 수요는 규제로 줄었지만, 서울 안에서 집을 옮기거나 첫 집을 사려는 실거주 수요는 규제만으로 줄이기 어려운 상황이라는 것이다.

이재명 대통령도 서울 집값의 디커플링 양상을 인지하고 있다는 점을 강조했다. 이 대통령은 지난 4일 국무회의에서 서울 집값 추이에 대해 “서울 주요 지역의 실제 거래가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있는데, 물론 아닌 지역도 있다”고 말했다.

같은 날 오후에는 엑스(옛 트위터)에 “기준금리 지속 상승, 매물증가, 거래량 감소 등 하락 조짐이 커지고 있어 유의하라고 한 것”이라고 부연했다.