쌍문역 서측·연신내 도심복합, LH 보상착수…1796가구 속도

박소은 기자(park.soeun@mk.co.kr)

2026-10-26 17:05






한국토지주택공사(LH)가 서울 쌍문역 서측과 연신내역 도심 공공주택 복합사업 지구에 대한 보상 절차에 들어갔다. 두 지구에서 총 1796가구를 공급할 예정으로, LH는 연내 이주 절차를 본격화한다.

26일 LH에 따르면 쌍문역 서측(조감도)과 연신내 지구는 지난 23일 협의보상을 시작했다. 쌍문역 서측에는 1404가구, 연신내에는 392가구가 들어설 예정이다. 두 곳 모두 2021년 도심복합사업 후보지로 선정됐다. LH는 보상과 이주를 거쳐 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 진행한다. 쌍문역 서측은 지하철 4호선, 연신내는 3·6호선과 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선을 이용할 수 있는 역세권이다.

LH가 서울에서 도심복합사업을 추진 중인 6곳, 7755가구에 탄력이 붙을 전망이다. 방학역 지구는 지난달 철거에 들어갔고, 쌍문역 동측은 보상을 마쳤다. 쌍문역 서측과 연신내가 보상 단계에 진입하며 1차 후보지 중 절반 이상이 보상을 마쳤거나 보상 절차에 들어선 셈이다.

[박소은 기자]




분야별 주요뉴스

  1. 1

    성남 분당구 아파트값 1년 새 22.3%↑ 서울 주택매수 분당주민 1/3 강남 매수 올해 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등)을 매입한 경기·인천 거주자 가운데 가장 많은 수는 성남 분당구 주민이었던 것으로 나타났다. 곳곳에서 재건축이 추진 중인 분당에서 집값이 뛰자 상급지 이동자가 늘어난 것으로 풀이된다. 특히 서울 주택을 사들인 분당 주민 3명 중 1명 이상은 강남3구(강남·서초·송파구)를 택했다. 1일 한국부동산원 자료에 지난달 19일 기준 분당구 아파트값은 작년 10월 20일 대비 22.3% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 이런 가운데 올해 들어 9월까지 서울 집합건물을 매수한 경기·인천 거주자는 2만4993명(대법원 등기정보광장)으로 집계됐다. 이 중 분당구 거주자가 1661명(6.6%)으로 가장 많았다. 이어 고양 덕양구 1407명, 남양주시 1369명, 하남시 1098명, 광명시 984명 순으로 집계됐다. 분당구 주민이 매수한 지역은 송파구(231명), 강남구(227명), 강동구(151명), 서초구(131명), 용산구(111명) 순이었다. 강남3구 매수자만 589명으로 전체의 35.5%를 차지한 셈이다. 생활권을 크게 벗어나지 않는 선에서 상급지로 이동하려는 수요가 더해진 것으로 풀이된다. 다른 지역 주민들도 기존 생활권과 가까운 서울 지역을 주로 매수했다. 덕양구 주민은 은평구(339명)와 강서구(180명)를, 남양주시 주민은 노원구(187명)와 강동구(161명)를 매수한 사례가 많았다. 하남시 주민은 강동구(348명)와 송파구(210명), 광명 주민은 구로구(180명)와 영등포구(104명)를 택했다. 관련기사

