전세금 HUG에 맡기고 집주인은 월세 받는다

이용안 기자(lee.yongan@mk.co.kr)

2026-08-20 18:08



최인호 HUG 사장 기자간담회
HUG '전월세 안심신탁' 출시
보증금 펀드에 넣어 위험 차단
운용수익 일부 집주인에 지급






임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 위험 없이 전세로 거주할 수 있는 새로운 형태의 계약이 출시됐다. 보증금을 임대인이 아닌 전월세안정화기구에 예치하는 방식인데, 임대인은 이 기구의 운용 수익을 월세 형태로 분배받는다.

최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장(사진)은 20일 서울 여의도에서 '전월세 안심신탁' 기자간담회를 열고 "전세사기로 무너진 전세시장의 신뢰를 회복하고, 전세의 월세 전환에 따른 임차인의 주거비 부담을 완화하기 위해 새 전월세 안전망이 필요한 시점"이라고 전월세 안심신탁의 출시 배경을 설명했다.

전월세 안심신탁은 임차인과 임대인, HUG가 3자 계약을 체결하는 방식이다. 임차인이 전세금을 HUG에 예치하면 HUG는 이를 펀드인 전월세안정화기구에 넣고 운용한다. 임대인은 매달 이 기구의 운용 수익 일부를 월세 형태로 받게 된다.

일반 전세계약과 달리 전세금을 임대인이 아닌 HUG가 갖고 있기에, 집값 하락이나 집주인의 자금 사정 등으로 임차인이 전세금을 떼일 위험을 피할 수 있다. 또 전월세안정화기구가 보증금을 예탁받고 반환도 책임진다. 임대인과 임차인 모두 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입할 필요가 없어 보증료 부담도 줄일 수 있다는 뜻이다.

임차인은 월세보다 주거비용을 아낄 수 있다. 통상 전월세 전환율(5~6%)보다 전세대출 금리(3~4%)가 낮은데, 임차인은 월세가 아닌 전세 형태로 비용을 부담하기 때문이다. HUG는 매매가격이 3억원, 전세 보증금이 2억원인 서울 빌라의 경우 보증금 1000만원에 월세 74만원으로 책정되는데, 전월세 안심신탁을 통해 월 주거비용을 53만원으로 줄일 수 있다고 추정했다.

임대인도 연체 걱정 없이 안정적으로 월세를 받을 수 있다. 또 기존 임차인과의 계약 만료 후 새 임차인을 구할 때까지 공백 기간에도 두 달은 월세를 보장받는다. 임대인의 월세 소득에 대해선 세제 지원도 추진된다. 근저당이 설정된 주택도 수월하게 임차인을 구할 수 있다. 또 서울 등 규제지역에서 거주하던 임대인이 지방으로 이전하면, 안심신탁으로 인한 월세와 한국주택금융공사의 주택연금도 동시에 받을 수 있게 될 예정이다.

이 사업은 소득·자산의 제한 없이 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로 운영된다.

[이용안 기자]




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    오티에르 반포등 ‘미리내집’ 공급보증금 70%만 내면 입주 가능해9월 7일부터 사흘간 입주자 모집 서울 시내 주요 단지에서 신혼부부 등을 위한 ‘미리내집’이 공급된다. 1군 건설사가 지은 데다 입지가 좋은 단지가 다수 포함돼 높은 경쟁률이 예상된다. 서울시는 신혼부부들의 주거 안정과 저출생 대응을 위해 올해 네 번째 ‘미리내집’ 입주자 모집에 나선다고 20일 밝혔다. 강남구 도곡동 ‘래미안 래벤투스’(24가구)를 비롯해 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’(22가구), 서초구 방배동 ‘디에이치방배’(133가구) 등 신규로 공급하는 8개 단지 293가구와 재공급분을 추가해 총 58개 단지 496가구가 나온다. ‘미리내집’은 자녀 출산 시 거주 기간을 최장 20년까지 연장하고, 시세의 80% 이하 가격에 내 집 마련 기회를 제공하는 서울시 대표 저출생 주거 대책이다. 특히 올해 4월부터 시행 중인 분할납부제를 신청할 경우 임대보증금의 70%만 납부하면 입주할 수 있다. 나머지 30%는 거주하는 동안 저리의 이자(2.73%)를 부담하면 납부를 미룰 수 있다. 실세 시세의 56% 이하까지 입주 부담을 낮출 수 있다는 게 서울시의 설명이다. 예컨대 ‘영등포자이 디그니티’ 전용 59㎡의 경우 보증금 6억5520만원의 70%인 4억5860만원만 납부하면 입주가 가능하다. 입주자 신청은 다음달 7일부터 9일까지 사흘간 서울주택도시개발공사(SH) 홈페이지에서 할 수 있다. 관련기사

