전세 사라지고, 월세는 오르고… 해외 큰손들, 韓임대시장 군침

이용안 기자(lee.yongan@mk.co.kr)

2026-09-06 17:31



모건스탠리, 韓오피스텔 투자
캐나다연금도 임대사업 추진






해외 투자자들의 국내 임대차 시장 진출이 늘고 있다. 전세 중심이었던 한국 임대차 시장에서 월세 비중이 가파르게 상승하며 투자 기회를 포착한 것이다.

6일 부동산 투자업계에 따르면 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 '2026년 아시아·태평양(APAC) 주거 투자자 설문조사'를 처음 실시하고 보고서를 냈다. 보고서에 따르면 한국은 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르에 이어 아시아·태평양 지역 주거 부문 선호 투자처 4위에 올랐다. 또 조사 대상 기관투자자의 85%는 "향후 5년간 주거 부문 투자 비중을 늘릴 계획"이라고 답했다. 같은 기간 아태지역 주거 부문에 집행될 예상 자본 규모는 총 332억달러(약 45조8000억원)에 이를 전망이다. 이번 조사는 아태지역 기관투자자, 펀드매니저, 상장 부동산 기업 등을 대상으로 진행됐다. 이들이 운영하는 주거 자산은 약 22만4000실 규모에 이른다.

한국 임대 시장이 글로벌 기관투자자의 주목을 받는 배경에는 전세의 월세화가 있다. 기존 임대차 시장에서는 전세 비중이 커 월세로 수익을 내는 기업형 임대 방식이 자리 잡기 어려웠다. 하지만 2022년 말 전국에 전세사기 문제가 불거진 이후 전세의 월세화 속도가 가팔라졌다.

국토교통부에 따르면 올 1~7월 전국 전월세 주택 거래에서 월세가 차지하는 비중은 68.3%로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 6.5%포인트 늘었다. 주거 유형별로는 아파트보다 비아파트의 월세 비중이 컸다. 비아파트의 전국 월세 비중은 80.4%였다. 서울이 78%, 지방이 87.5% 수준이었다.






서울을 중심으로 확산하는 코리빙(공유주거) 열풍도 글로벌 자본의 유입을 이끌었다. 아태지역 전역에서 코리빙이 선호 주거 자산 2위로 올라선 가운데 서울은 △1인 가구 증가 △높은 주거비 부담 △외국인 전문 인력과 유학생 유입 등이 맞물리며 코리빙 수요가 활발한 도시 중 한 곳이 됐다.

이미 한국 임대차 시장엔 여러 글로벌 기관투자자가 진출해 있다. 해외 투자사 모건스탠리는 2024년 금천구 독산동 소재 오피스텔 이후 강동구 길동, 성북구 안암동 오피스텔에 투자했다. 캐나다연금투자위원회(CPPI) 역시 국내 민간임대사업자 맹그로브와 함께 건설형 임대사업을 추진하고 있다. 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 영등포구 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 매입했다. M&G리얼에스테이트는 SK디앤디의 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)과 오피스텔 '에피소드 컨비니 신당'에 공동 투자했다.

[이용안 기자]