  2. 2

    지난 30일 견본주택 개관 전국 최초 ‘지분적립형’ 도입 특화 설계에 방문객 호평내달 9일 특공·10일 1순위·11일 2순위 청약 지난 30일 문을 연 ‘광교 자연앤 센트레빌’ 견본주택에 내 집 마련을 희망하는 수요자들의 발길이 이어지고 있다. 성숙 단계에 접어든 광교신도시에서 선보이는 마지막 신규 공급 단지라는 희소성이 부각되면서 예비 청약자들의 관심을 받았다. 31일 일경기주택도시공사(GH)·동부건설에 따르면 개관 첫 날부터 견본주택 내부는 전국 최초로 도입되는 ‘지분적립형’ 분양주택을 직접 확인하려는 방문객들로 활기를 띠었다. 유니트 입구에는 내부 평면과 수납공간 등 세부 설계를 직접 확인하려는 대기 줄이 형성됐고, 상담석에서는 공공분양·전국 최초로 도입되는 지분적립형 주택의 청약 자격과 자금 계획을 문의하는 방문객들의 상담이 이어졌다. 내방객들은 입주 즉시 누릴 수 있는 광교신도시의 완성된 생활 인프라와 실용적인 상품 구성, 초기 자금 부담을 낮춘 분양 방식에 높은 만족감을 나타냈다. 경기도 용인시 수지구에서 방문한 김모 씨(36세)는 “광교신도시에 들어서는 마지막 새 아파트라는 소식을 듣고 내 집 마련 막차를 타기 위해 방문했다”며 “완성된 광교 중심 입지는 물론이고 직접 유니트를 살펴보니 공간 구성이 알차고 다채로운 커뮤니티까지 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 부족함이 없어 보인다”고 만족감을 보였다. 그는 이어 “분양가의 25%로 시작할 수 있는 지분적립형과 공공분양 모두 메리트가 커서 적극적으로 청약에 도전해 볼 생각”이라고 말했다. 경기도 수원시 영통구 원천동 일원에 들어서는 이 단지는 지하 2층~지상 20층 총 600가구(전용 84㎡ 공공분양 360가구·전용 59㎡ 지분적립형 분양주택 240가구) 규모로 조성된다. GH가 사업 주체로 참여, 체계적인 품질 관리와 사업 안정도을 확보한 것이 특징이다. 전용 59㎡ 240가구에 적용되는 ‘지분적립형’은 목돈이 부족한 무주택 실수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 GH가 전국 최초로 도입한 제도다. 최초 분양가의 25% 지분을 취득해 입주한 뒤 5년·10년·15년 차에 각각 20%씩, 20년 차에 잔여 15%를 취득해 총 20년에 걸쳐 100% 소유권을 확보하게 된다. 추가 지분 매입 시에는 최초 취득시점과 추가 취득시점의 1년 만기 정기예금 평균이자율이 더해져 산정되므로 향후 주변 집값 상승에 따른 목돈 마련 부담을 덜 수 있다. 미취득 공공지분에 대한 임대보증금도 자금 상황에 맞춰 일부 금액을 월 임대료로 전환 납부할 수 있다. 광교신도시의 마지막 신규 공급 단지인 만큼 이미 완성된 풍부한 생활 인프라와 우수한 정주 여건을 동시에 누릴 수 있다. 신분당선 광교중앙역과 향후 개통 예정인 인덕원~동탄 복선전철 원천역(예정), GTX-A 노선, 영동·용인서울·경부고속도로 등을 통해 서울 강남권은 물론, 수도권 전역으로 빠르게 이동할 수 있다. 매원초, 소화초, 수원다산중, 광교호수중, 유신고 등 초·중·고교가 인접해 통학 환경이 좋고 아주대학교병원, 갤러리아백화점, 롯데몰 등 의료·쇼핑시설도 가깝다. 광교호수공원과 사색공원이 인접해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있고, 삼성디지털시티·광교테크노밸리 등 업무지구도 지근거리에 있다. 단지 안에는 실내골프연습장, 다함께돌봄센터, 공유사무실, 맘스라운지, 게스트하우스 등 다채로운 커뮤니티 시설이 마련되고 활용도 높은 세대창고도 제공한다. 청약 일정은 내달 9일 특별공급을 시작으로 10일 1순위, 11일 2순위 접수를 진행한다. 청약 접수일은 두 공급 유형이 동일하나, 당첨자 발표와 계약 일정은 상이하다. 공공분양(전용 84㎡)은 내달 17일 당첨자 발표 후 12월 21~23일 정당계약을 체결한다. 지분적립형(전용 59㎡)은 내달 18일 당첨자 발표 후 내년 1월 25~27일 정당계약을 실시한다. 경기주택도시공사 관계자는 “광교신도시의 마지막 신규 공급 단지인 데다 전국 최초 지분적립형 분양 방식까지 도입되면서 개관 첫날부터 실수요자들의 방문과 상담이 끊이지 않고 있다”며 “완성된 핵심 입지는 물론 방문객들이 직접 확인한 유니트와 커뮤니티 등 상품성에 대해서도 호평이 이어지고 있어 다가오는 청약에서도 좋은 결과가 기대된다”고 말했다. 관련기사

