정부가 지난 3일 내놓은 2026년 세제개편안은 초고가 주택과 비거주 1주택을 정조준했다. 고가 구간에 대한 규제가 촘촘해질수록 돈은 상급지 대신 중급지로 흐를 가능성이 있다. 서울 서대문구 홍제동은 이런 흐름을 신축 시세로 보여주는 동네다. 홍제역해링턴플레이스(1116가구) 전용면적 84.95㎡는 올해 1월 15억원에서 5월 17억원으로 반년 새 2억원이 올랐다. 서대문푸르지오센트럴파크(832가구) 전용면적 59.94㎡도 지난해 10월 13억5000만원에서 올해 4월 15억7000만원으로 16% 넘게 뛰었다. 지하철 3호선으로 광화문·시청 도심업무지구(CBD)에 곧바로 닿는 입지가 재평가받고 있다는 해석도 나온다.

홍제동은 인왕산과 안산 사이 저지대에 자리한다. 동남쪽으로 무악재를 넘으면 독립문·서대문형무소역사공원이 있는 현저동과 접하고, 서쪽으로는 홍제천 건너 홍은동과 이어진다. 교통의 중심은 지하철 3호선이다. 홍제역과 무악재역이 있다. 광화문·시청 CBD까지 거리가 10분 안팎이라는 것이 홍제동 입지의 가장 큰 강점이다. 도심을 코앞에 두고 두 산을 동시에 낀 동네는 서울에서도 흔치 않다.

홍제동에서는 여러 정비사업이 한꺼번에 움직이고 있다. 이미 아파트로 바뀐 구역, 관리처분을 마치고 철거 중인 구역, 정비구역 지정을 갓 받은 구역, 정비계획조차 없는 구역이 뒤섞여 있다. 정비 유형별로는 옛 홍제뉴타운 체계에서 이어진 재개발, 최근 속도를 내는 신속통합기획, 모아타운·도심공공주택복합사업 등 기타 정비사업이 함께 진행 중이다. 완성된 구역으로는 옛 홍제3구역 재개발로 들어선 홍제역해링턴플레이스가 2021년 12월 입주했다. 이어 홍제1구역 재건축인 서대문푸르지오센트럴파크가 2022년 10월에, 홍제센트럴아이파크가 2020년에 들어섰다.

진행 중인 사업 가운데 가장 앞선 구역은 두 곳이다. 안산맨숀·인왕아파트 등 홍제3구역 재건축은 2022년 관리처분인가를 받았다. 설계 변경을 거쳐 최고 23층·9개동·620가구로 계획됐고 시공은 현대건설이 맡았다. 홍제역 역세권 활성화 사업(홍제동 298-9 일대)은 20여 년간 표류하다 2023년 11월 서울시 역세권활성화사업 대상지로 선정됐다. 지난해 8월 주민대표회의 승인을 거쳐 9월 서대문구청장이 사업시행자로 지정 고시됐다.

신속통합기획이 추진되는 홍제동 9-81, 이른바 '문화타운'은 개미마을·문화마을·옛 홍제4정비예정구역을 통합한 지역이다. 개미마을은 1970년대 인왕산 자락에 형성된 무허가 건축물 밀집촌이다. 2024년 10월 신속통합기획 후보지로 조건부 선정된 뒤 지난해 9월 최종 확정됐다. 서대문구는 2000가구 이상을 예상한다.

홍제4구역(홍제동 267-1 일대)은 2023년 9월 신속통합기획 후보지로 선정돼 지난해 8월 확정됐다. 작년 12월 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획과 정비구역 지정안이 수정 가결됐다. 877가구·최고 28층 규모다. 서울시가 밝힌 목표는 2028년 사업시행인가·2031년 착공이다. 홍제동의 미래 가격을 가늠하려면 △구역 내 신축과 기축 △신축 예정 구역 △인접 생활권 기축 단지를 함께 봐야 한다. 입주 신축 기준은 홍제역해링턴플레이스다.



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[황순민 기자]