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    선도지구 중 가장 빨랐지만상가측 "독립정산 약속 깼다"금감원·국토부·성남시에 민원시행사 "결정된것 없어 협의중" 분당 1기 신도시 재건축 선도지구 중 빠른 속도를 내던 샛별마을(31구역·S4) 재건축 사업이 상가 소유주와의 갈등이라는 복병을 만났다. 20일 정비업계에 따르면 샛별마을 상가 소유주들은 최근 금융감독원과 국토교통부, 성남시 등에 재건축 사업 과정과 관련한 민원을 제기했다. 샛별마을 재건축정비사업위원회가 지난 6월 하나자산신탁을 사업시행자로 지정한 가운데, 상가 측은 신탁사가 당초 제시했던 상가 독립정산 방식에서 입장을 바꿨다고 주장하고 있다. 샛별마을은 분당 1기 신도시 선도지구 가운데 사업 속도가 빠른 곳으로 꼽힌다. 경기 성남시 분당구 라이프·동성·우방·삼부아파트와 현대빌라를 하나의 특별정비구역으로 묶어 통합 재건축하는 사업이다. 구역 면적 23만1037㎡에 최고 49층, 5050가구 규모의 대단지를 조성할 예정이다. 2024년 11월 선도지구로 선정된 뒤 올해 1월 특별정비구역 지정고시를 마쳤고, 지난 4월 현대빌라를 포함하는 정비구역 변경도 완료했다. 이후 사업시행자를 지정하고 7월 설계자 선정에 나서는 등 속도를 내 왔다. 갈등은 상가 정산 방식을 둘러싸고 불거졌다. 상가 소유주들은 하나자산신탁이 사업시행자 지정 전에는 상가별 독립정산 방식을 적용하겠다고 설명했지만, 최근 아파트와 통합정산하는 방안을 제시하고 일정 기준 이하의 토지 지분을 보유한 상가는 현금 청산하는 조건까지 추가했다고 주장한다. 독립정산은 정비 사업에서 아파트와 상가의 수익과 비용을 각각 따로 계산하는 방식이다. 샛별마을 상가 측은 현재 상가의 용적률이 아파트보다 낮아 재건축 때 용적률 상승에 따른 개발 이익을 상대적으로 크게 기대할 수 있다고 주장한다. 반면 통합정산을 하면 상가와 아파트의 개발 이익이 합산되면서 독립정산에 비해 상가 측 몫이 줄어들 수 있다는 것이다. 상가 소유주들은 최근 금감원과 국토부, 성남시 등에 민원을 제기했다. 금감원도 하나자산신탁 측에 사실관계 파악을 위한 협조를 요청한 것으로 전해졌다. 이에 대해 하나자산신탁 관계자는 "상가와 아파트 간 정산 여부는 아직 정해지지 않았으며, 현재 구역 전체에 특별정비계획 수립이 완료됐고 5개 단지별 독립 정산만 결정된 상태"라며 "상가와 아파트의 건축계획이 수립되는 통합심의 이후 정산 방식에 대한 시뮬레이션을 실시하고, 아파트 및 상가 소유자 간 충분한 협의를 거쳐 결정해야 한다"고 강조했다. 샛별마을 상가 소유주 A씨는 "통합정산 방식으로 바뀔 경우 상가 소유주 측이 입을 손해가 2000억원에 달하는 것으로 자체 추산하고 있다"며 "같은 신탁사가 분당의 다른 통합재건축 사업에서는 상가 독립정산을 적용하고 있는데, 우리 단지만 어렵다는 것은 받아들이기 힘들다"고 주장했다. [한창호 기자] 관련기사

