“지금 압구정 현대 아파트를 살 때입니다. 농담이 아니에요.”

30일 서울 강서구 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026 서울머니쇼 플러스’에서 부동산 전문가 ‘빠숑’(Ppasson) 김학렬 스마트튜브 대표는 이 같은 말로 강연의 운을 띄웠다. 가장 비싼 핵심 자산이 대출 규제 등으로 일시적으로 조정받고 있는 지금, 자금 동원력이 있는 사람이라면 조정기를 활용해 최상급 입지를 선점하라는 메시지다.

이날 강연은 머리가 희끗한 중년 남성부터 거동이 불편한 노인까지 참관객들이 좌석을 꽉 채웠다. 이 자리에서 김 대표는 “가격이 내린 게 아닌 거래가 멈춘 것”이라는 점을 강조한 그는 이 같은 시장에도 위기와 기회가 공존한다고 강조했다.

현재 부동산 시장은 전체적으로 거래가 위축된 가운데 지역과 자산별로 차별화가 나타나고 있다. 특히 강남·서초·송파 등 서울 상급지의 가격은 조정받는 반면, 상대적으로 가격이 낮은 중하급지는 상승하는 양극화 현상이 관찰된다.

이러한 현상의 주요 원인은 대출 규제다. 대출 한도가 줄어들면서 대출에 의존해 주택을 매수하려는 수요가 시장에서 이탈했고, 특히 고가 주택이 많은 강남권의 매수세가 약해졌다. 반면 현금 동원력이 있는 수요자들은 여전히 핵심 지역의 매물을 매수하고 있다.

따라서 현재 시장을 부동산 가치 자체가 하락하는 상황이라기보다 규제로 인해 매수 가능한 수요층이 줄어든 거래 공백으로 해석해야 한다는 것이 김 대표의 진단이다.

김 대표는 “지금은 하락이 아니라 거래 공백”이라고 강조했다. 대출 규제로 매수세가 위축됐지만, 자금 여력이 있는 매수자에게는 오히려 우량 자산을 매수할 기회가 생겼다는 것이다.

부동산 시장에 영향을 미치는 주요 변수는 금리, 대출 규제, 세금, 공급, 정치·정책 환경 등이다. 이 가운데 금리는 매수자의 구매력과 거래량에 영향을 주지만, 장기적인 가격 방향을 결정하는 절대적인 요인은 아니라는 것이 김 대표의 주장이다.

김 대표는 결국 장기적으로 가격을 결정하는 핵심은 결국 수급이라고 강조했다.

특히 서울 핵심 지역은 주택을 구매하려는 수요가 꾸준한 데 비해 신규 공급을 늘리는 데 한계가 있다. 정비사업이 진행되더라도 사업 기간이 길고 공사비와 분담금 부담이 커질 수 있어 공급이 빠르게 확대되기는 어렵다. 이러한 구조적 특성이 장기적으로 핵심 지역의 가격을 지지하는 요인이라는 분석이다.

김 대표는 최근 경기 남부 부동산 시장이 강세를 보이는 주요 원인으로 반도체 산업 종사자들의 소득 증가를 꼽았다.

반도체 산업의 성과급과 사내대출이 경기 남부의 주택 구매력을 높이고, 이를 바탕으로 지역 내 상급지 갈아타기 수요가 발생한다고 짚었다.

김 대표는 “경기 남부가 반란을 일으켰다라는 표현을 썼는데 소위 말해서 반도체 벨트”라며 “반도체 벨트가, 특히 성과급이, 그리고 사내 대출이 경기 남부 집값을 다시 쓰고 있다”고 설명했다.

김 대표는 2027년 부동산 시장이 상반기에는 약세 또는 보합 흐름을 보이다가 하반기에는 점차 회복할 가능성이 있다고 전망했다.

특히 3~4분기에는 전세가격 상승이 매매가격 회복으로 이어질 수 있다고 내다봤다.

전세가격은 주택 수급 상황을 보여주는 중요한 지표다. 입주 물량이 부족하고 전세 수요가 유지되면 전셋값이 상승하고, 이는 매매가격에도 상승 압력으로 작용할 수 있다.

김 대표는 “내년 하반기 때 전세가 반등과 함께 (매매가격도) 반등할 가능성이 매우 높다”고 말했다.