  3. 3

    정부가 서울 민간 정비사업을 통해 연말까지 3만1000가구 착공을 추진한다. 주택공급 대책이 계획과 인허가에 머물지 않고 실제 공사로 이어지도록 사업장별 관리에 나선다는 방침이다. 재개발 현장에서는 이주비 대출 규제 완화와 조합원 지위 양도 제한 등 제도 개선 요구도 나왔다. 홍지선 국토교통부 장관은 30일 서울 노원구 상계2구역 재개발사업 현장을 방문해 “상계2구역을 포함한 민간 정비사업을 통해 서울에 연말까지 3만1000가구를 착공할 계획”이라며 “정비사업이 차질 없이 진행될 수 있도록 정부가 사업 진행 상황을 세밀하게 점검하고 철저히 관리하겠다”고 밝혔다. 그는 “주택공급은 계획과 인허가에 머무르지 않고 실제 착공과 준공으로 이어져야 국민이 체감할 수 있다”며 수도권 정비사업의 신속한 추진을 주문했다. 이날 방문한 상계2구역은 노원구 상계동 일대 약 10만㎡를 재개발해 임대주택 426가구를 포함한 총 2200가구를 공급하는 사업이다. 8·13 주택 신속 공급 방안에 따라 조기 착공할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 사업장으로, 국토부는 관련 법 개정 등 후속 조치를 서두르겠다는 입장이다. 현장 간담회에서는 사업 추진 과정의 현실적인 어려움도 제기됐다. 특히 내년부터 이주가 시작되는 만큼 이주비 대출 규제 완화와 주택도시보증공사(HUG) 보증 지원이 필요하다는 건의가 나왔다. 홍 장관은 간담회 후 기자들과 만나 “조합 측에서 이주비 대출 관련 규제 완화와 HUG 보증 지원 등을 요청했다”며 “관리처분 인가 전이라도 이주비 대출 상담이 이뤄질 수 있도록 적극 협의하겠다”고 말했다. 조합원 지위 양도 제한에 대해서는 “현행법상 예외 규정이 있지만 모든 지역에 적용하기는 어려운 측면이 있다”며 추가 검토 방침을 밝혔다. 정비사업 용적률 상향도 주요 쟁점이다. 홍 장관은 민간 정비사업 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 서울시와 실무 협의 중이라고 설명했다. 다만 서울시는 “해당 방안을 지속적으로 건의해 왔다”며 “정부가 추가 답변을 기다리기보다 신속하게 추진해야 한다”면서 정부의 조속한 결정을 촉구했다. 주택공급 부지를 둘러싼 이견도 이어졌다. 홍 장관은 용산공원 부지와 관련해 도시정비법 개정 등 당장 협력할 수 있는 사안부터 풀자는 취지로 서울시에 제안했다고 밝혔다. 반면 서울시는 용산공원을 주택공급 부지로 활용할 수 없다는 원칙을 재확인했다. 대신 탄천물재생센터 이전 부지에 최대 1만3000가구를 공급하는 방안 등을 정부에 제안했다고 설명했다. 한편 홍 장관은 전날 신규 택지 후보지로 발표된 김포아라지구의 교통대책과 관련해 서울 지하철 5호선 연장사업을 속도감 있게 추진하겠다고 밝혔다. 기본계획을 신속히 마무리하고 추가 역사 설치도 검토해 신규 택지 입주 전까지 사업이 완공될 수 있도록 지원하겠다는 것이다. GTX-D 노선은 아직 확정되지 않았지만 서부권 광역급행철도와 서울 연결 도로망 확충 등도 지원하겠다고 덧붙였다. 정부는 올해 수도권 민간 정비사업을 통해 7만2000가구 착공을 지원하고 있다. 홍 장관은 “주민들이 오랫동안 기다려 온 주거환경 개선과 도심 주택공급이 실제 성과로 이어질 수 있도록 적극 지원하겠다”고 강조했다. 관련기사

