민간임대주택의 임차인 모집 절차를 규율하는 법이 강화된다.

27일 청약·주택업계에 따르면 지난 20일 국회 본회의에서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안’이 원안 가결됐다.

개정안은 법에서 정한 절차를 거치지 않고 민간임대주택의 임차인 또는 임차인이 되려는 사람을 회원·투자자·발기인 등의 명칭으로 모집하는 행위를 금지하는 내용을 담고 있다. 명칭과 관계없이 사실상 장래 임차인을 모집하는 행위를 규제 대상에 포함해 그동안 제도적 사각지대로 지적돼 온 우회 모집을 차단하는 것이 골자다.

법 개정의 배경에는 전국에서 반복된 민간임대주택 관련 분쟁이 있다. 사업계획승인이나 건축 관련 절차가 충분히 진행되지 않은 상태에서 가입자부터 모집한 뒤 사업이 장기간 지연되거나 계약금 반환을 둘러싼 갈등이 발생하는 사례가 이어져 왔다.

업계에서는 이번 규제 강화가 민간임대 시장의 옥석 가리기로 이어질 것으로 보고 있다. 그동안은 모집 조건이 사업장을 비교하는 주된 기준이었지만, 앞으로는 인허가를 어느 단계까지 마쳤는지가 사업의 지속 가능성을 가르는 잣대가 될 것으로 예상된다는 것이다.

이와 관련 리얼투데이 관계자는 “법 개정으로 편법 모집에 대한 처벌 수위는 대폭 강화되었지만, 민간임대 사업 특성상 사업 지연에 따른 리스크를 피하려면 계약 전 지자체 공식 신고 여부, 토지사용권원 확보율, 건축심의 통과 여부 등을 반드시 직접 확인해야 한다”며 “인허가가 안정적이고 신탁사 및 주택도시보증공사(HUG)를 통한 자금 관리 시스템이 정립된 사업장을 선택하는 것이 안전하다”고 말했다.

이러한 시장 분위기 속에서 경기 파주시 탄현면 일원에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 파주시 최초로 정상적인 사업 절차를 밟은 ‘헤이리 오베르원’이 선착순 입주자 모집을 진행 중이다.

이 단지는 지하 4층~지상 29층, 12개동 전용 59·74㎡ 1122가구 규모로 조성되며, 책정 임대보증금은 2억원대다.

업계에 따르면 입지 특성상 사업 과정에서 군협의를 완료했다. 이후 교통영향평가 심의와 건축 통합심의도 마쳤다. 건축 통합심의는 건축·경관·교통·구조 등 관련 분야를 종합적으로 검토하는 절차다. 현재 최종 사업계획승인을 위한 후속 절차를 진행 중이다.

자금 관리 신뢰도 높여

법적 조건과 자금 안전장치도 갖췄다. 개발행위 가능지역 확인, 협동조합 설립, 조합원모집신고 확인증 교부를 마무리한 것은 물론, 핵심 요건인 토지사용권원 80% 이상을 확보한 상태에서 조합원을 모집 중이다.

분양 관계자는 “조합원 분담금은 전액 신탁사에 예치되어 안전하게 관리되며, 임대보증금에는 준공 후 잔금시점 주택도시보증공사(HUG) 보증이 적용된다”면서 “이에 따라 제일건설이 시공참여의향서를 제출하는 등 시공사 선정 작업도 순조롭게 진행되고 있다”고 말했다.

가구 내부에는 10.1인치 통합형 월패드를 적용한 스마트홈 시스템이 설치된다. 가구당 1.41대의 주차 공간도 확보할 예정이다. 사우나, 조·중식 서비스, 스크린테니스, 휘트니스, 골프연습장, 작은 도서관, 카페테리아, 반려동물 놀이터 등 다양한 입주민 시설과 단지 셔틀버스 운행, 헬스케어 라운지도 계획돼 있다.

사업지 옆에는 탄현초등학교가 있고 유치원과 탄현중학교도 도보통학 가능 거리에 있다. 단지 옆 도시자연공원구역을 비롯해 헤이리 예술마을, 프로방스, 신세계프리미엄아울렛, GTX A 운정중앙역 등 각종 교통·생활편의시설도 지근거리에 있다.

한편, 헤이리 오베르원은 장기일반민간임대주택으로 청약통장 없이 만 19세 이상이면 주택 소유 여부나 소득 요건과 관계없이 신청할 수 있다. 임대기간 중에는 보유 주택 수에 포함되지 않으며, 임대료 인상도 민간임대주택특별법에 따라 연 5% 이내로 제한된다.

확정분양가는 2027년 주택건설사업계획 승인 시점에 확정되며, 10년 거주 후 주변 시세와 관계없이 해당 가격으로 분양전환할 수 있다. 우선분양권과 임대거주권의 권리의무승계도 가능하다.