임차인이 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고, 임대인은 HUG가 운용한 자금에서 매달 수익을 받는 새로운 임대차 방식이 도입된다.

국토교통부와 HUG는 8·13 주택 신속공급 방안의 후속 조치인 ‘전월세 안심신탁’ 사업의 첫 임대인 모집공고를 4일 실시한다고 밝혔다. 신청은 공고 이후 상시 접수한다. 대상 주택 검증과 계약 등을 거쳐 이르면 내년 1월부터 입주가 시작된다.

안심신탁은 임대인과 HUG, 임차인이 3자 계약을 맺는 방식이다. 임차인은 보증금 상당액을 HUG 전용 계좌에 예치하고 HUG는 이를 운용해 임대인에게 매달 수익을 지급한다. 계약이 끝나면 예치금도 HUG가 임차인에게 직접 돌려준다. 임대인에게 보증금이 넘어가지 않아 법률상 계약 형태는 ‘보증금 없는 월세’로 구성된다.

이번 모집의 임대인 약정 수익률은 연 세전 4.35%다. 임대인·임차인의 소득이나 자산 요건은 따로 두지 않는다. 다만 주택가격은 20억원 이하여야 하고 기존 선순위 부채비율도 주택가격의 80% 이하여야 한다. 예치금 역시 적정 전세 시세를 넘을 수 없다.

임차인은 예치금 전액을 내는 전세형뿐 아니라 일정 월세를 별도로 내는 준전세형도 선택할 수 있다. 일반 임대차와 마찬가지로 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한, 대항력 등 주택임대차보호법의 적용도 받는다.

정부는 임대인이 HUG에서 받는 수익에 대해 소득세·법인세를 50% 감면하고 농어촌특별세를 비과세하는 방안도 추진한다. 다만 세제는 조세특례제한법 등 관련 법 개정이 필요해 2027년 발생 임대소득의 신고 시점 전까지 개정을 마칠 예정이다.

일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 맺고 규제지역에서 지방으로 이주할 경우에는 실거주 의무를 면제하는 방안도 추진한다. 주택연금과 안심신탁 월 수익을 함께 받을 수 있도록 하기 위해서다. 사업 참여를 원하는 경우 주택연금에 먼저 가입한 뒤 안심신탁 계약을 체결해야 한다.

기존 안심신탁 계약이 끝난 뒤 공실이 발생하면 후속 계약에도 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월치 월 수익을 지급한다. 후속 임차인의 입주까지 완료된 뒤 임대인이 신청하면 공실 기간을 산정해 일괄 지급하는 방식이다.

김이탁 국토부 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며 “제도도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다”고 전했다.