[부동산 손품노트] 흑석동 재개발 시간표 '제각각' … 입지·매물현황·리스크 따져야

황순민 기자(smhwang@mk.co.kr)

2026-08-02 16:55



한강벨트 노른자 떠오른 흑석동






동작구 흑석동은 서울에서 입지의 힘을 가장 극적으로 보여주는 동네 중 하나다. 10년 전 노후 주거지로 평가받던 곳이 지금은 평당 1억원을 훌쩍 넘는 신축이 있는 한강벨트 동네가 됐다. 흑석동의 폭발적인 가격 상승은 입지 좋은 뉴타운의 가능성을 보여줬다는 평가다. 이제 새로운 질문은 남은 구역들의 가격 상승 잠재력이 얼마나 될지다. 흑석동의 향방은 정비사업이 활발한 동작구 다른 구역들에도 영향을 미칠 수 있다. 현재 흑석동 진입에 필요한 초기 투자금은 웬만한 강남권 신축 단지 수준까지 올라왔다.

매경플러스 '손품노트'가 흑석동 재개발의 입지, 호재, 매물 현황, 안전마진, 놓치기 쉬운 리스크까지 손품으로 따져봤다. 흑석뉴타운은 입주를 마친 구역과 공사 중인 구역, 서울시 심의를 갓 통과한 구역, 이제 막 첫걸음을 뗀 구역까지 사업의 시간표가 각기 다른 정비사업이 혼재돼 있다. 뉴타운 바깥에서는 명수대현대·한강현대 등 한강변 아파트가 재건축에 시동을 걸고 있다.

5구역 흑석한강센트레빌1차(2011년 9월·655가구)를 시작으로 4구역 흑석한강푸르지오(2012년 8월·863가구), 6구역 흑석한강센트레빌2차(2012년 12월·963가구)가 순차적으로 입주했다. 이후 8구역 롯데캐슬에듀포레(2018년·545가구), 7구역 아크로리버하임(2019년·1073가구), 뉴타운 최대 규모인 3구역 흑석자이(2023년 2월·1772가구)까지 정비사업이 이어졌다. 이 중 7구역 아크로리버하임이 현재 동작구 선도 단지로 자리 잡았다.

흑석9구역은 지난해 4월 착공했다. 단지명은 디에이치켄트로나인, 시공사는 현대건설이다. 2029년 입주가 목표다. 일반분양은 올해 진행될 전망이다. 분양가상한제 적용 대상은 아니다.

흑석11구역은 대우건설 브랜드를 적용한 '써밋더힐'로 분양을 마쳤다. 지하 6층~지상 16층, 30개 동, 전용면적 39~150㎡ 구성이다. 전용 84㎡ 분양가는 27억1940만~29억7820만원으로 책정됐다. 입주는 2030년 6월 예정이다.

흑석2구역은 흑석역에 바로 붙은 초역세권이다. 2008년 9월 재정비촉진구역으로 지정됐고 2009년 추진위원회 승인까지 받았지만, 상가가 밀집한 구역 특성상 조합설립 동의율 75%를 넘기지 못해 10여 년간 정체됐다. 2020년 공공재개발 제도가 도입되면서 방향을 틀었고 2021년 1월 공공재개발 시범사업 1차 후보지로 선정됐다. 시행자는 서울주택도시개발공사(SH), 시공사는 삼성물산이다. 최고 49층, 1045가구(임대 278가구) 규모로 계획됐다.

흑석1구역은 뉴타운 마지막 퍼즐로 불려왔다. 2009년 추진위원회 승인 후 내홍으로 10여 년을 보냈고, 2022년에야 조합설립인가를 받았다. 애초 계획은 대지 2만6675㎡에 지하 3층~지상 30층, 4개 동, 494가구다. 조합은 기부채납 방식을 탄력적으로 적용받아 최고 49층·800가구 수준까지 규모를 늘리는 방안을 목표로 제시하고 있다.