분야별 주요뉴스

  1. 1

    민간 임대 촉진 위해 세제 혜택 카드 꺼내매입임대, 10·15 대책 후 합산배제 혜택 막혀종부세 폭탄에 기업형 임대 수익률 1%대 ‘뚝’공급 절벽 해소 위해 법인 다주택 중과 풀어줄듯연내 민간임대주택 공급 촉진 패키지 발표 정부가 법인형 임대사업자의 종합부동산세 부담을 낮추는 방안을 검토 중이다. 전월세난이 가중되자 세제 혜택 카드를 꺼내들어 민간 부문의 임대주택 공급을 촉진하려는 포석이다. 6일 정부 안팎에 따르면 정부는 지난 ‘8·13 공급 대책’에서 신설한 ‘20년 이상 장기 임대 모델’에 법인 사업자 참여를 유도할 인센티브를 설계하고 있다. 그중 하나로 법인형 임대사업자에게 종부세 합산 배제 혜택을 부여하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 종부세 부담을 줄여주는 규제 완화를 통해 민간 임대주택 공급을 늘리겠다는 취지다. 법인형 임대사업자는 △기존 주택을 사들여 임대주택으로 운영하는 매입 임대사업자 △공공임대사업을 목적으로 새로 주택을 짓는 건설 임대사업자로 나뉜다. 매입임대의 경우 10·15 대책 이후 조정대상지역에서 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하고 있다. 건설 임대사업자는 전용면적 149㎡ 이하이면서 공시지가 12억원 이하 주택인 경우 등 요건을 충족해야 종부세 합산 배제를 신청할 수 있다. 서울 주택 공급이 더딘 상황에서 전월세 시장 불안마저 커지자 정부가 법인형 임대사업자에 대한 세제 완화 카드를 꺼내든 것으로 풀이된다. 세제 혜택을 부여해서라도 민간을 통해 신속한 주택 공급을 유도해 공급 절벽을 해소하겠다는 판단이다. 국토교통부 관계자는 “공급 효과가 있는 부분에 대해서는 종부세 규제 완화가 필요하다는 입장”이라며 “관계기관과 논의할 계획”이라고 말했다. 종부세 합산 배제는 기업형 민간 임대 활성화를 가로막는 주요 걸림돌로 꼽혀왔다. 사업 특성상 수십에서 수백 채의 주택을 장기 보유해야 하지만, 현행 제도에서는 다주택자로 묶여 높은 중과세율을 적용받기 때문이다. 이러한 세 부담은 임대수익률에 직접적 타격을 입힌다. 한 기업형 임대사업 관계자는 “연 5% 수준의 임대수익률을 기대했던 자산도 종부세가 매년 부과되면 실질 수익률이 1~2%대로 떨어진다”며 “이는 시중금리와 비교해도 현저히 낮은 수준”이라고 설명했다. 정부가 법인형 임대주택 사업자 요구 중 하나를 전향적으로 수용할 가능성이 열렸다는 평가다. 정부는 민간 임대주택 공급 촉진을 위한 정책 패키지를 연내 발표할 계획인 것으로 알려졌다. 정부가 강조하는 ‘공급 생태계 복원’의 한 축으로 법인형 임대주택을 키우려는 의도다. 관련기사

  2. 2

    전월세난에 다급해진 정부20년이상 장기임대 법인에보유세 합산배제 혜택 검토 정부가 법인형 임대사업자의 종합부동산세 부담을 낮추는 방안을 검토 중이다. 전월세난이 가중되자 세제 혜택 카드를 꺼내들어 민간 부문의 임대주택 공급을 촉진하려는 포석이다. 6일 정부 안팎에 따르면 정부는 지난 '8·13 공급 대책'에서 신설한 '20년 이상 장기 임대 모델'에 법인 사업자 참여를 유도할 인센티브를 설계하고 있다. 그중 하나로 법인형 임대사업자에게 종부세 합산 배제 혜택을 부여하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 종부세 부담을 줄여주는 규제 완화를 통해 민간 임대주택 공급을 늘리겠다는 취지다. 법인형 임대사업자는 △기존 주택을 사들여 임대주택으로 운영하는 매입 임대사업자 △공공임대사업을 목적으로 새로 주택을 짓는 건설 임대사업자로 나뉜다. 매입임대의 경우 10·15 대책 이후 조정대상지역에서 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하고 있다. 건설 임대사업자는 전용면적 149㎡ 이하이면서 공시지가 12억원 이하 주택인 경우 등 요건을 충족해야 종부세 합산 배제를 신청할 수 있다. 서울 주택 공급이 더딘 상황에서 전월세 시장 불안마저 커지자 정부가 법인형 임대사업자에 대한 세제 완화 카드를 꺼내든 것으로 풀이된다. 세제 혜택을 부여해서라도 민간을 통해 신속한 주택 공급을 유도해 공급 절벽을 해소하겠다는 판단이다. 국토교통부 관계자는 "공급 효과가 있는 부분에 대해서는 종부세 규제 완화가 필요하다는 입장"이라며 "관계기관과 논의할 계획"이라고 말했다. 종부세 합산 배제는 기업형 민간 임대 활성화를 가로막는 주요 걸림돌로 꼽혀왔다. 사업 특성상 수십에서 수백 채의 주택을 장기 보유해야 하지만, 현행 제도에서는 다주택자로 묶여 높은 중과세율을 적용받기 때문이다. [진영화 기자 / 박소은 기자] 관련기사

