재개발 시장에서는 입지는 사업의 출발선일 뿐 결승선이 아니라는 말이 있다. 역에서 가깝고 한강이 보이는 동네라도 일정 숫자 이상의 땅 주인들이 서명하지 않으면 사업이 한 걸음도 나아가지 못하기 때문이다.

아파트값이 계속 오르고 신축 공급이 모자라는 사이 젊은 층의 생존형 매수가 이어지고 있다. 정부는 도심 공공주택 복합사업(도공복)을 통해 직접 서울 핵심지 공급에 나섰다. 신규 후보지 11곳은 합쳐서 1만 7881호에 달한다. 용산에서 송파까지 규모와 사정이 제각각이다.

시장의 관심은 복잡한 사업 절차보다 지도에 쏠리기 마련이다. 후보지 발표 뒤 한 구역에서는 호가가 뛰었다는 얘기부터 나왔다. 그런데 현장에는 새로 지은 원룸이 노후 주택 사이에 섞여 있고 개발에 부정적인 땅 주인도 적지 않다는 전언도 있었다. 입지도 중요하지만, 실제 투자를 검토한다면 동의율을 반드시 살펴봐야 한다.

서울 핵심지니까 사업도 당연히 잘될 것이라는 생각은 위험하다. 11곳은 모두 이제 막 사업이 시작된 초기 중의 초기 단계다. 입지가 좋다고(가격이 올랐다고) 투자 조건까지 좋아졌다는 뜻은 아니다. 시간과 자금(금융) 비용을 계산하지 않은 무지성 매수는 시간이 지난 후 후회로 돌아올 수 있다.

이번 편에서는 도공복 구역(후보지)들을 하나씩 찬찬히 살펴본다.

도공복 11곳 신규 후보지 선정

67. 이번에 선정된 도심 공공주택 복합사업(도공복) 신규 후보지를 모두 더하면 1만 7881호, 면적은 52만 1885㎡(약 15만 8000평)에 달한다. 역세권 6곳이 1만 2456호(33만 1976㎡), 저층주거지 5곳이 5425호(18만 9909㎡)다. 호수 기준으로 역세권이 약 70%를 차지한다. 밀도가 높다는 것은 같은 땅에 더 많은 집을 짓겠다는 계획이라 일반분양 여지가 크다는 뜻으로도 볼 수 있다. 다만 계획 수치는 승인 과정에서 달라질 수 있다.

68. 전체 11곳이지만 사실상 4곳의 비중이 크다. 효창·염창·화곡·아차산 4곳이 면적의 약 66%(34만 1893㎡), 전체 공급의 약 69%(1만 2260호)를 차지한다. 이 4곳의 동의율이 신규 후보지 전체 성과를 좌우할 것으로 보인다.

69. 자치구별로 살펴보면 전체적인 윤곽이 잡힌다. 국토교통부·LH가 공개한 보도자료와 공고를 구별로 합산해보면(2026년 10월 기준) 은평구는 기존 7곳에 백련산 서측이 더해져 1만 2391호(8곳)다. 양천구는 목4동 강서고 인근(4209호), 목동역 인근(2591호)에 염창역 남측이 더해져 1만 1022호다. 강서구는 국회대로 인근(5973호)과 화곡역 동측을 합쳐 8308호, 용산구는 효창공원앞역 남측(2348호)과 북측을 합쳐 6388호다. 이밖에 구로, 광진, 성북에서도 사업이 진행중이다. 단계와 계획 호수는 계속 바뀔 수 있다.

70. 서초·마포·송파는 이번에 처음 이름을 올렸다. 같은 구에서 이주 수요가 한꺼번에 생기면 전월세 시장과 이주 시기에 부담이 겹칠 수 있다. 도공복은 그동안 은평·도봉·영등포 등에서 먼저 속도를 냈지만 시장의 관심은 서울시 신속통합기획 구역처럼 선호 입지에 쏠리는 경향이 있다. 이번 공모에는 강남권에서도 주민 제안이 접수됐다.

하지만 입지가 좋다고 사업 속도가 빨라지는 것은 아니다. 국토부는 교통 여건을 장점으로 꼽았을 뿐 사업 속도를 보장하지 않았다. 앞서 2편에서 언급했듯, 진입가가 높은 상급지일수록 매입가와 감정평가액의 격차가 손실 폭을 키울 수 있어 염두에 둬야 한다.

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