지난 2분기 서울 도심권역(CBD)에 새 오피스가 들어서며 평균 공실률이 상승한 것으로 나타났다. 그럼에도 대형 프라임 오피스에 대한 수요가 높아지며 임대료도 오히려 높아졌다.

12일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 전 분기보다 0.4%포인트 상승한 6.5%로 집계됐다.

공실률 상승을 이끈 건 CBD 오피스였다. 2분기에 총 32만7000㎡(약 9만9000평) 면적에 달하는 11개 오피스가 새로 공급됐는데, 이중 60% 이상이 CBD에 집중됐다. G1서울과 르네스퀘어 등 대형 오피스 공급이 이뤄지며 CBD의 공실률은 전 분기보다 2.4% 상승한 7.3%로 조사됐다.

반면 상대적으로 신규 공급이 많지 않았던 강남권역(GBD)의 경우 공실률이 오히려 전 분기보다 0.7%포인트 하락한 4.3%로 집계됐다. 여의도권역(YBD)는 같은 기간 공실률이 0.6%포인트 올랐으나, 2.4%로 절대적인 수치가 3대 업무지구 중 가장 낮았다. 서울에서 3대 업무지구를 제외한 기타 권역의 공실률은 0.7%포인트 하락했지만, 10.8%로 여전히 높은 수준을 보였다. 분당 권역(BBD)의 공실률은 1.1%포인트 내려간 5.3%로 집계됐다.

다만 CBD의 임대료와 관리비를 합한 순임차비용(NOC)는 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 올 2분기 CBD의 3.3㎡당 NOC는 30만7000원으로 전 분기보다 2.4% 증가했다. 임대료 상승을 이끈건 대형·초대형 프라임 오피스다. GBD와 마찬가지로 CBD에서도 대형 프라임 오피스 위주로 기업 수요가 몰려 신규 공급 속에서도 임대료가 올랐다는 설명이다.

같은 기간 GBD의 3.3㎡당 NOC도 0.8% 증가한 30만3000원으로 조사됐다. 초대형 오피스의 NOC 상승률이 1.6%로 모든 유형 중 가장 높았다. 서울 기타 권역 오피스의 3.3㎡당 NOC는 20만6000원으로 전 분기보다 1.4% 증가했는데, 초대형 오피스(4.9%)에서 상승률이 가장 높았다.

한편 2분기 서울·분당 오피스 거래 규모는 약 6조원으로 전 분기보다 1.7배 증가했다. 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전 분기보다 11.1% 하락했지만, 이는 비 핵심 자산 중심의 거래가 증가한 영향으로 분석됐다.

프라임 빌딩에 대한 수요는 점점 높아지고 있다. YBD에선 IFC 오피스동이 1조9278억원으로, 분기 최대 거래를 기록했다. 하나증권 여의도사억은 8112억원에 손바뀜이 일어났는데 평당가가 3840만원으로 YBD 역대 거래 중 가장 높은 수준이었다.

이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산 중심의 거래 기조는 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력이 우수하고 안정적인 현금흐름을 확보한 자산, 또는 우수한 물리적 스펙과 밸류애드(Value-add) 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높을 것”이라고 전망했다.