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    2400가구 노후단지 재건축불광역엔 장기전세 4092가구신정4동 신통기획 2170가구 서울 강동구 명일동 대장주로 꼽히는 삼익그린2차 아파트가 최고 45층 3420가구로 변신한다. 삼익그린2차를 포함해 명일동 일대 6개 단지 재건축이 완료되면 9200가구의 주택이 공급될 전망이다. 서울시는 지난 19일 제13차 도시계획위원회를 열고 삼익그린2차 재건축을 포함해 3개의 안건을 수정가결했다고 20일 밝혔다. 1983년 준공된 삼익그린2차는 2400가구 규모의 노후 단지다. 지하철 5호선 명일역과 고덕역 사이에 있다. 이번 정비계획 결정안 등에 따르면 재건축을 통해 공공주택 424가구를 포함해 최고 45층 3420가구로 거듭난다. 단지 곳곳에 분산된 근린공원과 어린이공원 등 4개 공원을 통합해 약 2만1500㎡ 규모의 근린공원을 새롭게 조성한다. 지하철 3·6호선 불광역 인근에 있는 은평구 녹번동 125-1 일대 불광역세권 장기전세주택 재개발구역은 4092가구 대단지로 탈바꿈한다. 용도지역을 제3종 일반주거지역 및 준주거지역으로 상향하면서 용적률 441.60% 이하, 최고 45층 규모 단지로 계획됐다. 전체 물량 중 1009가구를 장기전세주택으로 공급하며 이 중 절반은 '미리내집'으로 활용한다. 한편 서울시는 양천구 신정4동 922 일대 노후 저층 주택지를 신속통합기획을 통해 최고 25층 2170가구 규모 대단지로 조성하기로 결정했다. 대상지는 지하철 5호선 신정역과 양동초등학교, 국회대로 상부공원화 사업지와 인접해 있다. [임영신 기자] 관련기사

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    BS한양이 해양수산부가 발주한 '광양(여천)항 묘도수도 항로 직선화 사업'을 수주했다. 20일 BS한양은 이달 진행된 기본설계 심의 결과 BS한양과 태영건설, 대우건설, 동부건설, HJ중공업 등이 참여한 컨소시엄이 실시설계적격자로 최종 선정됐다고 밝혔다. 광양항 묘도수도 항로 직선화 사업은 전남광주 여수시 묘도동 인근 해역에서 여수 광양항 일대의 혼잡한 뱃길을 개선하는 사업이다. 여수국가산업단지와 광양항 일대 묘도수도 구간(길이 2760m) 항로 폭을 185m에서 300m로 확장하고 수심을 10.5m로 정비할 계획이다. 총사업비는 약 1957억원 규모다. [박재영 기자] 관련기사

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    삼삼엠투·한국해비타트주거 취약계층 2년째 지원 부동산 단기 임대 서비스 기업 삼삼엠투가 한국해비타트와 임대 지원 사업 협약을 연장하고 주거 취약계층 지원을 2년 연속 이어 간다고 20일 밝혔다. 삼삼엠투는 지난해부터 한부모가정과 조손가정, 주거취약아동가정 등 주거 취약계층을 대상으로 단기 임대주택을 지원해 왔다. 한국해비타트의 주거환경 개선 공사가 진행되는 동안 기존 주택에 머물기 어려운 가정에 임시 거처를 제공하는 방식이다. 삼삼엠투는 주 단위로 필요한 기간만큼 단기 임대주택을 계약할 수 있는 프롭테크 서비스다. 출장과 실습, 이사 일정 사이, 인테리어 공사, 해외 입국, 병원 치료 등 일시적으로 집이 필요한 임차인과 공실을 활용하려는 임대인을 연결해 준다. [박재영 기자] 관련기사