  4. 4

    박합수 “재건축 이미 오른상황현실적인 전략은 빌라 매입여력 된다면 亞선수촌 아파트” “서울 재개발 1순위는 신길동을 비롯한 영등포구 일대입니다. 광진구 중곡동, 관악구 봉천·신림, 강동구 성내·천호동까지 실투자금 6억원 안쪽에서 고를 곳이 아직 남아 있습니다.” 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026서울머니쇼플러스(+)’에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 이같이 말했다. 이날 ‘가성비 갑(甲) 부동산을 찾아라’ 강연에서 그는 재건축 가격이 이미 높아진 상황에서 실수요자가 쓸 수 있는 현실적인 1차 전략으로 빌라 매입을 통한 내 집 마련을 제시했다. 박 교수가 재개발을 첫손에 꼽는 근거는 서울의 공급 구조다. 부동산R114에 따르면 2020년 5만가구를 넘겼던 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만9000가구 아래로 줄어든다. 특히 신규 택지가 부족한 서울은 새 아파트 공급의 80% 이상을 재개발·재건축 등의 정비사업이 책임진다. 재개발의 경우 한때 정비구역의 절반 이상이 지정 해제됐지만 최근에는 신속통합기획과 역세권 사업 등으로 다시 지정이 늘고 있어 주목해봐야 한다는 설명이다. 널리 알려진 재개발 사업지 투자는 피하라는 게 박 교수의 조언이다. 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진 등은 이미 프리미엄이 붙어 수익률이 높지 않을 수 있다. 대신 알짜 입지를 찾으면 실투자금 6억원 이하, 비싸도 10억원 안쪽에서 고르는 것이 가능하다고 박 교수는 말했다. 매수 시점으로는 정비구역 지정 이후를 권했다. 박 교수는 “정비구역으로 지정되면 사업 진행에 대한 불안감이 상당 부분 해소된다”며 “조합 설립이나 사업시행인가 단계에서는 이미 가격이 올라 늦다”고 말했다. 그중에서도 역세권 장기전세주택(시프트), 역세권 활성화 사업, 민간 도심복합개발 등 역세권 재개발에 집중하라고 했다. 지역으로는 서울 영등포구를 1순위로 꼽았다. 영등포는 구 전체 정비사업 물량이 6만가구에 달하고 특히 신길뉴타운 일대는 여의도를 배후에 둔 채 1·5·7호선에 신안산선까지 더해지는 교통 요지다. 박 교수는 “신길동을 비롯한 영등포구 일대가 우선 검토 대상”이라며 “광진구에서는 자양동이 꽤 오른 만큼 중곡동을, 관악구에서는 봉천·신림부터 서울대입구역·신대방역 일대까지 볼만하다”고 말했다. 미개발지가 많지만 입지가 좋은 강동구 성내·천호동, 마포 합정·망원 일대도 추천 지역이다. 옥석은 숫자로 가리라고 했다. 구역 전체 대지면적을 조합원 수로 나눈 1인당 평균 대지지분이 30평이면 아주 양호하고 20평이 기준선이다. 박 교수는 “사업성의 핵심인 조합원 수 대비 일반분양 비율은 30~40%가 평균, 60%를 넘으면 좋은 단지, 조합원 100명에 일반분양 100가구가 나오는 100%면 최우수 단지”라고 평가했다. 다만 재개발 투자 초보자가 빠지기 쉬운 함정으로는 ‘물딱지’를 꼽았다. 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 받지 못할 수도 있다. 박 교수는 “신축 빌라나 원룸은 지분 쪼개기로 입주권을 못 받는 물딱지가 될 우려가 크다”며 “지은 지 10년이 넘은 구축 빌라는 걱정할 게 없지만, 신축을 살 때는 중개업소 말에 기대지 말고 구청의 동별 재개발 담당자에게 권리산정기준일 이전 물건인지 직접 확인하라”고 말했다. 자금 여력이 있는 수요자를 위한 재건축 알짜 구역도 짚었다. 그는 “1356가구가 3166가구로 다시 태어나는 아시아선수촌은 송파구의 대장이 될 단지”라며 “여의도에서는 목화아파트 같은 소형 단지를 주목하라”고 말했다. 강남 밖에서는 광운대역세권과 만나는 월계 미미삼(미성·미륭·삼호3차), 킨텍스·대곡역을 낀 고양, 선도지구가 선정된 분당 등 1기 신도시를 꼽았다. 관련기사

  5. 5

    서울머니쇼+ 고수들의 조언 "폭락장은 서민에게 온 바겐세일이다." 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 2026 서울머니쇼플러스(+)에서 주식과 부동산 전문가들은 시장 하락과 거래 침체는 자산을 저렴하게 매수할 기회로 삼아야 한다고 조언했다. 주식시장에서는 가격 조정받은 우량주를, 부동산시장에서는 서울 핵심지의 급매물을 주목하라는 것이다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 최근 주가 하락을 시스템 위기가 아닌 원화 강세 속에서 나타난 이벤트성 약세장으로 진단했다. 그는 "최태원 SK그룹 회장과 박현주 미래에셋그룹 회장, 일론 머스크 테슬라 최고경영자(CEO)는 보유 주식이 40~70% 하락하더라도 걱정하지 않는다"며 "우량주 가격이 흔들릴 때가 일반 투자자에게 자본가의 자산을 싸게 살 기회"라고 강조했다. 부동산 전문가들 역시 공급 부족과 전월세난으로 인해 '생존 매수'에 나선 실수요자들이 내년 주택시장을 떠받칠 것으로 전망했다. 최근 집값 하락을 내 집 마련의 기회로 삼아야 한다고 한목소리를 냈다. 아기곰 아기곰아카데미 대표는 "집은 밤새 빵처럼 찍어낼 수 없다"며 "2029년까지 대규모 입주 물량 부족을 피하기 어렵다"고 내다봤다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 "많이 내린 지역을 매수할 기회가 왔다"며 "서울 핵심지는 가격이 내린 게 아니라 거래가 멈춘 것"이라고 진단했다. 한편 이날 코스피는 전 거래일 대비 3.48% 밀린 5730.74에 거래를 마감했다. 지난 28일(현지시간) 알파벳(구글) 실적 쇼크에 이어 한국 시간으로 새벽인 29일(현지시간) 아마존, 인텔 등이 실망스러운 실적을 발표했기 때문이다. 다만 장중 5599.42까지 밀렸던 코스피는 이날 연기금이 이례적으로 대규모 순매수(8929억원)에 나서면서 낙폭을 일부 만회했다. [김슬기 기자 / 신윤재 기자] 관련기사