  3. 3

    치솟는 월세에 …정부, 기업형 임대 종부세 완화 검토'다주택자 개인' 구조서 벗어나기업임대·리츠 중심으로 전환보유세 부담 낮추며 공급 촉진건설업계 "稅혜택만으론 부족택지·금융 관련 지원 병행을" 정부가 법인형 임대사업자에 대한 종합부동산세 부담 완화를 검토하는 것은 개인 다주택자에게 의존해온 민간임대주택 공급 구조를 기업 중심으로 바꾸려는 정책 전환으로 풀이된다. 20년 이상 안정적으로 임대주택을 공급하는 기업에 세제 혜택을 줘 새로운 주택 시장 '플레이어'로 육성하겠다는 것이다. 주택 공급 확대에 속도전을 천명한 정부가 민간임대 시장에서도 가용 수단을 총동원하고 나선 셈이다. 6일 정부 부처 등에 따르면 8·13 공급대책을 앞두고 국토교통부 등 관계 부처는 신축 주택을 매입해 20년 이상 장기 임대하는 법인에 세제 혜택을 주는 방안을 추진했다. 조정대상지역에서 종부세 합산배제를 허용하고 비조정대상지역에서는 합산배제 대상 임대주택의 공시가격 기준을 3억원 높이는 방안 등이 검토됐다. ◆ 매입임대·건설임대 모두 촉진 개인과 법인 간 세제 형평성 문제가 제기되면서 8·13 대책에는 담기지 않았지만 정부는 이후 매입임대뿐 아니라 직접 주택을 지어 공급하는 건설임대사업자로까지 세제 지원을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 국토부 관계자는 "건설을 통해 민간임대를 하는 사업자들이 주택 시장에 플레이어로 참여해 공급을 촉진할 수 있도록 길을 여는 취지"라고 말했다. 정부가 법인형 임대 육성에 나선 것은 민간임대주택 공급이 급격히 위축됐기 때문이다. 국토부 임대주택통계에 따르면 서울 건설형 임대주택 신규 공급은 2021년 2만1115가구에서 2022년 1만1804가구, 2023년 4763가구, 2024년 3976가구로 3년 만에 81% 감소했다. 국내 임대주택 재고 역시 2020년 이후 5년간 330만가구 안팎에 머물렀다. 고금리와 공사비 상승으로 2022~2023년 인허가·착공이 위축된 여파까지 겹치면서 전월세 시장의 공급 부족도 심해지고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 평균 월세가격은 162만원으로 집계됐다. 서울 연립·다세대 평균 월세도 67만원으로 전년 동월 62만9000원보다 6.52% 올랐다. 종부세 합산배제는 법인형 임대의 사업성을 좌우하는 핵심 인센티브로 꼽힌다. 법인형 임대는 수십~수백 가구를 장기간 보유하면서 임대료로 수익을 내는 구조여서 매년 발생하는 보유세가 수익률에 직접적인 영향을 미친다. 합산배제가 확대되면 장기 보유에 따른 세 부담을 낮춰 기업의 시장 진입 문턱을 낮출 수 있다. 정부는 이를 통해 개인 다주택자가 주도해온 민간임대 시장을 공공과 기업이 함께 공급하는 구조로 재편한다는 구상이다. 비제도권 민간임대 시장은 전세사기와 비자발적 퇴거, 임대주택 재고 변동에 따른 전셋값 급등 등 시장 불안 요인을 안고 있다는 판단에서다. 당정에서도 임대주택을 개발·보유·운영하는 법인형 민간임대를 새로운 공급 주체로 육성해야 한다는 공감대가 형성되고 있다. 안도걸 더불어민주당 의원은 지난달 21일 '전월세 안정을 위한 즉시 공급 가능한 반영구적 민간임대주택 공급 촉진방안' 세미나에서 "종부세 등 세제와 금융 지원, 택지 문제에서 조건이 맞춰지면 시세차익 없이도 임차인이 감당할 수 있는 민간임대주택 비즈니스 모델이 만들어질 것"이라며 관련 특별법 제정 필요성을 강조했다. ◆ 건설업계 "금융지원도 필수" 다만 업계에서는 종부세 완화만으로 법인형 임대의 사업성을 확보하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 땅값이 높은 서울에서는 종부세 부담이 사라지더라도 임대료 수입만으로 사업비와 금융비용을 감당하기 쉽지 않다는 것이다. 리츠·자산운용 업계에서 "세제 혜택은 필요조건이지 충분조건은 아니다"는 반응이 나오는 이유다. 법인형 임대사업자를 별도 정책 대상으로 정의하고 이에 맞는 세제·금융·주택정책 체계를 마련해야 한다는 주장도 나온다. 맹그로브 운영사 MGRV의 조강태 대표는 "기업형 장기 임대를 명확하게 정의하고 장기 임대 의무 등 기업이 감수해야 할 의무도 함께 규정해 취득·보유·운영·매각·재투자가 하나의 순환으로 작동하도록 해야 한다"고 말했다. [진영화 기자 / 박재영 기자 / 박소은 기자] 관련기사

