“인구가 줄어들면 집값은 떨어진다”

부동산에 관심 있는 사람들이라면 반드시 들어봤을 논리다.

틀린 말은 아니다. 주택은 사람들이 있어야 필요하고, 인구가 없어지면 빈집이 되고 가격이 떨어지기 마련이다.

그런데 인구만 보고 있으면 서울 부동산은 영 이상한 시장으로 보인다.

서울 인구는 1990년 정점(1047만 명)을 찍은 후 꾸준히 감소해 2026년 7월 현재 928만 명까지 떨어졌다.

반면 서울 아파트값은 어떻게 됐을까.

한국부동산원이 관련 통계를 집계한 2012년 5월 이후 2026년 8월 31일까지 무려 43.42%가 올랐다.

일반적인 관점에선 설명하기 어려운 현상이 서울 부동산 시장에서 일어나고 있는 셈이다.

서울 인구가 앞으로 늘어나서 그런건 아닐까

결론부터 말하면 전혀 아니다.

통계청 장래인구추계를 보면 서울 인구는 2020년 962만 명에서 2030년 895만 명, 2052년엔 794만 명으로 감소할 것으로 예상된다.

2020년과 비교하면 무려 17.7%가 줄어든다.

전국적인 저출생과 고령화 흐름을 생각하면 서울의 현재와 미래 역시 인구감소 자체를 부정하긴 어렵다는 얘기다.

집을 사는 건 사람이 아니라 가구다.

하지만 여기서 중요한 숫자를 하나 더 봐야 한다.

바로 가구수다.

정확히 말하면 집은 사람이 늘어날 때마다 한 채씩 필요한 게 아니라 몇 개의 가구가 존재하느냐가 훨씬 더 직접적으로 연결된다.

그렇다면 통계청의 장래 가구 추계는 어떨까.

서울의 총가구 수는 2020년 395만 가구에서 2027년 420만 가구, 2038년 428만 가구까지 계속 올라간다.

서울 가구 수의 정점은 2038년이다.

사람 수가 줄어도 집은 더 필요할 수 있다.

아주 단순한 예시를 하나 들겠다. 사람이 100명 있고 평균 가구원 수가 4명이라면 필요한 집은 25채다. 그런데 인구가 80명으로 줄어도 평균 가구원 수가 2명이라면 필요한 집은 40채다.

특히 서울의 경우 1~2인 가구 비중이 시간이 갈수록 빠르게 늘어가는 추세다.

통계청의 장래 가구 추계에 따르면 2022년 평균 2.2명이던 서울 평균 가구원 수는 2052년 1.82명까지 떨어질 것으로 예상된다.

인구 감소만 보고 “집값이 떨어질 것”이라 단정하는 것은 주택시장을 너무 단순하게 보는 시선일 수 있다.

집값은 거주 외 대기인구까지 고려해야 한다.

또 하나 중요한 점은 집값은 거주하는 인구만으로 결정되는 게 아니라는 사실이다.

앞으로 사람들이 어디에 살고 싶어 하는지, 그 기대까지 가격에 반영된다.

그리고 서울 집을 원하는 건 서울 시민만이 아니다.

서울 생활권으로 들어오고 싶은 수도권 수요까지 서울 주택수요의 일부로 작용할 수 있기 때문이다.

서울 집값을 예측하려면 다음 4가지를 봐라

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