극초기 재개발 단계인 흑석10구역은 1종일반주거지역 비중이 높고 자연경관지구와 인접해 사업성을 확보하지 못한 채 2014년 정비구역에서 해제됐던 곳이다. 지난해 7월 서울시 신속통합기획 후보지로 선정되며 사업을 재개했다. 지난 6월 25일 조합설립추진위원회 승인이 고시됐다. 흑석12구역은 신속통합기획 연번부여 단계다. 정비계획 자체가 확정되지 않았다는 의미다.

구역 내 입주 신축의 기준은 아크로리버하임(7구역)이다. 전용 84㎡ 최고 실거래가는 지난해 10월 34억6000만원(8층)이다.

[황순민 기자]




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    7박 11일 美·중남미 순방 마쳐부동산 대책 전반 살펴보고레버리지 추가 보완책도 논의4~5일에는 2차 부처 업무보고 이재명 대통령이 미국·남미 순방에서 귀국한 당일인 3일 청와대에서 부동산·주식시장 점검회의를 주재한다. 부동산 세제·금융·공급대책을 다시 살펴보고 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF)에 대한 보완책을 마련할 것으로 보인다. 오는 4~5일에는 부처 업무보고도 재개한다. 2일 강유정 청와대 수석대변인은 "이 대통령이 7박11일의 남미 순방을 마치고 귀국하는 대로 청와대로 출근해 부동산 정책과 주식시장 등 국내 현안과 관련해 비공개 회의를 진행할 예정"이라고 밝혔다. 비공개 회의에는 한성숙 국무총리를 비롯해 관계부처 장관들과 청와대 참모들도 참석한다. 부동산 정책을 놓고서는 세제·금융·공급 전(全) 분야를 검토할 것으로 보인다. 지난달 23일 이 대통령은 부동산 대국민 토론회를 열어 참석자 140여 명에게 의견을 들은 바 있다. 주식시장과 관련해서는 레버리지 ETF가 테이블에 오를 가능성이 크다. 금융당국은 지난달 31일부터 △기본예탁금 3000만원 상향 △최소 매매 단위 20계좌 상향을 골자로 하는 보완책을 시행했다. 이번 비공개 회의에서는 정책 효과를 분석하고 추가 대책에 대한 필요성을 논할 것으로 보인다. 이 대통령은 오는 4~5일에는 부처 업무보고도 받을 예정이다. 지난달 15~16일에는 재정경제부·금융위원회·국토교통부 등을 대상으로 업무보고를 진행했다. 더불어민주당이 강행 처리한 형사소송법 개정안도 이르면 4일 국무회의에서 상정·의결될 전망이다. 앞서 이 대통령은 1일(현지시간) 남미 3개국 순방을 마치고 귀국길에 올랐다. 지난달 24일 출국해 7박11일 동안 미국 샌프란시스코와 브라질 브라질리아·상파울루, 칠레 산티아고, 아르헨티나 부에노스아이레스를 방문했다. 샌프란시스코에서는 젠슨 황 엔비디아 최고경영자(CEO), 샘 올트먼 오픈AI CEO 등 빅테크 리더들을 만나 한국 3대 메가 프로젝트와 이들 기업 간 협업 방안에 대해 논의했다. 빅테크와 9500억달러대 업무협약(MOU)을 도출하는 성과도 냈다. 이후 이 대통령은 브라질·칠레·아르헨티나에서 각국 정상과 양자회담을 하고 무역협정, 광물자원 등과 관련해 협력하기로 했다. 한편 위성락 국가안보실장은 지난달 31일 아르헨티나 현지 브리핑에서 호르무즈 해협의 안정을 위한 한국 정부의 실질적 기여 방안에 관해 "다양한 가능성을 염두에 두고 검토하는 단계"라고 밝혔다. [프랑크푸르트 오수현 기자 / 서울 성승훈 기자] 관련기사