  4. 4

    모건스탠리, 韓오피스텔 투자캐나다연금도 임대사업 추진 해외 투자자들의 국내 임대차 시장 진출이 늘고 있다. 전세 중심이었던 한국 임대차 시장에서 월세 비중이 가파르게 상승하며 투자 기회를 포착한 것이다. 6일 부동산 투자업계에 따르면 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 '2026년 아시아·태평양(APAC) 주거 투자자 설문조사'를 처음 실시하고 보고서를 냈다. 보고서에 따르면 한국은 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르에 이어 아시아·태평양 지역 주거 부문 선호 투자처 4위에 올랐다. 또 조사 대상 기관투자자의 85%는 "향후 5년간 주거 부문 투자 비중을 늘릴 계획"이라고 답했다. 같은 기간 아태지역 주거 부문에 집행될 예상 자본 규모는 총 332억달러(약 45조8000억원)에 이를 전망이다. 이번 조사는 아태지역 기관투자자, 펀드매니저, 상장 부동산 기업 등을 대상으로 진행됐다. 이들이 운영하는 주거 자산은 약 22만4000실 규모에 이른다. 한국 임대 시장이 글로벌 기관투자자의 주목을 받는 배경에는 전세의 월세화가 있다. 기존 임대차 시장에서는 전세 비중이 커 월세로 수익을 내는 기업형 임대 방식이 자리 잡기 어려웠다. 하지만 2022년 말 전국에 전세사기 문제가 불거진 이후 전세의 월세화 속도가 가팔라졌다. 국토교통부에 따르면 올 1~7월 전국 전월세 주택 거래에서 월세가 차지하는 비중은 68.3%로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 6.5%포인트 늘었다. 주거 유형별로는 아파트보다 비아파트의 월세 비중이 컸다. 비아파트의 전국 월세 비중은 80.4%였다. 서울이 78%, 지방이 87.5% 수준이었다. 서울을 중심으로 확산하는 코리빙(공유주거) 열풍도 글로벌 자본의 유입을 이끌었다. 아태지역 전역에서 코리빙이 선호 주거 자산 2위로 올라선 가운데 서울은 △1인 가구 증가 △높은 주거비 부담 △외국인 전문 인력과 유학생 유입 등이 맞물리며 코리빙 수요가 활발한 도시 중 한 곳이 됐다. 이미 한국 임대차 시장엔 여러 글로벌 기관투자자가 진출해 있다. 해외 투자사 모건스탠리는 2024년 금천구 독산동 소재 오피스텔 이후 강동구 길동, 성북구 안암동 오피스텔에 투자했다. 캐나다연금투자위원회(CPPI) 역시 국내 민간임대사업자 맹그로브와 함께 건설형 임대사업을 추진하고 있다. 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 영등포구 양평동 레지던스와 동대문구 휘경동 오피스텔을 매입했다. M&G리얼에스테이트는 SK디앤디의 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)과 오피스텔 '에피소드 컨비니 신당'에 공동 투자했다. [이용안 기자] 관련기사

