“이번 세제 개편으로 초고가 주택은 투자 자산이 아니라 유지 비용을 지불해야 하는 소비재가 됐습니다.”

서울 핵심 입지의 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 아파트로 거주와 투자를 모두 해결하는 시대는 끝났다는 분석이 나왔다. 세금 부담이 가중되면서 초고가 주택 시장에서 나온 자금이 도심 중소형 빌딩으로 흘러갈 것이라는 전망이다.

29일 서울 코엑스 마곡에서 개막한 ‘2026서울머니쇼플러스(+)’에서 김윤희 매경부동산사업단 부대표는 ‘왜 지금 빌딩 시장을 봐야 하나’ 강연에서 이같이 말했다. 서울 집값 상승세가 이어지는 중이지만 주택 매수를 통한 투자 수익의 기댓값은 낮아졌다. 올해 세제개편안에 따라 과세 기준이 주택 수에서 가액과 실거주 여부로 전환됐기 때문이다.

그는 “공시가격 50억원이 넘는 초고가 주택은 보유세가 가파르게 늘고 팔 때도 공제 한도에 걸린다”며 “투자 대상보다는 세금 부담을 감당하며 살 수 있다는 걸 보여주는 ‘트로피 자산’이 된 것”이라고 말했다.

김 부대표가 꼽은 차기 투자처는 서울 도심 내 빌딩이다. 서울 중소형 빌딩 평당 매매 가격은 고점 대비 10% 이상 내려왔고 올해 1~8월 거래 금액은 전년보다 22.6% 늘어난 상황이다. 그는 “과거 상승장에서는 우수한 매물을 사고 싶어도 살 수 없었다”며 “가격이 꺾인 지금은 옥석을 가려 투자를 준비해야 할 시점”이라고 말했다.

꼬마빌딩 투자의 핵심은 운영이다. 특히 최근 금리 상승 기조에서는 건물의 가치를 높여 임대료 수익을 극대화해야 한다는 조언이다. 김 부대표가 제시한 첫 번째 해법은 호스텔 전환이다. 지난해 방한 외국인은 1894만명으로 역대 최대를 기록했고, 올해도 1~8월에만 1505만명이 찾아 1년 전보다 21.6% 늘었다.

김 부대표는 “중소형 빌딩의 골칫거리는 상층부 공실”이라며 “핵심 해법은 돌아온 숙박 수요를 비어 있는 3·4층과 연결하는 것”이라고 말했다. 근린생활시설은 숙박시설로 용도를 변경해 관광숙박업으로 등록할 수 있다. 신축 호텔 건설과 달리 기존 건물 전환은 초기 투자 비용이 낮고 임대료 변경을 통해 수익성을 끌어올릴 여지도 크다.

병의원(메디컬) 유치도 투자 수익률을 높이는 전략이 될 수 있다. 의원은 건축법상 근린생활시설이어서 까다로운 용도 변경 없이 공실로 비어 있는 고층부를 피부과·성형외과·치과가 들어올 수 있는 공간으로 바꿀 수 있다.

다만 메디컬 임차인을 구하기 위해선 신중한 입지 선정이 필수다. 현재 서울 전체 의원 중 약 30%가 강남구와 서초구에 몰려 있다. 기존에 의료·소비시장이 형성된 지역 가운데 역에서 가까운 건물일수록 병의원을 유치하기에 유리하다.

김 부대표는 “건물은 임대하는 것이 아니라 운영하는 것이고, 빌딩은 사는 것이 아니라 만드는 것”이라며 “시장 트렌드가 바뀌면 가게가 파는 물건을 바꾸듯 건물도 용도를 바꿔 끼우는 ‘건물의 CEO(최고경영자)’가 돼야 한다”고 강조했다.