부동산 입지·대출·세금 꿀팁






"지금 9억원 이하 아파트 시장에 저평가 단지는 없습니다. 숨은 진주를 찾아 헤매지 말고 이미 알려진 탄탄한 단지를 매수해야 합니다."

29일 서울 코엑스 마곡에서 개막한 '2026 서울머니쇼플러스(+)'의 '부동산 핵심 3요소, 입·대·세' 세미나에서 박성혜 플랩자산연구소 대표(훨훨)는 이같이 말했다. 이날 세미나는 박 대표가 입지, 강연옥 플팩 대표가 대출, 박민수 더스마트컴퍼니 대표(제네시스박)가 세금을 맡아 90분 릴레이로 진행됐다. 박 대표는 각종 규제와 집값 상승으로 내 집 마련 난도가 높아진 현시점에는 매수 전 두 가지, '하락기에도 팔리는 집인가' 그리고 '상급지로 가는 길목에서 디딤판이 될 자산인가'를 확인하라고 강조했다.

그는 "시장이 얼어붙었던 2023년 1분기에도 그 단지에 거래가 있었는지 확인해보면 하락기에도 팔릴 집인지 알 수 있다"며 "9억원 이하 집을 매수한다면 상품을 너무 고민하는 게 오히려 독이 된다"고 말했다. 이어 "노원 상계주공과 광명 하안주공처럼 주거벨트와 교통, 수요층이 탄탄하다고 알려진 단지에 접근하라"고 말했다.

매수 수요가 쏠릴 지역으로는 규제의 경계선 구역을 짚었다. 화성 동탄 등이 토지거래허가구역으로 묶이면서 비규제로 남은 병점 등으로 매수세가 번지는 현상을 예로 들었다. 박 대표는 "회사가 최우선인 반도체 회사 직원들은 거주지도 셔틀버스가 닿는 권역 안에서 움직이려 한다"며 "가장 많이 선택하는 곳이 동탄·수지·광교·영통이고, 가장 원하는 곳은 분당과 잠실"이라고 말했다. 다만 그는 "병점은 규제가 풀려 비규제 메리트가 사라질 때가 위험한 지역"이라는 경고도 달았다. 선도지구에 이어 2차 정비구역까지 선정된 분당에 대해 "재건축이 되면 분당 전체의 매매·전세·월세가 들썩일 수밖에 없다"며 예비 투자자는 항상 분당을 주시해야 한다고 조언했다.

대출을 맡은 강 대표는 "지금은 전략의 시대이고, 설계의 싸움"이라며 "재개발·재건축 이주비 대출은 총부채원리금상환비율(DSR)을 따지지 않아 소득이 적어도 활용할 수 있는 통로"라고 설명했다. 은행마다 한도와 금리가 제각각인 만큼 주거래은행만 가보지 말고 두세 곳 이상 비교해 보증보험 가입이 되는 은행을 찾으면 방공제 차감 없이 한도를 채울 수 있다는 팁도 내놨다.

세금 파트의 박민수 대표는 "무주택 수요자가 살 집은 결국 다주택자에게서 나온다"며 매수자도 매도자의 세금 시계를 알아야 한다고 강조했다. 올해 임대사업자 등록이 자동 말소된 등록임대주택은 내년까지 팔아야 세제 혜택을 온전히 받는다. 그는 "보유세 과세기준일(6월 1일)을 피하려는 심리까지 겹쳐 다주택자 매물은 내년 상반기에 나오니 내 집 마련을 생각하고 있다면 그때를 주목하라"고 말했다.

[박재영 기자]