  5. 5

    재건축·재개발로 통하는 정비사업 시장에서 세금은 '무엇을 샀는지'가 아니라 '언제 샀는지, 언제 살았는지, 언제 파는지'가 정하는 시간의 함수다. 관리처분계획인가일, 멸실일, 준공일 등이 조합원 개인의 세금을 좌우한다. 이 때문에 정비사업 구역 매물을 볼 때는 세금 셈법이 일반 주택용과 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다. 프리미엄(웃돈)이 붙은 매매가만 보고 계약했다가 취득세·재산세 셈법이 일반 주택과 다르다는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우도 적지 않다. 지금 재개발·재건축 매수를 검토한다면 세금까지 면밀히 계산에 넣어야 하는 이유다. 양도소득세는 조합원이 종전 주택·입주권·완공된 신축 주택을 팔 때 내는 국세다. 정비사업이 일반 주택 양도와 가장 다른 점은 '입주권'이라는 특수한 자산이 끼어든다는 것이다. 입주권은 세금 계산에서 이중적인 성격을 갖는다. 재산세를 매길 때는 '주택'이 아니라서 불리하지만 다른 집을 팔려고 '몇 채를 가졌는지' 셀 때는 '주택'으로 계산돼 또 불리하다. 정비사업 양도세가 유독 어려운 이유 상당 부분이 이러한 이중성에서 나온다. 양도세 계산에서 원조합원은 재건축·재개발 모두 관리처분계획인가일 이전에 그 땅이나 집을 취득한 사람, 승계조합원은 그 이후 입주권을 사들인 사람이다. 원조합원이 완공 후 받는 새 아파트는 '원래 살던 집이 그대로 이어진 것'으로 취급된다. 그래서 취득 시기가 맨 처음 낡은 집을 샀던 날로 인정되고, 보유기간과 거주기간도 예전 것과 새것을 합쳐서 계산한다. 반면 승계조합원은 입주권을 산 날이 취득 시기다. 비과세 혜택을 받으려면 몇 년을 살아야 하는지, 장기보유특별공제를 얼마나 받을 수 있는지가 모두 그날에 새로 시작한다. 이번 세제 개편안이 정비사업 조합원들에게 미치는 가장 큰 변화는 장기보유특별공제가 '보유'가 아니라 '거주'를 중심으로 다시 짜인다는 방향성이다. 다만 아직 정기국회 심의가 남아 세부 내용은 달라질 수 있다. 정비사업 조합원에게는 장기보유특별공제 개편이 구조적 문제가 될 수 있다. 공사하는 몇 년 동안 그 집에 살고 싶어도 살 수가 없기 때문이다. 그래서 개편안은 보완 장치를 하나 뒀다. 재건축·재개발의 경우 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 그 집에 계속 살고 있었다면 인가일부터 새 아파트에 입주할 수 있는 날까지의 공사기간 중 절반을 '거주한 것'으로 쳐주는 것이다. 다만 이것은 장기보유특별공제를 얼마나 받을지 계산할 때만 쓰이는 것이지, 세금을 아예 안 내도 되는 '1가구 1주택 비과세'를 받기 위한 2년 거주 요건 자체를 채워주는 건 아니라는 점에 주의해야 한다. 매일경제신문의 프리미엄 재테크 플랫폼 매경플러스는 '부동산 손품노트'에 연재한 '부동산 세금 100가지 사실' 시리즈(전 4편)를 PDF 요약본으로 배포합니다. 연재 당시 뜨거웠던 독자 반응에 힘입어 PDF 책자로 별도 제작했습니다. 언제든 꺼내볼 수 있도록 세금의 흐름과 핵심 구조를 압축 정리했습니다. 매경플러스 유료 구독자는 스마트폰으로 아래 QR코드를 찍거나 홈페이지에서 무료로 내려받을 수 있습니다. [황순민 기자] 관련기사