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    서초구, 트리니원에 자료 제출안내내년 1분기에 결정·통지될 가능성업계에선 부담금 7억원이상 관측도재건축 후반 단계서 가장 큰 걸림돌 서울 서초구 반포동 래미안 트리니원(옛 반포주공3주구 재건축)이 이달 입주를 시작하면서 재건축 초과이익환수제 부담금의 부과 여부와 규모에 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 래미안 트리니원에 부담금이 실제 매겨지면 2018년 초과이익환수제가 부활한 후 강남권 대형 재건축 단지에 적용되는 사실상 첫 사례가 될 전망이다. 전문가들은 재건축 부담금 문제가 본격 수면 위로 떠오르면 정비사업을 상당히 압박할 위험이 있다고 보고 있다. 2일 정비업계에 따르면 서초구청은 지난달 28일 반포주공 3주구 조합에 재건축 부담금을 결정·부과할 예정이라며 관련 자료 제출 의무를 안내했다. 관련 규정에 따르면 조합은 한 달 안에 공사비를 비롯한 개발비용 산출 내역과 조합원 주택 보유 현황 등 부담금 산정에 필요한 자료를 내야 한다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업 기간 중 집값 상승분에서 공사비, 조합 운영비 등 개발비용을 제외한 초과이익을 기준으로 부과된다. 현행법상 부담금은 준공인가 날짜부터 원칙적으로 5개월 안에 결정·부과해야 한다. 결정과 부과·징수 권한은 지자체장에게 위임하고 있다. 이에 따라 트리니원 부담금은 빠르면 올해 12월, 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 감면 절차 등을 거치면 내년 3월까지 결정될 수 있다. 서초구청 관계자는 “조합의 행정 편의를 위해 부담금 산출 자료를 요청했다”고 설명했다. 재건축·재개발 업계에서 트리니원 사례를 주목하는 이유는 강남 대형 단지라는 ‘상징성’ 때문이다. 실제로 서초구가 2020년 조합에 가구당 예상 재건축 부담금을 4억200만원으로 통보했을 당시에도 큰 파장이 있었다. 그 이후에도 주택 가격이 더 오른 만큼 조합원 1인당 부담금이 7억원에서 8억원에 이를 수 있다는 관측까지 나오는 상황이다. 이 단지는 지난달 전용 84㎡ 입주권이 50억4299만원에 거래됐다. 같은 면적 매물은 52억~55억원에 나와있다. 최근 몇 년 동안 지자체들의 재건축 부담금 부과 절차는 지지부진했다. 예를 들어 반포센트레빌 아스테리움(옛 반포현대)의 경우 2021년 입주했지만 서초구청은 아직 부담금을 산정·부과하지 않았다. 재건축 조합들이 정부의 집값 통계에 문제가 있다며 반발하고, 이전 정부에서도 제도 폐지를 공언했기 때문이다. 하지만 현 정부는 초과이익환수제에 대한 입장을 표명하지 않고 있어 정비업계에선 제도 폐지는 사실상 물 건너간 것으로 보고 있다. 서초구청 역시 래미안 트리니원·반포 센트레빌 아스테리움을 비롯해 신성빌라 재건축, 오티에르 신반포(옛 신반포18차 337동), 오티에르 반포(옛 신반포21차) 등에 대해서 재건축 부담금 산정 절차를 진행 중이라고 설명했다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업의 후반 단계를 틀어막는 규제로, 사업시행인가 이후 단지들에 치명타라 주택 공급을 가로막는 효과가 가장 컸다. 실제로 대치쌍용 1·2차 단지 사업 등이 이 때문에 중단된 바 있다. 이 같은 이유 때문에 전문가들 사이에선 수억 원대 재건축 부담금이 부과될 경우 서울·수도권 민간 정비시장에 충격을 줄 것이란 전망이 지배적이다. 공사비 급등과 조합원 추가 분담금 증가 등으로 가뜩이나 사업성이 떨어진 상황에서 재건축 부담금까지 더해지면 압구정, 목동, 여의도, 상계동뿐 아니라 1기 신도시 등 최근 속도를 내온 재건축 단지들의 사업 동력이 모두 떨어질 가능성이 높기 때문이다. 한편 국회에서는 지방을 위주로 재건축 초과이익환수제 적용 범위를 줄이려는 움직임이 나타나고 있다. 곽규택 국민의힘 의원은 지난달 30일 인구감소지역에서 시행하는 재건축 사업을 부담금 대상에서 제외하는 내용의 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안을 대표 발의했다. 부산·영남과 강원, 인천 등 인구감소지역을 지역구에 둔 의원들이 공동발의자로 참여했다. 전남 해남·완도·진도가 지역구인 박지원 더불어민주당 의원도 이름을 올렸다. 국민의힘은 재초환 전면 폐지를 주장해왔지만 민주당은 신중한 입장을 보여왔다. 재초환을 둘러싼 여야 입장차가 여전하지만, 인구 감소지역에 서울·수도권과 같은 기준을 적용해서는 안된다는 데 공감대가 형성된 것으로 풀이된다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “트리니원에 부담금이 부과되면 다른 재건축 단지들은 ‘우리 단지는 얼마가 나오느냐’를 따지기 시작할 것”이라며 “부담금이 1억~2억원만 나와도 사업이 지체될 수 있는 만큼 도심 주택 공급을 확대하려면 재건축 초과이익환수제를 폐지하는 게 바람직하다”고 말했다. 관련기사