  10. 10

    오세훈·김윤덕 50분 첫 회동金 "훼손지 활용하자" 제안에吳 "미래 공원용지 절대 안돼"캠프킴·경리단 용지 등 역제안국제업무지구·규제완화 묶어내주 2차 회동서 '빅딜' 주목與野, 용산특별법 처리 미뤄 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 20일 용산공원을 주택 공급에 활용하는 방안을 놓고 마주 앉았지만 합의점을 찾지 못했다. 오 시장은 회동 직후 "결론적으로 용산공원에 관해서는 평행선"이라고 말했다. 김 장관도 "입장차만 확인했다"며 "다음주 다시 만나기로 했다"고 밝혔다. 겉으로는 주택 공급과 공원 보존이라는 물러서기 힘든 정책 충돌이다. 하지만 양측의 정치적 이해득실을 따져보면 타협의 여지가 전혀 없는 것은 아니다. 김 장관은 서울 핵심지의 공급 물량을, 오 시장은 용산의 녹지를 지켰다는 명분을 얻어야 한다. 기존 녹지를 보존하면서 기개발지나 공원 밖 용지를 활용한다면 두 목표가 만나는 지점도 생길 수 있다. 매일경제는 상대방의 선택까지 고려해 각자가 얻는 이익과 손실을 따져 최적의 전략을 찾는 '게임이론'을 통해 양측의 협상 여지를 분석했다. ◆합의 급한 정부, 여유 있는 오세훈 게임이론에서 각자의 선택에 따라 얻는 이익과 손실을 '보수(payoff)'라고 한다. 현재 용산 게임에서는 양측의 보수가 비대칭적이다. 협상 결렬에 따른 부담은 정부가 상대적으로 크다. 정부는 용산에서 의미 있는 공급 물량을 확보해야 한다. 서울 핵심 입지에서 공급을 늘려야 하고 8·13 공급대책에서 내건 '신속공급' 의지도 입증해야 한다. 정부의 최선은 서울시의 협조를 얻어 상당한 주택 물량을 확보하는 것이다. 김 장관이 이날 "청년과 신혼부부 문제가 심각하기 때문에 이 문제만은 시장님과 힘을 모아보자는 취지로 얘기를 나눴다"고 말한 것도 이런 맥락이다. 반면 오 시장은 협상이 깨져도 잃을 게 상대적으로 적다. 정부가 밀어붙이면 '미래 세대를 위한 녹지를 지키는 시장'이라는 명분으로 맞설 수 있고, 정부가 물러서면 용산공원을 지켜냈다는 정치적 성과를 얻는다. 오 시장이 회동 후에도 "용산공원 본체 용지에 아파트를 공급하는 것은 서울시가 어떤 경우에도 동의할 수 없다"고 못 박은 배경이다. 정부에는 합의의 가치가 큰 반면 오 시장에게는 협상 결렬도 감당할 수 있는 선택지라는 점에서 현재 협상력은 서울시가 상대적으로 유리한 셈이다. ◆ 같은땅, 金 '훼손지' 吳 '미래 공원' 정부가 최근 용산공원 개발 범위를 좁히기 시작한 것도 이런 협상 구도와 맞닿아 있다. 서울시가 받아들일 수 있는 선택지를 늘려 협상 공간을 만드는 전략으로 볼 수 있다. 김 장관은 지난 14일 "용산어린이정원은 좁은 개념"이라며 용산공원 전체를 놓고 주택 공급 가능성을 검토하겠다고 밝혔다. 하지만 공원 훼손 논란과 주민 반발이 커지자 19일 국회에서는 "용산공원 전체 녹지를 대상으로 집을 짓겠다는 것은 있을 수도 없는 문제"라고 선을 그었다. 