  6. 6

    6일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 7~11일 전국 7곳에서 총 1144가구에 대한 청약 접수가 진행된다. 서울에서는 대표 학군지로 꼽히는 양천구 목동에서 고층 주거형 오피스텔이 분양될 예정이다. 목동 924 일대에 들어서는 '목동윤슬자이'다. 단지는 지하 6층~지상 48층, 3개 동, 전용면적 114~203㎡ 총 651실 규모로 지어진다. 입지는 지하철 5호선 오목교역 역세권이다. 이마트, 현대백화점 목동점도 걸어서 이용이 가능하다. 전용 114㎡ 분양가는 31억8000만원대다. 성북구에서는 하월곡동 70-4 일대에 조성되는 '브라운스톤 월곡 센트럴'이 공급된다. 단지는 지하 2층~지상 최고 20층, 2개 동, 전용 59~74㎡ 총 145가구 중 62가구가 일반분양 물량이다. 전용 59㎡ 분양가는 9억1000만원이다. [이석희 기자] 관련기사

  7. 7

    5개사 업무협약 체결"공기 단축·품질 표준화" GS건설이 급증하는 인공지능(AI) 데이터센터 수요에 대응하기 위해 모듈러 기술을 접목한 사전 제작형 모듈러 데이터센터(PMDC) 표준모델 개발에 나선다. GS건설은 지난 4일 경기 안양 LG유플러스 평촌메가센터에서 PMDC Alliance 구축을 위한 업무협약 체결을 진행했다고 6일 밝혔다. 이번 업무협약은 국내 환경에 최적화된 PMDC 표준모델을 개발하고, 설계·시공·운영 등 분야별 전문 역량을 보유한 5개사가 협력체계를 구축해 빠르게 증가하는 AI 데이터센터 수요에 발 빠르게 대응하고자 마련됐다. 이번 협약으로 개발되는 표준모델 PMDC는 건축 구조물과 전력·냉각 등 주요 설비를 모듈화해 사전에 제작한 뒤 현장에서 조립·설치하는 모듈러 방식으로, TTM(Time to Market)에 최적화돼 있다. PMDC는 현장에서 데이터센터를 짓는 기존 방식과 비교해 공사기간 단축과 품질 표준화가 가능하고 현장 리스크를 줄일 수 있다. 이번 협약을 통해 각 참여사는 데이터센터 구축 과정에서 보유한 전문 역량을 바탕으로 대규모 AI 데이터센터에 적용이 가능한 하이퍼스케일 PMDC 표준모델 개발과 사업화를 공동 추진할 계획이다. GS건설은 데이터센터 구축 경험을 바탕으로 신규 용지에 적용되는 PMDC 모델의 건축 구조와 시공 방식, 공사기간 단축 방안, 공사비 적정성 등을 검토한다. LG유플러스는 데이터센터 운영 경험과 고객 요구사항을 기반으로 운영 관점의 기술 요건과 사업 방향을 제시한다. 자이C&A는 데이터센터 전력·기계·냉각 분야의 전문성을 바탕으로 기존 건축물을 활용한 PMDC 모델을 검토하고, 간삼건축은 데이터센터 특화 설계 역량을 활용해 표준 설계를 담당한다. GS건설은 이번 협력을 통해 설계 단계부터 표준화·모듈화 및 공사기간 단축 방안을 적용하는 PMDC 수행 역량을 고도화해 간다는 전략이다. [진영화 기자] 관련기사

