이재명 정부 시대 … 2027년 내집 마련 전략은
전세난에 비강남 매수세 지속
금리·집값 상승에 부담은 커져
저렴한 경기북부는 매수 기회
일각선 '서울 조정' 신중론도






"강남 약세·강북 강세의 '양극화'는 내년에도 지속된다. '강남불패' 신화를 깨려는 정부가 세금 규제를 풀어주길 기대하지 마라."

29일 서울 코엑스 마곡에서 개막한 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 부동산 전문가들은 최근 조정받는 시장에서 내 집 마련의 기회를 살피되 대출 상환 능력을 먼저 따져야 한다고 조언했다. 세제 개편에 따른 강남의 상대적 약세와 전월세 공급난에 밀린 비강남의 매수세가 내년에도 엇갈릴 것이라는 전망이 나왔다. 다만 금리 상승과 최근 가격 급등에 따른 부담으로 내년 집값 상승세는 둔화할 수 있으며, 서울 집값이 고점에 가까워졌다는 경고도 제기됐다.

'이재명 정부 부동산 대전망-우리는 어디로 가야 하는가?'를 주제로 열린 대담에서 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 강남의 최근 가격 하락을 수요 붕괴와 구분했다. 그는 세제 개편을 앞두고 매도 시기를 당기면서 가격을 낮추는 '유동성 할인'으로 해석하며 "수요가 무너졌다고 판단하려면 거래량과 가격 하락이 이어지는지 확인해야 한다"고 설명했다. 반면 노원·도봉·강북 등에서는 전세 물량 감소로 대출을 받아 외곽 주택을 매수하려는 수요가 나타나고 있다고 진단했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 이를 고령층의 세금 부담과 젊은 세대의 주거 불안이 겹친 결과로 봤다. 그는 "강남 약세, 강북 강세, 울퉁불퉁한 장세"라며 "지역별 차별화가 내년 말까지 이어질 것"으로 예상했다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원도 유동성과 전월세 매물 감소를 시장의 핵심 변수로 꼽으며 강남과 비강남의 가격 흐름이 분리되는 현상이 지속될 것으로 내다봤다.

세제 개편안은 큰 틀의 변화 없이 추진될 것이라는 데 의견이 모였다. 양 위원은 매물 출회를 유도하려는 정책 방향이 유지될 것으로 봤다. 박 위원은 강남불패 신화를 흔들려는 취지를 거론하며 완화에 큰 기대를 걸지 말라고 했다. 그는 내년 6월 1일 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 3월까지 매물이 지속적으로 나올 것으로 예상했다. 남 연구원도 기존 세제 혜택을 유지하려는 매도 수요로 인해 내년까지 꾸준히 매물이 나올 것이라고 전망했다.

금리는 상승폭과 속도가 관건이라 진단했다. 박 위원은 "금리가 오른다고 곧바로 집값이 떨어지는 것은 아니며, 시장이 감당할 수 있는 임계점을 넘어서는지가 중요하다"고 말했다. 내년에 한두 차례 인상이 이뤄지더라도 급격한 긴축이 진행됐던 2022년과는 다를 것이라는 판단이다. 다만 양 위원은 "강남보다 '노도강'의 금리 민감도가 높다"며 "추가 인상에 따른 조정 가능성을 열어둬야 한다"고 경고했다.

경기 남부의 상승세와 함께 상대적으로 저렴한 경기 북부를 다시 보라는 조언도 나왔다. 박 위원은 경기 남부를 '성장주', 북부를 '가치주'에 비유했다. 반도체 벨트 등의 성장 이야기가 가격에 지나치게 반영됐는지 점검하고, 많이 떨어진 북부 지역을 저렴하게 매수하는 역발상도 고려할 만하다는 설명이다.

양 위원은 아직 오르지 않았다는 이유보다 지속적인 수요가 있는지를 봐야 한다고 강조했다.

'부동산 투자 데이터-팩트로 직격하는 대한민국 부동산의 미래' 세션에서도 지역별 차별화와 상승 속도의 둔화 가능성이 함께 거론됐다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 반도체 산업과 직장 접근성이 부각된 경기 동남권의 강세를 설명하며 내년에도 상승세를 예상하나, 금리 부담과 최근 가격 상승의 여파로 올해만큼 오르기는 어려울 것으로 내다봤다. 함 랩장은 서울 집값이 지난해와 올해 각각 8% 올랐다고 언급하며 누적 상승 부담을 언급했다. 서울 집값의 추가 상승을 좇기보다 조정을 기다리라는 의견도 나왔다.

한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 서울 시장이 고점에 도달했을 가능성을 제기했다. 그는 "지금 서울은 미친 집값이다. 강남 3구 거래량이 7월에서 9월 사이 반 토막 났는데 집을 안 사는 것도 있지만 못 사는 거다. 조정이 올 테니 수요자들은 매수 시점을 서두르지 말라"고 조언했다.

[김슬기 기자]