  6. 6

    2027 부동산 투자 전략치솟는 전월셋값이 '최대 변수'금리·세금에 집값 흔들리지만물량 부족 서울 핵심지는 올라보유세 과세 기준일 전까지강남3구 중대형 급매물 나올것 "많이 내린 지역을 매수할 기회가 왔다. 압구정 현대아파트는 최근 20억원가량 떨어진 만큼 눈여겨볼 만하다. 서울 핵심지는 가격이 내린 게 아니라 거래가 멈춘 것이다."(김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장) 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 부동산 시장 전문가들은 내년 주택 시장 상승을 전망하며 공급 부족과 일자리 기반 수요에 주목해야 한다고 강조했다. 금리와 정책 변화도 주요 변수지만, 중장기적으로는 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 집값을 떠받칠 것이라는 분석이다. 다만 모든 지역이 동반 상승하기보다는 일자리와 교통, 주거 여건을 갖춰 실수요가 뒷받침되는 지역에 매수세가 집중될 것으로 내다봤다. 세제 개편 과정에서 늘어나는 매물을 내 집 마련과 갈아타기의 기회로 활용하라는 조언도 나왔다. 전문가들이 내년 주택 시장 상승의 공통 근거로 제시한 것은 공급 부족이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 서울에 대해 장기적으로 공급이 수요를 따라가기 어려운 지역으로 진단했다. 그는 "투자는 상수를 보고 판단하고 변수는 받아들이는 것"이라며 "서울은 10년 뒤에도 공급이 늘지 않고 수요가 줄지 않는 수요 과잉 지역"이라고 말했다. 공급 부족이 매매가격에 영향을 미치는 주요 경로로는 임대차 시장이 지목됐다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 내년 상반기 거래 위축 이후 하반기 전세 시장이 매매 가격을 끌어올리는 흐름을 예상했다. 1분기 거래 침체를 거쳐 2분기 전세 시장이 바닥을 통과하고, 하반기에는 수급 불균형이 심한 지역부터 가격 상승세가 나타날 것이라는 분석이다. 월세 부담 확대 역시 매매 시장에 영향을 미칠 변수로 꼽혔다. 아기곰(닉네임) 아기곰아카데미 대표는 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 높아지고 월세 부담도 전세보다 빠르게 커지고 있다는 점에 주목했다. 월세 지출이 늘면 무주택자가 주택 구입 자금을 축적하기 어려워져 내 집 마련이 더욱 늦어지는 악순환이 발생할 수 있다는 설명이다. 상생임대주택 혜택 종료도 전세 시장의 불안을 키울 요인으로 지목했다. 금리와 정책을 바라보는 기준에서도 전문가들은 실물 수요의 중요성을 강조했다. 김 소장은 "집값은 금리가 아니라 소득을 따라간다"며 "주택 수요를 판단할 때 일자리를 봐야 한다"고 말했다. 금리 상승이 주택 가격을 직접 끌어내리기보다는 대출 부담을 높여 거래를 위축시키는 요인으로 작용한다는 설명이다. 김 대표는 수요·공급과 유동성을 주택 시장 판단의 핵심 변수로 꼽았다. 예측하기 어려운 금리와 정책 변화에 일희일비하기보다 장기적인 시장 구조를 먼저 살피고, 불확실한 변수에는 유연하게 대응해야 한다는 것이다. 다만 시장 전반의 상승 전망이 모든 지역의 동반 상승을 의미하는 것은 아니다. 김 소장은 현행 규제가 유지되는 시나리오에서 서울 핵심지는 상반기 보합, 하반기 강보합을 나타내고 서울 외곽은 완만한 상승세를 보일 것으로 예상했다. 경기 반도체 벨트의 상승 흐름은 이어지겠지만 지방 광역시는 핵심 지역을 중심으로 제한적인 움직임을 보일 것이라는 전망이다. 유망 지역으로는 서울 핵심지의 신축·준신축 대단지와 경기 1기 신도시를 제시했다. 경기 북부에서는 서울까지 30분대 출퇴근이 가능한 역세권을 중심으로 선별적인 접근이 필요하다고 조언했다. 지역을 막론하고 일자리 접근성과 교통 여건, 주택 수요의 지속성을 함께 따져야 한다는 의미다. 향후 매물 흐름을 좌우할 변수로는 국회의 세제 개편안 논의가 꼽혔다. 김 대표는 "정부안이 그대로 통과되면 내년 보유세 과세 기준일 전까지 강남 3구에서 중대형 아파트 급매물이 나올 것"이라고 말했다. 반면 공제 한도가 조정되거나 세율이 낮아지면 집주인들이 매물을 거둬들일 가능성이 있다고 봤다. 매수자는 세제 개편과 매물 출회 시점을 고려해 자금 여력을 점검해야 한다는 조언이다. 김 대표는 정부안 통과를 전제로 내년 2~3월을 자금력을 갖춘 수요자가 급매물을 살펴볼 시기로 제시했다. 다만 매수 대상을 무작정 넓히기보다는 실거주 목적의 내 집 마련과 갈아타기에 집중해야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 김 소장은 "노도강(노원·도봉·강북구) 등 서울 동북권에서도 역세권 신축처럼 수요가 지속되는 주택을 골라야 한다"고 강조했다. [김슬기 기자 / 박재영 기자] 관련기사

