흑석뉴타운은 2005년 서울시 3차 뉴타운으로 지정된 이후 20년 넘게 사업이 이어지고 있다. 입주를 마친 구역과 공사 중인 구역, 서울시 심의를 갓 통과한 구역, 이제 막 첫걸음을 뗀 구역까지 사업의 시간표가 각기 다른 정비사업이 혼재돼 있다. 뉴타운 바깥에서는 명수대현대·한강현대 등 한강 변 노후 아파트가 재건축에 시동을 걸고 있다.

앞서 흑석동 1편에서는 흑석동의 입지와 학군, 정비사업 구역별 단계, 주요 호재 등을 짚어봤다. 2편에서는 주요 단지 가격과 매물 현황, 재개발 입주권의 안전마진, 놓치기 쉬운 리스크까지 손품으로 따져본다.

지금부터 흑석동을 살펴보자.

가격 분석

기준 단지

흑석동 정비구역의 미래 가격을 가늠하려면 △구역 내 입주 신축 △구역 내 신축 예정 단지 △뉴타운 밖 기축 아파트 △인접 정비사업 등을 함께 봐야 한다.

구역 내 입주 신축의 기준은 아크로리버하임(7구역·2019년 입주·1073가구)이다. 전용 84㎡ 최고 실거래는 지난해 10월 34억 6000만원(8층)이다. 동작구에서 3.3㎡당 1억원을 돌파한 첫 거래였다. 이 아파트 전용 113㎡는 올해 48억 7000만원 최고가가 나왔다.

흑석자이(3구역·2023년 입주·1772가구) 전용 84㎡는 올해 1월 25억7000만원으로 최고가를 기록했다. 롯데캐슬에듀포레(8구역·2018년·545가구)도 참고 단지다.

구역 내 신축 예정 단지는 두 곳이다. 9구역(디에이치 켄트로나인)은 2029년 입주 예정 단지로 일반분양은 올해 이뤄질 전망이다. 11구역(써밋더힐)은 전용 84㎡A 최고 분양가가 29억 5890만원 수준이었고, 완판됐다.

저층을 포함한 국평(국민평형)이 이 가격에서 수요를 확인했다는 점에서 흑석뉴타운 신축의 새 기준선을 만들었다는 평가다. 다만 일반분양가는 입주 전 공급가격일 뿐, 2030년 6월 입주 시점의 시세가 그럴 것이라는 의미는 아니다. 9구역(디에이치켄트로나인)은 분양가상한제 적용 대상이 아니어서 일반분양가가 나오면 또 다른 기준선을 만들 것으로 보인다.

뉴타운 밖 기축에서는 재건축 추진 단지가 신축 못지않은 가격을 보인다. 명수대현대 전용 78㎡(28평)는 지난해 10월 25억 9000만원 최고가를 쓴 뒤 올해 4월 23억원, 5월 24억8500만원에 거래됐다. 2024년 5월 14억1000만원에서 2년 만에 10억원 넘게 오른 셈이다. 이 아파트 전용 112㎡는 올해 1월과 5월 각각 28억원에 손바뀜됐다. 정비구역 지정도 안 된 오래된 아파트가 이 정도 가격을 형성하는 것은 흑석동 ‘땅값’이 시장에서 어떻게 평가받고 있는지를 보여준다.

인접 정비사업으로는 노량진뉴타운과 반포주공1단지 재건축을 함께 볼 수 있다. 노량진8구역 아크로리버스카이는 전용 84㎡ 최고 분양가 27억 9580만원으로 완판됐다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안트리니원 전용 84.96㎡ 입주권은 올해 3월 26일 52억 1000만원(24층) 최고가를 기록한 이후 50억원대에서 가격 밴드를 형성했다.

