내년 내집마련 전략은
청약은 포기하고 매수로 가야
진짜호재·가짜호재 구분해야
안양역 도보권·1호선 석수역
비규제지역 갭투자 유망지 콕






"자산을 퀀텀 점프시키려면 실거주와 투자를 분리해야 합니다. 저는 그 시간이 정확히 10년이었습니다. 월세로 살며 깔고 앉는 돈을 최소화하고 자산가치가 있는 곳에 자본을 넣었습니다." 정부가 각종 규제로 실거주를 유도하는 시대에 '자산을 불리려면 사는 집과 투자를 분리하라'는 조언이 나왔다. 지난달 31일 서울 강서구 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 베스트셀러 '서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기'의 송희구 작가가 내놓은 처방이다.

송 작가는 '내 집 마련'을 투자의 1순위 목표로 삼아야 한다고 강조했다. 그는 "전세 살면서 주식을 하는 게 가장 위험하다. 내 집을 먼저 마련하고 주식은 그다음"이라며 "청약은 안 되는 경우가 98%이니, 안 된다고 생각하고 매수로 가야 한다"고 말했다.

주택을 매수할 때는 진짜 호재와 가짜 호재를 구분해야 한다는 조언도 내놨다. 그는 "동네에 병원이 들어서는 건 호재가 아니다. 병원을 매일 가지는 않는다"며 "반대로 매일 타는 지하철역이 들어온다거나 판교·마곡처럼 대기업이 무더기로 들어오거나 대규모 재개발이 진행되는 것이 진짜 호재"라고 말했다.

갈아타기에는 '1.5배 법칙'을 제시했다. 송 작가는 "8억원에 산 집이 10억원이 됐으면 15억원짜리로 가야 한다"며 "10억원 집을 팔아 12억원으로 가면 거래비용 1억원만 쓰는 셈"이라고 당부했다.

상승장에서 관심 단지의 한계 시세를 가늠할 수 있는 판단 기준도 제시했다. '국민 평형'이라 불리는 전용면적 84㎡ 가격이 상급지의 소형 면적인 전용 59㎡ 가격과 같아지는 지점이 한계라는 얘기다. 상승장의 끝을 읽는 신호로는 "상승장 끝물인 2021년엔 평소에 움직이지 않던 경기 외곽 구축 매물까지 가격이 들썩였다"며 "시세를 모니터링할 때 인기 단지가 아니라 선호도가 낮은 단지의 가격 변화를 본다"고 말했다.

강연 말미에는 지금도 전세를 끼고 사둘 수 있는 유망 지역을 짚었다. 아파트 갭투자가 가능한 비규제 지역으로는 안양역 도보권과 1호선 석수·관악역 라인, 고양 덕은지구 등을 꼽았다. 재개발 빌라도 내 집 마련의 통로가 될 수 있다고 조언했다. 송 작가는 "재개발 빌라는 토지거래허가 대상이 아니어서 지금도 전세를 끼고 사둘 수 있다"며 종잣돈별 관심 구역을 제시했다. 그는 "2억~3억원대에선 구리 수택2구역과 성남 상대원3구역에 관심을 가져보라"며 "10억~11억원대는 여의도 바로 아래 신길2구역이 있다"고 말했다.

[박재영 기자]