  7. 7

    서울지역 가성비 甲 부동산은박합수 "재건축 이미 오른상황현실적인 전략은 빌라 매입여력 된다면 亞선수촌 아파트" "서울 재개발 1순위는 신길동을 비롯한 영등포구 일대입니다. 광진구 중곡동, 관악구 봉천·신림동, 강동구 성내·천호동까지 실투자금 6억원 안쪽에서 고를 곳이 아직 남아 있습니다." 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 이같이 말했다. 이날 '가성비 갑(甲) 부동산을 찾아라' 강연에서 그는 재건축 가격이 이미 높아진 상황에서 실수요자가 쓸 수 있는 현실적인 1차 전략으로 빌라 매입을 통한 내 집 마련을 제시했다. 박 교수가 재개발을 첫손에 꼽는 근거는 서울의 공급 구조다. 부동산R114에 따르면 2020년 5만가구를 넘겼던 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만9000가구 아래로 줄어든다. 특히 신규 택지가 부족한 서울은 새 아파트 공급의 80% 이상을 재개발·재건축 등의 정비사업이 책임진다. 재개발의 경우 한때 정비구역의 절반 이상이 지정 해제됐지만 최근에는 신속통합기획과 역세권 사업 등으로 다시 지정이 늘고 있어 주목해봐야 한다는 설명이다. 널리 알려진 재개발 사업지 투자는 피하라는 게 박 교수의 조언이다. 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진 등은 이미 프리미엄이 붙어 수익률이 높지 않을 수 있다. 대신 알짜 입지를 찾으면 실투자금 6억원 이하, 비싸도 10억원 안쪽에서 고르는 것이 가능하다고 박 교수는 말했다. 매수 시점으로는 정비구역 지정 이후를 권했다. 박 교수는 "정비구역으로 지정되면 사업 진행에 대한 불안감이 상당 부분 해소된다"며 "조합 설립이나 사업시행인가 단계에서는 이미 가격이 올라 늦는다"고 말했다. 지역으로는 영등포구를 1순위로 꼽았다. 영등포는 구 전체 정비사업 물량이 6만가구에 달하고 특히 신길뉴타운 일대는 여의도를 배후에 둔 채 1·5·7호선에 신안산선까지 더해지는 교통 요지다. 박 교수는 "신길동을 비롯한 영등포구 일대가 우선 검토 대상"이라며 "광진구에서는 자양동이 꽤 오른 만큼 중곡동을, 관악구에서는 봉천·신림동부터 서울대입구역·신대방역 일대까지 볼만하다"고 말했다. 미개발지가 많지만 입지가 좋은 강동구 성내·천호동, 마포구 합정·망원동 일대도 추천 지역이다. 옥석은 숫자로 가리라고 했다. 구역 전체 대지면적을 조합원 수로 나눈 1인당 평균 대지지분이 30평이면 아주 양호하고 20평이 기준선이다. 박 교수는 "사업성의 핵심인 조합원 수 대비 일반분양 비율은 30~40%가 평균, 60%를 넘으면 좋은 단지, 조합원 100명에 일반분양 100가구가 나오는 100%면 최우수 단지"라고 평가했다. 다만 재개발 투자 초보자가 빠지기 쉬운 함정으로는 '물딱지'를 꼽았다. 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 받지 못할 수도 있다. 박 교수는 "신축 빌라나 원룸은 지분 쪼개기로 입주권을 못 받는 물딱지가 될 우려가 크다"며 "지은 지 10년이 넘은 구축 빌라는 걱정할 게 없지만, 신축을 살 때는 중개업소 말에 기대지 말고 구청의 동별 재개발 담당자에게 권리산정기준일 이전 물건인지 직접 확인하라"고 말했다. 자금 여력이 있는 수요자를 위한 재건축 알짜 구역도 짚었다. 그는 "1356가구가 3166가구로 다시 태어나는 아시아선수촌은 송파구의 대장이 될 단지"라며 "여의도에서는 목화아파트 같은 소형 단지를 주목하라"고 말했다. [박재영 기자] 관련기사