그 대신 장교숙소와 군인아파트, 옛 방위사업청 용지 등 이미 건축물이나 시설이 들어선 곳을 후보지로 거론했다. 김 장관은 이날도 "이미 훼손된 곳을 정화해 제한적으로 청년과 신혼부부에게 공급하겠다는 것"이라며 "용산공원을 지키는 것과 주택 공급은 양립 불가능한 일이 아니다"고 말했다. 그러나 오 시장은 이 카드도 일단 받아들이지 않았다. 그는 "군인아파트와 장교숙소, 방위사업청 용지도 본체 용지이자 공원화하기로 한 면적"이라며 "현재 건물이 있으니 괜찮다는 논리에는 동의하기 어렵다"고 말했다. 하지만 역설적으로 이들 기개발지가 향후 타협의 교집합이 될 수도 있다. 어린이정원 등 현재 녹지는 보존하고 일부 기개발지를 주택용지로 활용한다면 김 장관은 공급 물량을 확보하고 오 시장은 기존 녹지를 지켰다는 명분을 얻을 수 있기 때문이다. 오 시장이 캠프킴과 경리단 용지, 한국은행·외교부 주차장 등 용산공원 밖 국공유지 활용을 역제안한 것도 같은 맥락이다. 무조건 반대할 경우 청년주택 공급을 대안 없이 막는다는 정치적 부담이 생긴다. '용산에 집을 짓지 말자'가 아니라 '공원 녹지 대신 다른 땅에 짓자'는 전략이다. 김 장관도 "각자 자기 입장만 고수해서는 논의할 수 없으니 한 발씩 물러서서 대화해보자는 얘기를 나눴다"고 말했다. 오 시장 역시 "오늘 만남으로 결렬된 것은 아니다"며 다음주에도 협의를 계속하겠다고 밝혔다. ◆ 다음주 '빅딜' 2차전 김 장관에게도 협상 카드는 있다. 용산국제업무지구 주택 물량부터 재건축·재개발 규제 완화까지 서울시가 정부와 협의해야 할 현안이 적지 않다. 하나의 사안에서 접점을 찾기 어렵다면 여러 현안을 묶어 서로 원하는 것을 교환할 수 있다. 게임이론에서 말하는 '이슈 연계(issue linkage)'다. 용산국제업무지구의 경우 서울시는 8000가구, 국토부는 1만가구 공급을 제시하고 있다. 오 시장은 조합원 지위 양도 제한의 한시적 완화와 민간 정비사업 용적률 상향, 임대주택 비율 완화도 정부에 요구했다. 김 장관 역시 민간 정비사업 용적률 문제는 적극 검토하겠다는 입장이다. 용산공원 안에서 정면 충돌하는 대신 기개발지와 공원 밖 국공유지에서 공급 물량을 확보하고, 정부가 서울시의 정비사업 규제 완화 요구를 일부 받아들이는 식으로 협상판을 넓힐 수 있는 셈이다. 여야도 이날 국회 본회의에서 용산공원 특별법 등 주택 공급 관련 법안 처리를 다음주로 미루기로 했다. 김 장관과 오 시장이 추가 협상을 예고한 가운데 정치권도 일단 협상 결과를 지켜볼 시간을 확보한 모양새다. 결국 다음 회동의 관전 포인트는 협상의 판을 얼마나 넓힐 수 있느냐다. 김 장관은 공급 물량을, 오 시장은 녹지 보존이라는 명분을 얻어야 한다. 용산공원 안에서만 보면 충돌하지만 기개발지와 공원 밖 용지, 정비사업까지 한 테이블에 올리면 양측 모두 가져갈 몫이 생긴다. [임영신 기자 / 박소은 기자 / 한창호 기자 / 류영욱 기자] 관련기사

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