흑석동 한강 변 구역은 노량진 뉴타운 구역보다 비싸게, 언덕 구역은 더 저렴하게 거래될 가능성이 있다는 전망이 나온다. 구반포 신축의 경우 흑석동 신축 가격이 구반포 대비 50~70% 선으로 함께 갈 수 있다는 점에서 참고할만하다.

가격

초기 구역은 진입 가격이 다르다. 재개발닷컴에 따르면 현재 시장에 올라온 흑석10구역 매물은 3개다. 올해 3월 대지지분 11.38평 다세대(공동주택가격 2억원)가 7억 2500만원에 거래됐다. 12구역의 경우 최근 거래가 활발하다. 이달 대지지분 11.10평 다세대(공동주택가격 2억 500만원)이 7억 6000만원에 손바뀜됐다. 2구역의 경우 거래가 많지 않다. 2구역은 작년 12월 대지 30.85평 단독주택(개별주택가격 8억 3900만원)이 25억원에 거래된 것이 마지막이다.

같은 동네 안에서도 대지 평당가는 사업 단계별로 다른 모습을 보이는 것이 재개발 구역의 특징이다. 연번 부여 단계인 12구역과 추진위 단계인 10구역의 대지 평당가는 대체로 3000만~7000만원대에 형성됐다. 반면 착공에 들어간 9구역의 토지 실거래는 올해 4월 21억원(17.54평·평당 1억2000만원), 지난해 9월 20억6500만원(13.01평·평당 1억6000만원) 수준이다. 사업 단계가 올라갈 때 마다 지분 평당가가 배 이상 뛴 셈이다.

재개발 투자에서는 지분 크기와 평당가가 반대로 움직인다는 점도 함께 봐야 한다. 흑석10구역 실거래에서 대지지분 7.61평 물건은 평당 7224만원, 36.05평 물건은 평당 2843만원이었다. 소액 물건일수록 평당 단가가 비싸다.

재개발 매물에서 핵심은 공시가격(다세대는 공동주택가격, 단독·다가구는 개별주택가격)과 대지지분이다. 공시가격이 높고 지분이 클수록 감정평가액이 높게 나오고 권리가액이 커져, 원하는 평형 신청 시 분담금 부담이 줄어든다. 평당가가 싸 보이는 큰 지분과 총액이 낮은 작은 지분 중 무엇이 나에게 유리한지는 조합원분양가와 분담금까지 놓고 계산할 필요가 있다.

흑석9구역 입주권 매물 사례로 살펴본다. 전용 84㎡ 입주권 매매가는 32억원이다. 종전자산평가액이 8억 6900만원이므로 프리미엄은 23억 3100만원이다. 비례율 100%를 가정하면 권리가액은 종전자산평가액과 같은 8억 6900만원이다. 여기서 조합원분양가 7억 3823만원을 빼면 예상 환급금은 1억 3089만원이 나온다. 매매가에서 환급금을 뺀 총투자금은 30억 6900만원이다.

이 매물을 지금 사는 것은 2029년 입주하는 흑석9구역 국평(전용 84㎡) 신축을 30억 6900만원에 미리 계약하는 것과 같다. 비교 대상은 현재 흑석 대장인 아크로리버하임 국평이다. 최근 실거래 최고가인 34억 6000만원과 비교하면 4억원 가까이 낮게 진입하는 셈이다. 신축이라는 상품성 차이도 있다.

안전마진이 양(+)이 되려면 2029년 시점의 흑석동 신축 국평이 30억원대 중반을 확실히 넘어야 한다는 계산이다. 11구역(써밋더힐) 일반분양이 29억원대에서 완판된 것이 가늠자가 될 수 있다.

반대로 흑석9·11구역과 노량진 구역 입주 물량이 2029~2030년 한꺼번에 쏟아지며 신축 가격이 30억원 안팎에서 정체되면, 3~4년의 기회비용을 고려한 실질 수익은 거의 남지 않을 수도 있다. 비례율이 100% 아래로 내려가면 총투자금은 더 올라간다.

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