2027 부동산 투자 전략
치솟는 전월셋값이 '최대 변수'
금리·세금에 집값 흔들리지만
물량 부족 서울 핵심지는 올라
보유세 과세 기준일 전까지
강남3구 중대형 급매물 나올것






"많이 내린 지역을 매수할 기회가 왔다. 압구정 현대아파트는 최근 20억원가량 떨어진 만큼 눈여겨볼 만하다. 서울 핵심지는 가격이 내린 게 아니라 거래가 멈춘 것이다."(김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장)

30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 부동산 시장 전문가들은 내년 주택 시장 상승을 전망하며 공급 부족과 일자리 기반 수요에 주목해야 한다고 강조했다. 금리와 정책 변화도 주요 변수지만, 중장기적으로는 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 집값을 떠받칠 것이라는 분석이다.

다만 모든 지역이 동반 상승하기보다는 일자리와 교통, 주거 여건을 갖춰 실수요가 뒷받침되는 지역에 매수세가 집중될 것으로 내다봤다. 세제 개편 과정에서 늘어나는 매물을 내 집 마련과 갈아타기의 기회로 활용하라는 조언도 나왔다. 전문가들이 내년 주택 시장 상승의 공통 근거로 제시한 것은 공급 부족이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 서울에 대해 장기적으로 공급이 수요를 따라가기 어려운 지역으로 진단했다. 그는 "투자는 상수를 보고 판단하고 변수는 받아들이는 것"이라며 "서울은 10년 뒤에도 공급이 늘지 않고 수요가 줄지 않는 수요 과잉 지역"이라고 말했다.

공급 부족이 매매가격에 영향을 미치는 주요 경로로는 임대차 시장이 지목됐다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 내년 상반기 거래 위축 이후 하반기 전세 시장이 매매 가격을 끌어올리는 흐름을 예상했다. 1분기 거래 침체를 거쳐 2분기 전세 시장이 바닥을 통과하고, 하반기에는 수급 불균형이 심한 지역부터 가격 상승세가 나타날 것이라는 분석이다.

월세 부담 확대 역시 매매 시장에 영향을 미칠 변수로 꼽혔다. 아기곰(닉네임) 아기곰아카데미 대표는 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 높아지고 월세 부담도 전세보다 빠르게 커지고 있다는 점에 주목했다. 월세 지출이 늘면 무주택자가 주택 구입 자금을 축적하기 어려워져 내 집 마련이 더욱 늦어지는 악순환이 발생할 수 있다는 설명이다. 상생임대주택 혜택 종료도 전세 시장의 불안을 키울 요인으로 지목했다.

금리와 정책을 바라보는 기준에서도 전문가들은 실물 수요의 중요성을 강조했다. 김 소장은 "집값은 금리가 아니라 소득을 따라간다"며 "주택 수요를 판단할 때 일자리를 봐야 한다"고 말했다. 금리 상승이 주택 가격을 직접 끌어내리기보다는 대출 부담을 높여 거래를 위축시키는 요인으로 작용한다는 설명이다.

김 대표는 수요·공급과 유동성을 주택 시장 판단의 핵심 변수로 꼽았다. 예측하기 어려운 금리와 정책 변화에 일희일비하기보다 장기적인 시장 구조를 먼저 살피고, 불확실한 변수에는 유연하게 대응해야 한다는 것이다.

다만 시장 전반의 상승 전망이 모든 지역의 동반 상승을 의미하는 것은 아니다. 김 소장은 현행 규제가 유지되는 시나리오에서 서울 핵심지는 상반기 보합, 하반기 강보합을 나타내고 서울 외곽은 완만한 상승세를 보일 것으로 예상했다. 경기 반도체 벨트의 상승 흐름은 이어지겠지만 지방 광역시는 핵심 지역을 중심으로 제한적인 움직임을 보일 것이라는 전망이다.

유망 지역으로는 서울 핵심지의 신축·준신축 대단지와 경기 1기 신도시를 제시했다. 경기 북부에서는 서울까지 30분대 출퇴근이 가능한 역세권을 중심으로 선별적인 접근이 필요하다고 조언했다. 지역을 막론하고 일자리 접근성과 교통 여건, 주택 수요의 지속성을 함께 따져야 한다는 의미다.

향후 매물 흐름을 좌우할 변수로는 국회의 세제 개편안 논의가 꼽혔다. 김 대표는 "정부안이 그대로 통과되면 내년 보유세 과세 기준일 전까지 강남 3구에서 중대형 아파트 급매물이 나올 것"이라고 말했다. 반면 공제 한도가 조정되거나 세율이 낮아지면 집주인들이 매물을 거둬들일 가능성이 있다고 봤다.

매수자는 세제 개편과 매물 출회 시점을 고려해 자금 여력을 점검해야 한다는 조언이다. 김 대표는 정부안 통과를 전제로 내년 2~3월을 자금력을 갖춘 수요자가 급매물을 살펴볼 시기로 제시했다.

다만 매수 대상을 무작정 넓히기보다는 실거주 목적의 내 집 마련과 갈아타기에 집중해야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 김 소장은 "노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 동북권에서도 역세권 신축처럼 수요가 지속되는 주택을 골라야 한다"고 강조했다.

[김슬기 기자 / 박재영 기자]