서울 서초구 방배동의 새로운 랜드마크로 꼽히는 ‘디에이치방배(방배5구역 재건축)’가 본격적인 입주를 시작하면서 지역 전세 시장이 요동치고 있다. 3000가구가 넘는 대단지 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 전세 가격이 예상보다 낮게 형성되는 ‘입주장 효과’가 뚜렷하게 나타나는 모습이다.

28일 현지 부동산업계 및 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 총 3064가구(지하 4층~지상 33층, 29개 동) 규모의 디에이치방배는 입주 지정 기간 개시와 맞춰 전세 매물이 급증했다.

네이버 부동산 기준 현재 단지 내 등록된 매물은 전세 1327건, 월세 1041건, 매매 218건 등 총 2580여 건에 달한다. 이 중 전·월세 임대 물량만 2360여 건을 웃돌아 전체 가구 수의 70%를 넘는 물량이 한꺼번에 쌓인 것으로 집계됐다.

매물 누적으로 시세 역시 예상치를 밑돌고 있다. 주력 평형인 전용면적 84㎡의 전세 시세는 현재 13억5000만~16억원 선에 다수 형성돼 있다.

반포·잠원동 등 서초구 한강변 인근 신축 84㎡ 전세가가 18억~20억원을 형성하고 인근 강남권 핵심 대단지 전세가가 최고 19억~21억원 수준인 것과 비교하면 5억~7억원 이상 낮은 가격이다.

단지 내 소형 평형인 전용 59㎡ 역시 전세 시세가 8억4000만~12억원 수준에 형성되며 서초구 내 신축 20평대 전세로는 드물게 10억원 안팎에서 계약이 이어지고 있다. 대형 평형인 전용 101㎡ 및 114㎡는 18억~22억원선으로 형성돼 있다.

이처럼 전셋값이 눌리는 가장 큰 원인은 ‘입주장 공급 폭탄’이다. 통상 신축 대단지가 들어서면 수개월간 전세 매물이 집중 공급되면서 가격 하락 압력을 받는다.

특히 디에이치방배는 수분양자들의 잔금 마련을 위한 전세 매물과 조합원 물량이 동시에 시장에 쏟아지면서 임대인 간의 가격 경쟁이 불가피해졌다.

여기에 실거주 의무 유예 조치 영향으로 전세보증금으로 잔금을 납부하려는 수분양자가 늘어난 점도 매물 누적을 가중시켰다. 서초구 입지 특성상 대기 수요는 충분하지만 입주 초기 수천 가구의 물량이 한꺼번에 풀리다 보니 시세보다 수천만원에서 1억원 이상 낮춘 급전세 거래 위주로 계약이 성사되는 분위기다.

수요자 입장에서는 이번 입주장이 강남권 신축 아파트에 비교적 적은 부담으로 진입할 수 있는 기회로 작용하고 있다. 방배초, 서문여고 등 우수한 학군과 지하철 4·7호선 이수역 및 2호선 방배역을 품은 입지적 장점에도 입주 특수 덕분에 서초구 신축 전세를 기존 시세보다 저렴하게 계약할 수 있는 적기가 열렸기 때문이다.

전문가들은 이러한 전세가 안정세가 입주 초기에만 나타나는 한시적 현상일 가능성이 높다고 분석한다. 입주 지정 기간이 지나고 물량이 차차 소진되는 6개월~1년 뒤에는 제자리를 찾으며 전셋값이 재상승할 것이라는 전망이 지배적이다.

업계 한 관계자는 “입주장에는 대단지 물량 폭탄으로 인해 방배동 같은 핵심 지역조차 전세가 약세를 보이지만, 물량이 소화되고 나면 원래의 입지 가치가 반영되며 전세가가 반등할 것”이라며 “강남권 신축 전세를 찾는 세입자라면 매물이 풍부하고 가격 협상 여지가 있는 지금이 계약의 적기일 수 있다”고 조언했다.