임대사업 등록시 중과배제 특례
준공후 첫 매매 이유로 혜택 제외
취득세 660만→4984만원 '껑충'
행안부 "제도 사각지대 개선"






서울에 거주하는 1주택자 A씨는 최근 영등포구 신길동의 전용면적 32㎡ 다세대주택을 6억원에 매수했다. 1992년 준공된 30년 넘은 빌라다. A씨는 취득세 중과를 피하기 위해 등기 전 장기일반 민간임대사업자 등록까지 마쳤다. 정부가 비아파트 임대 공급을 늘리기 위해 시행 중인 취득세 중과배제 특례를 적용받으면 취득세가 660만원 정도일 것으로 예상했다.

하지만 영등포구청이 통보한 취득세는 4984만원이었다. 예상액의 8배에 달한다. 30년 넘은 구축 빌라인데도 준공 이후 한 번도 매매되지 않았다는 이유로 현행 세법상 신축·구축 어느 쪽의 특례도 적용받지 못했기 때문이다.

6일 부동산 업계에 따르면 정부는 2024년 비아파트 시장 정상화와 임대주택 공급 확대를 위해 소형 비아파트 등록임대에 취득세 중과배제 특례를 도입했다. 전용 60㎡ 이하에 취득가액이 3억원, 수도권은 6억원 이하인 빌라·오피스텔 등을 사고 60일 이내 임대등록을 하면 취득세를 계산할 때 해당 주택을 주택 수에서 빼주는 제도다.

취득세는 무주택자가 주택을 살 때 가격에 따라 1~3%가 적용되지만 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 매겨진다. 기존 주택을 한 채 보유한 A씨가 중과배제 특례를 받지 못하면서 두 번째 주택에 8%의 세율을 적용받은 이유다.

문제는 신축과 구축에 서로 다른 특례 기준을 적용하면서 그사이에 사각지대가 생겼다는 점이다. 현행 지방세법 시행령 제28조의 4에 따르면 신축 비아파트가 특례를 받으려면 2024년 1월 10일 이후 준공돼야 한다. 구축 비아파트는 일정 기간 내 취득한 주택을 대상으로 하지만 신축 후 최초로 유상승계되는 주택은 대상에서 제외된다.

A씨의 빌라는 1992년 준공돼 신축 특례 대상이 아니다. 그런데 준공 후 30년 넘게 소유자가 바뀐 적이 없어 이번 거래가 최초 유상승계에 해당하면서 구축 특례에서도 제외됐다. 집 자체는 30년 넘은 구축인데 세제상으로는 신축·구축 어느 쪽에도 끼지 못했다.

부동산 업계에서는 비아파트 임대 공급을 늘리겠다는 제도 취지와 맞지 않는다는 지적이 나온다. 특례가 처음 시행된 2024년은 전국적인 전세사기 사태 이후 비아파트 시장이 크게 위축된 시기다. 정부도 비아파트 시장을 살리기 위해 세제 특례를 도입했다.

행정안전부 관계자는 "당시 신축 비아파트 매입 활성화와 구축 빌라 시장 활성화라는 서로 다른 목표에 따라 특례 기준도 나눠 설계했다"며 "이번 8·13 대책에서는 신축 특례에 한해서만 기간을 연장했다"고 설명했다.

정부도 제도상 사각지대가 발생하고 있다는 점은 인지하고 있다. 이 관계자는 "A씨 사례와 같은 민원이 지속적으로 접수되고 있다"며 "내년에 구축 비아파트 특례 연장을 논의할 때 개선사항을 검토할 것"이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "신축 등기 이후 손바뀜 여부에 따라 중과 여부가 달라지는 것은 형평성에 맞지 않는다"며 "입법상 빠른 보완이 필요하고 중과된 세액도 환급할 필요가 있다"고 말했다.

[이용안 기자]