  8. 8

    임대사업 등록시 중과배제 특례준공후 첫 매매 이유로 혜택 제외취득세 660만→4984만원 '껑충'행안부 "제도 사각지대 개선" 서울에 거주하는 1주택자 A씨는 최근 영등포구 신길동의 전용면적 32㎡ 다세대주택을 6억원에 매수했다. 1992년 준공된 30년 넘은 빌라다. A씨는 취득세 중과를 피하기 위해 등기 전 장기일반 민간임대사업자 등록까지 마쳤다. 정부가 비아파트 임대 공급을 늘리기 위해 시행 중인 취득세 중과배제 특례를 적용받으면 취득세가 660만원 정도일 것으로 예상했다. 하지만 영등포구청이 통보한 취득세는 4984만원이었다. 예상액의 8배에 달한다. 30년 넘은 구축 빌라인데도 준공 이후 한 번도 매매되지 않았다는 이유로 현행 세법상 신축·구축 어느 쪽의 특례도 적용받지 못했기 때문이다. 6일 부동산 업계에 따르면 정부는 2024년 비아파트 시장 정상화와 임대주택 공급 확대를 위해 소형 비아파트 등록임대에 취득세 중과배제 특례를 도입했다. 전용 60㎡ 이하에 취득가액이 3억원, 수도권은 6억원 이하인 빌라·오피스텔 등을 사고 60일 이내 임대등록을 하면 취득세를 계산할 때 해당 주택을 주택 수에서 빼주는 제도다. 취득세는 무주택자가 주택을 살 때 가격에 따라 1~3%가 적용되지만 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 매겨진다. 기존 주택을 한 채 보유한 A씨가 중과배제 특례를 받지 못하면서 두 번째 주택에 8%의 세율을 적용받은 이유다. 문제는 신축과 구축에 서로 다른 특례 기준을 적용하면서 그사이에 사각지대가 생겼다는 점이다. 현행 지방세법 시행령 제28조의 4에 따르면 신축 비아파트가 특례를 받으려면 2024년 1월 10일 이후 준공돼야 한다. 구축 비아파트는 일정 기간 내 취득한 주택을 대상으로 하지만 신축 후 최초로 유상승계되는 주택은 대상에서 제외된다. A씨의 빌라는 1992년 준공돼 신축 특례 대상이 아니다. 그런데 준공 후 30년 넘게 소유자가 바뀐 적이 없어 이번 거래가 최초 유상승계에 해당하면서 구축 특례에서도 제외됐다. 집 자체는 30년 넘은 구축인데 세제상으로는 신축·구축 어느 쪽에도 끼지 못했다. 부동산 업계에서는 비아파트 임대 공급을 늘리겠다는 제도 취지와 맞지 않는다는 지적이 나온다. 특례가 처음 시행된 2024년은 전국적인 전세사기 사태 이후 비아파트 시장이 크게 위축된 시기다. 정부도 비아파트 시장을 살리기 위해 세제 특례를 도입했다. 행정안전부 관계자는 "당시 신축 비아파트 매입 활성화와 구축 빌라 시장 활성화라는 서로 다른 목표에 따라 특례 기준도 나눠 설계했다"며 "이번 8·13 대책에서는 신축 특례에 한해서만 기간을 연장했다"고 설명했다. 정부도 제도상 사각지대가 발생하고 있다는 점은 인지하고 있다. 이 관계자는 "A씨 사례와 같은 민원이 지속적으로 접수되고 있다"며 "내년에 구축 비아파트 특례 연장을 논의할 때 개선사항을 검토할 것"이라고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "신축 등기 이후 손바뀜 여부에 따라 중과 여부가 달라지는 것은 형평성에 맞지 않는다"며 "입법상 빠른 보완이 필요하고 중과된 세액도 환급할 필요가 있다"고 말했다. [이용안 기자] 관련기사

