서울역 일대가 대한민국 오피스 시장의 새로운 축으로 떠오르고 있다. 프라임 오피스 개발 사업이 활발하게 진행되며 한화그룹·메리츠화재 등 주요 기업들이 전통적인 3대 업무지구를 떠나 서울역을 새 보금자리로 택하고 있다.

18일 쿠시먼앤웨이크필드가 최근 발표한 보고서에 따르면 올 2분기 기준 서울 도심권역(CBD) 오피스 중 준공 후 10년 이상이 지난 자산의 비중은 78%로 집계됐다. 나머지 핵심 업무지역인 강남권역(GBD)와 여의도권역(YBD)도 이 비중이 각각 75%, 58%에 달했다.

기존 업무지구가 노후화하며 서울역 인근이 새로운 오피스 업무지구로 부상하고 있다. 서울역 인근은 기존 도심권역(CBD)와 가까워 기존 고객과 비즈니스 네트워크를 그대로 가져갈 수 있다는 강점이 있다. 또 KTX와 공항철도, GTX(수도권광역급행철도)-A노선까지 연결돼 수도권뿐 아니라 지방, 해외 고객의 접근성도 높은 지역이다. 더불어 이오타 서울 개발사업뿐 아니라 서울역 북부역세권 개발과 서소문·순화동 오피스 개발 등 대규모 신축 개발사업이 한꺼번에 진행돼 지역 자체가 새롭게 재편되고 있다.

환대 인프라와 AI(인공지능) 인프라 등 대형 로펌과 금융사, 빅테크 등 핵심 임차인의 요구 사항을 충족시키고 있다는 점도 서울역 권역이 떠오르는 배경이다. 이들은 상시 고객 접견과 네트워킹이 가능한 라운지와 컨퍼런스 시설을 원한다. 또 AI 기반 빌딩관제와 에너지관리 시스템을 갖춘 스마트 빌딩 여부도 따지는 것으로 전해진다. 이에 따라 메리츠화재는 지난해 이미 중구 봉래동 1지구 신사옥에 핵심 부서 이전을 완료했고, 최근 인접 부지에 ‘메리츠 타운’으로 명명될 2지구 신사옥 건립도 추진 중이다. 한화그룹도 서울 북부역세권 개발을 통해 오피스동 일부를 그룹 사옥으로 활용하기로 했다.

서울역 권역에서도 이지스자산운용이 시행을 주도하는 이오타 서울은 핵심 오피스로 거듭날 것이란 평가가 나온다. 옛 밀러니엄 힐튼 서울 부지를 개발하는 이오타 서울1(호텔·복합시설)과 메트로타워·서울로타워를 통합 재개발하는 이오타 서울2(오피스)로 나뉘어 진행된다. 총 사업비만 7조원에 달하며 애플 사옥을 설계한 포스터앤파트너스와 세계 최대 건축설계사 SOM이 각각 설계를 맡았다.

층당 최대 전용면적이 약 3800㎡(1149평)에 달하는 이오타 서울 오피스는 기둥 없는 공간으로 지어진다. 통유리를 통해 사방에서 남산과 서울 도심을 조망할 수 있다. 최대 48MW(메가와트) 규모의 전력 인프라를 갖춰 AI 시대 데이터 인프라 수요에도 대응이 가능하다. 오피스 기본 가이드라인보다 최대 4배에 달하는 주차 공간 확보도 검토되고 있다.

한 부동산 자산운용사 관계자는 “30년 이상 노후화된 CBD 오피스는 단순 리모델링만으로는 최첨단 AI 관제나 초고속 전력·공조 시스템을 요구하는 글로벌 기업 및 빅테크의 스펙 기준을 충족하기 어렵다”며 “결국 KTX·GTX 관문이자 최첨단 스펙을 갖춘 서울역 권역의 신축 프라임 오피스가 노후 CBD의 대안으로 부상할 것”이라고 말했다.