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    흑석동 2편 흑석뉴타운은 2005년 서울시 3차 뉴타운으로 지정된 이후 20년 넘게 사업이 이어지고 있다. 입주를 마친 구역과 공사 중인 구역, 서울시 심의를 갓 통과한 구역, 이제 막 첫걸음을 뗀 구역까지 사업의 시간표가 각기 다른 정비사업이 혼재돼 있다. 뉴타운 바깥에서는 명수대현대·한강현대 등 한강 변 노후 아파트가 재건축에 시동을 걸고 있다. 앞서 흑석동 1편에서는 흑석동의 입지와 학군, 정비사업 구역별 단계, 주요 호재 등을 짚어봤다. 2편에서는 주요 단지 가격과 매물 현황, 재개발 입주권의 안전마진, 놓치기 쉬운 리스크까지 손품으로 따져본다. 지금부터 흑석동을 살펴보자. 가격 분석기준 단지 흑석동 정비구역의 미래 가격을 가늠하려면 △구역 내 입주 신축 △구역 내 신축 예정 단지 △뉴타운 밖 기축 아파트 △인접 정비사업 등을 함께 봐야 한다. 구역 내 입주 신축의 기준은 아크로리버하임(7구역·2019년 입주·1073가구)이다. 전용 84㎡ 최고 실거래는 지난해 10월 34억 6000만원(8층)이다. 동작구에서 3.3㎡당 1억원을 돌파한 첫 거래였다. 이 아파트 전용 113㎡는 올해 48억 7000만원 최고가가 나왔다. 흑석자이(3구역·2023년 입주·1772가구) 전용 84㎡는 올해 1월 25억7000만원으로 최고가를 기록했다. 롯데캐슬에듀포레(8구역·2018년·545가구)도 참고 단지다. 구역 내 신축 예정 단지는 두 곳이다. 9구역(디에이치 켄트로나인)은 2029년 입주 예정 단지로 일반분양은 올해 이뤄질 전망이다. 11구역(써밋더힐)은 전용 84㎡A 최고 분양가가 29억 5890만원 수준이었고, 완판됐다. 저층을 포함한 국평(국민평형)이 이 가격에서 수요를 확인했다는 점에서 흑석뉴타운 신축의 새 기준선을 만들었다는 평가다. 다만 일반분양가는 입주 전 공급가격일 뿐, 2030년 6월 입주 시점의 시세가 그럴 것이라는 의미는 아니다. 9구역(디에이치켄트로나인)은 분양가상한제 적용 대상이 아니어서 일반분양가가 나오면 또 다른 기준선을 만들 것으로 보인다. 뉴타운 밖 기축에서는 재건축 추진 단지가 신축 못지않은 가격을 보인다. 명수대현대 전용 78㎡(28평)는 지난해 10월 25억 9000만원 최고가를 쓴 뒤 올해 4월 23억원, 5월 24억8500만원에 거래됐다. 2024년 5월 14억1000만원에서 2년 만에 10억원 넘게 오른 셈이다. 이 아파트 전용 112㎡는 올해 1월과 5월 각각 28억원에 손바뀜됐다. 정비구역 지정도 안 된 오래된 아파트가 이 정도 가격을 형성하는 것은 흑석동 ‘땅값’이 시장에서 어떻게 평가받고 있는지를 보여준다. 인접 정비사업으로는 노량진뉴타운과 반포주공1단지 재건축을 함께 볼 수 있다. 노량진8구역 아크로리버스카이는 전용 84㎡ 최고 분양가 27억 9580만원으로 완판됐다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 래미안트리니원 전용 84.96㎡ 입주권은 올해 3월 26일 52억 1000만원(24층) 최고가를 기록한 이후 50억원대에서 가격 밴드를 형성했다. 