올 거래 47%↑…종로·중구 활발
핫플 성수동 낡은 주택 개조해
용도변경뒤 1년만에 되팔기도
건물 가치 15.5억→35억 껑충






전 세계적인 K컬처 인기에 힘입어 한국을 찾는 외국인 관광객이 늘자, 서울 숙박업 건물에 대한 투자자 관심도 높아지고 있다. 최근 숙박업 건물이 부족한 탓에 주택 등을 매입한 뒤 용도변경과 리모델링을 통해 가치를 높여 웃돈을 얹어 파는 사례도 늘고 있다. 특히 상업용 부동산은 양도차익에 대한 과세 방식이 주택과 달라 매입 직후 건물 가치를 높여 바로 파는 방법도 주목받고 있다. 9일 알스퀘어의 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석 결과에 따르면 올해 상반기 서울 숙박업 건물 거래액은 8657억원이었다. 거래 건수는 전년 동기와 같았지만, 거래액은 47%나 상승했다.



◆ 서울 숙박업 건물 거래 활발해져

올 상반기 거래가 가장 많았던 자치구는 종로구·중구(각 4건)였다. 종로구는 인사동을 비롯해 북촌 한옥마을, 경복궁 등 외국인 관광객이 많은 곳으로 유명하다. 중구도 서울타워와 명동 등이 전통적으로 관광객이 많이 찾는 곳이다. 다음으로 매매가 잦았던 곳은 마포구(3건)였다. 마포구 역시 지하철 2호선·경의중앙선·공항철도가 다니는 홍대입구역 인근을 중심으로 외국인 관광객 상권이 형성돼 있다.

실제로 종로구 숭인동의 지하철 1호선·2호선 성수지선이 다니는 신설동역 인근 한 숙박업 건물은 지난 4월 27억8000만원에 거래됐다. 토지면적이 120㎡(약 36평)로 평당가가 7600만원에 달했다. 감정평가 업계에 따르면 주변 숙박업 건물의 평당가는 5000만원 수준으로 평가되는데, 이 물건은 다른 매물보다 건폐율(대지건물비율)에서 혜택이 있어 시세보다 고가에 매각된 것으로 분석됐다.

BTS(방탄소년단)부터 케이팝 데몬 헌터스까지 다양한 K컬처가 전 세계로 퍼지며 한국을 찾는 외국인이 늘고 있다. 한국관광공사에 따르면 지난해 방한 외래 관광객은 1893만명으로 이전 최고치였던 2019년(1750만명)을 뛰어넘었다. 외국인 관광객은 코로나19 사태 당시인 2021년 96만명까지 줄었다가 이후 K컬처 광풍 영향으로 가파르게 회복세를 보이고 있다. 올해는 상반기에만 1071만명의 외국인이 한국을 찾는 등 연간 역대 최고치를 다시 경신할 것으로 보인다.

서울은 이미 글로벌 MZ세대가 선호하는 여행지로 자리 잡았다. 미국 여행 전문 매체 트래지 트래블이 발표한 '2026 더 트래지스'에서 서울이 '글로벌 MZ가 가장 좋아하는 도시' 부문 1위에 선정됐다. 2022년부터 올해까지 5년 내리 정상에 오르며 이 부문 최초로 연속 수상 기록을 세웠다. 외국인 관광객들은 성수동에서 K패션과 K뷰티 팝업을 체험하고, 광장시장에서 K푸드를 맛본 뒤 동묘에서 빈티지 쇼핑을 즐기는 코스를 선호하는 것으로 나타났다.



◆주택 매입 후 호스텔로 바꾸는 방식도 인기

최근에는 숙박시설이 부족한 지역을 중심으로 건물을 매입한 뒤 숙박업으로 용도변경해 재매각하는 사례도 늘고 있다. 알스퀘어에 따르면 올해 1~5월 서울에서 기존 단독주택, 다세대주택 등을 호스텔로 용도변경한 사례는 171건으로 집계됐다. 전년 동기보다 4배 가까이 늘었다. 2023년(30건)과 2024년(49건) 전체 건수보다 많았다.

대표적인 지역이 성수동이다. 다양한 팝업 스토어가 열리는 성수동은 명동을 넘어 외국인 관광객이 자주 찾는 새 '핫플'로 자리 잡고 있다. 하지만 지난 6월 기준 지역별 총숙박시설 수를 보면 관광객이 가장 많이 찾는 지역인 종로구(216개), 중구(369개), 강남구(112개) 등과 비교했을 때 성동구의 경우 41개로 부족한 상황이다.

상업용 부동산의 경우 주택과 달리 매매 시 실거주 요건 등이 없다. 부동산을 매매할 때 발생하는 양도차익도 법인의 사업소득으로 잡힌다. 양도차익에 대해서만 세금이 붙는 게 아니라 한 해 동안 발생한 각종 이익의 총합에 법인세가 적용된다. 상업용 부동산은 보유기간에 따라 세율이 달라지는 게 아닌 만큼 단기간 내 건물을 사고파는 식의 거래도 빈번하게 이뤄진다. 지난 4월엔 성동구 성수동2가 '북성수' 지역의 한 숙박업 건물이 31억7000만원에 팔렸는데, 이는 매도인이 지난해 2월 19억원에 매입한 뒤 1년간 용도변경과 인테리어를 통해 가치를 높여 매각한 사례다. 성수동 연무장길 인근 한 건물도 매도인이 2023년 15억5000만원에 매입해 지난 5월 35억원대에 판 것으로 알려졌다. 애초 주택을 근린생활시설로 용도변경했으나, 호스텔로 다시 한번 용도를 변경해 매각한 것으로 전해진다.

건물을 매입한 지 1년도 채 되지 않아 재매각에 나선 사례까지 있다. 성수동 연무장길 인근 한 다세대주택은 지난 3월 60억원에 매각된 후 지난 7월 호스텔로 용도변경됐다. 업계에 따르면 이 호스텔 소유주는 85억원에 재매각을 준비 중인 것으로 전해진다. 성수동 핵심 관광지 인근에 호스텔이 부족한데 이 건물은 입지가 좋아 상품성이 뛰어난 것으로 알려졌다.



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[이용안 기자]