정부의 부동산 세제개편안 발표가 임박한 가운데 서울 아파트 시장이 관망 국면에 들어섰다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 쏟아졌던 급매물이 대부분 소화되었음에도 매도자들은 가격을 낮추지 않고 매물을 유지하는 분위기다. 매수자 역시 세제 개편과 금융시장의 불확실성을 주시하며 관망하면서 시장 전반이 숨고르기에 들어간 모습이다.

3일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 지난 1월 2일 5만6075건에서 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 5월 2일 7만897건까지 늘어났다. 이후 유예 조치가 종료되면서 급매물이 소화되어 6월 초 6만1058건 수준으로 감소했다.

당초 시장에서 우려했던 급격한 ‘매물 절벽’ 현상은 나타나지 않았으며 현재까지 6만 건 안팎을 유지하고 있다. 이는 집주인들이 매물을 거둬들이기보다 세제개편 내용을 확인한 뒤 거래 여부를 결정하기 위해 호가를 유지한 채 대기하고 있기 때문으로 분석된다.

반면 거래량은 급격한 감소세를 보였다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 4월과 5월 각각 8910건, 9000건을 기록했으나 6월 5322건, 7월 3636건으로 두 달 만에 60.2% 급감했다.

월 거래량이 3000건대로 떨어진 것은 지난해 11월 이후 8개월 만이다. 업계에서는 급매물이 사라진 후 매도자와 매수자 간의 희망 가격 격차가 벌어지며 실제 계약 체결로 이어지는 사례가 크게 줄었다고 보고 있다.

특히 종합부동산세 과세 기준, 보유세 및 양도세 개편 결과에 따라 세 부담 변화 폭이 큰 고가주택 시장에서 관망세가 더욱 두드러진다. 매수 심리 역시 정책 방향이 확정될 때까지 기다리겠다는 기류가 강하다. 이에 따라 가격 상승세도 주춤하는 양상이다. 한국부동산원 조사 결과 7월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 상승세를 이어갔으나 최근 들어 상승폭은 둔화되는 추세를 보였다.

전문가들은 하반기 서울 주택시장의 방향을 결정지을 핵심 변수로 정부의 세제개편안을 꼽고 있다. 세제 개편 수위에 따라 매물 출회 양상과 거래 회복 속도가 달라질 수 있다는 평가다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제개편안을 앞두고 정책 불확실성이 작용하고 있다“며 “최근 금리 부담과 은행권 가계대출 총량관리 강화, 여기에 주식시장 변동성까지 커지면서 매수 심리가 위축된 영향도 함께 작용하고 있다”고 말했다.