  8. 8

    10·29 공급대책 긴급진단김포 등 수도권 7.7만가구전문가 엇갈린 평가 '눈길' 서울 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 연사로 나선 부동산 전문가들은 정부의 10·29 주택 공급 대책을 두고 엇갈린 평가를 내놨다. 지속적인 공급 의지가 시장 안정에 도움이 된다는 기대와 실제 입주까지 시간이 걸려 당장의 전월세난을 해소하기 어렵다는 우려가 함께 나왔다. 정부는 지난 29일 김포아라 3만7000가구를 비롯해 수도권 6곳의 7만6700가구 규모 신규 택지를 추가로 발표했다. 앞서 발표한 물량을 포함하면 약 10만4000가구로, 정부는 이 가운데 2030년까지 착공할 물량을 최대한 확보한다는 방침이다. 한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 정부가 공급 확대 의지를 꾸준히 보여주는 효과에 주목했다. 한 교수는 "신규 택지와 3기 신도시 등 기존 계획을 합치면 서울·수도권 공급 계획이 약 50만가구에 이른다"며 "새로 발표된 지역의 입지와 교통 여건을 긍정적으로 평가하면서 실제 공급 시점을 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다. 반면 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 착공과 입주 시차에 주목하며 "정부가 2030년 착공 계획을 밝혔지만 임대차 시장에 직접 영향을 미치는 것은 입주 물량이다. 1~2인 가구와 신혼부부의 대안인 오피스텔 공급 부족도 심각하다"고 진단했다. 아파트와 비아파트 입주 물량이 모두 부족해 정부의 노력에도 내년 수도권 주택 시장 안정을 기대하는 데 한계가 있다는 것이다. 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 "공급은 2033년에 오지만 전세난은 올겨울에 온다"며 공급 속도에 한계가 있음을 지적했다. 공급 확대 방향에는 동의하지만 시장이 겪는 2027~2029년 입주 공백을 이번 대책으로 메우기 어렵다는 평가다. 그는 "김포의 신규 공급이 서울 수요를 분산시키는 데 도움이 될 수 있지만 김포 내 기존 지역에는 부담이 될 수 있다"며 "지역별 영향을 구분해야 한다"고 강조했다. 사업 실행과 교통 대책에 대한 비판도 나왔다. 김인만 김인만 부동산경제연구소 대표는 김포 한강2지구 사업이 진행 중인 상황에서 추가 택지를 추진하는 것의 실현 가능성에 의문을 제기했다. 그는 "2030년까지 토지 보상을 마무리할 수 있을지도 불확실하다"고 지적했다. 또 김포골드라인이 혼잡한 것을 거론하면서 "지하철 9호선 연장 같은 교통 대책을 함께 제시했어야 주민 반발을 줄일 수 있었을 것"이라고 말했다. [김슬기 기자 / 박재영 기자] 관련기사