  9. 9

    관련기사

  10. 10

    용적률 상향 시뮬레이션성산시영 987가구 공급 늘어하월곡1은 391가구 더 짓고분담금 없이 오히려 1.4억 환급임대 30% 적용해도 물량 증가市, 청년·신혼 특공 확대 검토 서울 강북 재건축 대어로 불리는 마포구 성산시영과 신속통합기획 재개발 사업지인 성북구 하월곡1구역의 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 높이면 주택 공급이 약 20% 늘고 조합원 부담은 1억원 이상 줄어드는 것으로 나타났다. 용적률 상향만으로도 상당한 주택 공급 효과를 낼 수 있다는 분석이다. 6일 매일경제가 하나감정평가법인 등의 도움을 받아 성산시영과 하월곡1구역의 용적률 상향 효과를 시뮬레이션한 결과 주택 공급 확대와 사업성 개선 효과가 클 것으로 예상됐다. 서울시는 민간 재개발·재건축의 법정 상한 용적률을 최대 1.2배까지 높여달라고 국토교통부에 건의했다. 오세훈 서울시장은 지난달 말 김윤덕 국토부 장관과 회동한 뒤 국토부가 이 방안을 전향적으로 검토하기로 했다고 밝혔다. ◆ 주택공급 20% 늘고 정비사업 속도 성산시영은 법정 상한 용적률을 현행 300%에서 360%로 높이면 재건축 후 주택이 4823가구에서 5810가구로 987가구(20.5%) 늘어난다. 임대주택 516가구는 1056가구로 늘고, 조합원 수가 같은 만큼 일반분양은 447가구 증가한다. 일반분양이 늘면서 조합원 분담금도 줄었다. 성산시영은 대우·선경·유원 3개 단지로 구성되는데 기존 전용면적 50~59㎡를 보유한 조합원이 전용 84㎡를 분양받는다고 가정하면 대우아파트 조합원의 추정 분담금은 8억470만원에서 6억9970만원으로 1억500만원 줄었다. 하월곡1구역도 용적률을 300%에서 360%로 높이면 주택이 1990가구에서 2381가구로 391가구(19.6%) 늘어난다. 임대주택은 403가구에서 588가구로 늘고 일반분양은 963가구에서 1169가구로 206가구 증가한다. 사업성 개선 효과도 컸다. 종전자산가액 7억5000만원인 단독주택 소유자가 전용 84㎡를 분양받으면 당초 계획에서는 1530만원을 추가로 내야 하지만 용적률을 360%로 높이면 1억4370만원을 돌려받는 것으로 추산됐다. 조합원 부담이 1억5900만원 줄어드는 것이다. 용적률을 1.2배로 높이고 초과 용적률에 대한 임대주택 공급 비율까지 낮추면 당초 계획보다 일반분양이 늘어 사업성이 좋아지고, 전체 공급 물량이 늘어난 덕분에 임대주택 물랑도 증가하는 것으로 나타났다. ◆ 용적률·임대 완화하면 일석이조 서울시는 용적률 상향과 함께 재개발 사업의 임대주택 의무 비율도 낮춰달라고 국토부에 요구하고 있다. 현행 도시및주거환경정비법상 초과 용적률의 임대주택 의무 비율은 재개발 50~75%, 재건축 30~50%다. 서울은 조례로 재개발·재건축 모두 50%를 적용하고 있는데 재개발을 재건축 수준으로 낮춰달라는 것이다. 하월곡1구역은 용적률 360%와 임대주택 비율 30%를 적용하면 임대주택은 473가구로 당초 계획(403가구)보다 70가구 늘고, 일반분양은 963가구에서 1284가구로 321가구 증가한다. 조합원 환급금이 용적률 360%·임대 50%안의 1억4370만원에서 3억3420만원으로 늘어나는 것으로 예상됐다. 서울시 관계자는 "늘어나는 일반분양 물량을 활용해 내 집 마련에 어려움을 겪는 청년·신혼부부의 혜택을 늘리는 방안을 검토하고 있다"며 "생애 최초·신혼부부 특별공급 비중 조정을 국토부와 논의할 것"이라고 말했다. 정치권에서도 용적률 상향 논의가 진행되고 있다. 더불어민주당은 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 용적률 완화 지역에서 제외하고, 늘어난 용적률에는 전용 60㎡ 이하 주택을 짓는 방안을 제시한 것으로 알려졌다. 국민의힘은 민간 정비사업도 1.3배까지 허용해야 한다고 주장했다. 공사비가 변수다. 오학우 하나감정평가법인 정비사업본부장은 "실제 사업에서는 공사비 상승도 함께 따져봐야 한다"며 "같은 용지에 더 많은 가구를 넣으면서 주거 쾌적성을 확보하려면 층수를 높일 가능성이 큰데 공사비가 늘어 수익성 개선 효과가 일부 상쇄될 수 있다"고 말했다. 이어 "층수를 그대로 유지한다면 단지 배치가 촘촘해질 수 있어 주거 환경을 함께 고려한 설계가 필요하다"고 덧붙였다. [임영신 기자 / 이용안 기자] 관련기사

오늘의 PICK