  9. 9

    분담금·보유세 부담 커지고대출 규제에 매수세는 위축은마 매물 두달새 2배 늘어압구정·잠실도 호가 줄하향 서울 강남권 주요 재건축 아파트 매물이 쌓이면서 '가격 마지노선'이 흔들리고 있다. 재건축 추가 분담금에 보유세 등 세금 부담을 우려한 집주인들이 매물을 내놓는 반면 대출 규제로 매수세는 위축되면서 가격대가 한두 단계씩 낮아지고 있다. 30일 부동산 업계에 따르면 대치동 은마 전용면적 76㎡는 30억원에 급매물이 나왔다. 이 평형은 지난해 11월 38억원에 신고가를 기록했지만, 이후 가격이 떨어져 이달 2일 31억2000만원에 거래됐다. 대치동의 한 중개업소 관계자는 "집주인이 하루에 1000만원씩 호가를 낮춰도 매수자들은 더 떨어지기를 기다리는 분위기"라며 "예전에는 재건축에 속도가 붙으면 집값이 올랐는데 지금은 호재로 통하지 않는다"고 말했다. 압구정동에서는 100억원대 가격 선이 무너졌다. 신현대12차 전용 182㎡는 올해 7월 112억5000만원, 9월 100억원에 거래됐지만 이달 88억원에 팔렸다. 최근 이보다 낮은 87억9000만원 매물도 등장했다. 서초·송파구 재건축 단지들도 비슷하다. 잠원동 신반포2차 전용 68㎡는 올해 6월 41억6000만원에 거래됐지만 9월 35억원에 손바뀜됐고 최근에는 34억원대로 몸값을 낮춘 매물이 나왔다. 잠실주공5단지 전용 82㎡도 작년 12월 46억2500만원에 신고가를 기록한 뒤 가격이 내려오더니 최근 40억원 급매물이 등장했다. 매물은 빠르게 쌓이고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 은마 매물은 세제개편안 발표일인 8월 3일 198건에서 이달 30일 419건으로 111.6% 늘었다. 신현대9·11·12차도 418건에서 505건으로 증가했다. 같은 기간 강남 3구 전체 아파트 매물은 2만2182건에서 2만9472건으로 7290건(32.9%) 늘었다. 매물이 많아지면서 가격 하락 속도도 빨라지고 있다. 한국부동산원의 10월 넷째 주(26일 기준) 조사에서 강남 3구 아파트값은 6주 연속 동반 하락했다. 강남구(-0.38%)뿐 아니라 서초구(-0.35%)와 송파구(-0.22%)도 전주보다 하락폭이 커졌다. 강남 재건축 아파트 가격대가 속속 무너지는 데는 재건축 비용과 세금 부담이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 사업이 진전될수록 공사비 상승에 따른 추가 분담금과 재건축초과이익환수제 부담금 등이 현실적인 부담으로 다가오고 있다. 여기에 정부의 세제개편안으로 보유세 부담이 커질 수 있다는 우려도 겹쳤다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "부동산세 부담을 피하려는 집주인들이 내년 1~3월 급매물을 내놓으면서 집값 하락 압력이 이어질 수 있다"고 내다봤다. 종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 매매 잔금을 치르려면 연초부터 처분을 서둘러야 하기 때문이다. [임영신 기자] 관련기사

  10. 10

    전년 동기 대비 45% 급감향후 주택공급 따라 꺾일듯 지난달 전국에서 새로 주택 건설을 허가받거나 실제 공사에 들어간 물량이 1년 전보다 절반 가까이 줄어든 것으로 나타났다. 서울의 공동주택 분양은 한 달간 14가구에 그치는 등 감소 폭이 컸다. 30일 국토교통부가 발표한 9월 주택통계에 따르면 지난달 전국 주택 인허가는 2만5938가구로 지난해 같은 달보다 45.4% 감소했다. 지역별로는 비수도권 인허가가 68.9% 급감하며 감소세가 두드러졌다. 수도권은 15.2% 줄었고, 이 가운데 서울은 4431가구로 8.5% 감소했다. 실제 공사에 들어간 주택도 크게 줄었다. 지난달 전국 주택 착공은 1만6046가구로 지난해 대비 46.4% 감소했다. 수도권 착공은 9308가구로 43.3% 줄었고, 비수도권 역시 50.2% 감소했다. 서울의 착공 물량은 1176가구로 지난해 같은 달보다 13.5% 줄었다. 인허가와 착공은 향후 주택 공급 규모를 가늠할 수 있는 선행지표다. 인허가를 받은 주택이 착공과 준공을 거쳐 실제 입주로 이어지는 만큼 신규 사업 추진이 위축되는 흐름이 지속되면 중장기 주택 공급에도 영향을 미칠 수 있다. 분양시장에서도 공급 감소세가 나타났다. 지난달 전국 공동주택 분양 물량은 1만9751가구로 지난해와 대비해 13.8% 줄었다. 특히 수도권 분양 물량은 47.7% 감소한 것으로 나타났다. 서울에서는 한 달간 14가구만 분양 승인을 받아 지난해(254가구)보다 94.5% 급감했다. 반면 비수도권 분양 물량은 26.4% 증가했다. 다만 월별 실적과 누적 실적에는 차이가 있었다. 지난 1~9월 전국 주택 인허가는 18만9873가구로 지난해 대비 13.4% 감소했지만, 착공은 0.8% 증가했다. 분양 물량은 같은 기간 26.7% 늘었다. 지난달 말 전국 미분양 주택은 6만5941가구로 전월보다 4.6% 감소했다. 이 가운데 준공 후 미분양은 2만7549가구였다. 관련기사

오늘의 PICK