흑석동 한강 변 구역은 노량진 뉴타운 구역보다 비싸게, 언덕 구역은 더 저렴하게 거래될 가능성이 있다는 전망이 나온다. 구반포 신축의 경우 흑석동 신축 가격이 구반포 대비 50~70% 선으로 함께 갈 수 있다는 점에서 참고할만하다. 가격 초기 구역은 진입 가격이 다르다. 재개발닷컴에 따르면 현재 시장에 올라온 흑석10구역 매물은 3개다. 올해 3월 대지지분 11.38평 다세대(공동주택가격 2억원)가 7억 2500만원에 거래됐다. 12구역의 경우 최근 거래가 활발하다. 이달 대지지분 11.10평 다세대(공동주택가격 2억 500만원)이 7억 6000만원에 손바뀜됐다. 2구역의 경우 거래가 많지 않다. 2구역은 작년 12월 대지 30.85평 단독주택(개별주택가격 8억 3900만원)이 25억원에 거래된 것이 마지막이다. 같은 동네 안에서도 대지 평당가는 사업 단계별로 다른 모습을 보이는 것이 재개발 구역의 특징이다. 연번 부여 단계인 12구역과 추진위 단계인 10구역의 대지 평당가는 대체로 3000만~7000만원대에 형성됐다. 반면 착공에 들어간 9구역의 토지 실거래는 올해 4월 21억원(17.54평·평당 1억2000만원), 지난해 9월 20억6500만원(13.01평·평당 1억6000만원) 수준이다. 사업 단계가 올라갈 때 마다 지분 평당가가 배 이상 뛴 셈이다. 재개발 투자에서는 지분 크기와 평당가가 반대로 움직인다는 점도 함께 봐야 한다. 흑석10구역 실거래에서 대지지분 7.61평 물건은 평당 7224만원, 36.05평 물건은 평당 2843만원이었다. 소액 물건일수록 평당 단가가 비싸다. 재개발 매물에서 핵심은 공시가격(다세대는 공동주택가격, 단독·다가구는 개별주택가격)과 대지지분이다. 공시가격이 높고 지분이 클수록 감정평가액이 높게 나오고 권리가액이 커져, 원하는 평형 신청 시 분담금 부담이 줄어든다. 평당가가 싸 보이는 큰 지분과 총액이 낮은 작은 지분 중 무엇이 나에게 유리한지는 조합원분양가와 분담금까지 놓고 계산할 필요가 있다. 흑석9구역 입주권 매물 사례로 살펴본다. 전용 84㎡ 입주권 매매가는 32억원이다. 종전자산평가액이 8억 6900만원이므로 프리미엄은 23억 3100만원이다. 비례율 100%를 가정하면 권리가액은 종전자산평가액과 같은 8억 6900만원이다. 여기서 조합원분양가 7억 3823만원을 빼면 예상 환급금은 1억 3089만원이 나온다. 매매가에서 환급금을 뺀 총투자금은 30억 6900만원이다. 이 매물을 지금 사는 것은 2029년 입주하는 흑석9구역 국평(전용 84㎡) 신축을 30억 6900만원에 미리 계약하는 것과 같다. 비교 대상은 현재 흑석 대장인 아크로리버하임 국평이다. 최근 실거래 최고가인 34억 6000만원과 비교하면 4억원 가까이 낮게 진입하는 셈이다. 신축이라는 상품성 차이도 있다. 안전마진이 양(+)이 되려면 2029년 시점의 흑석동 신축 국평이 30억원대 중반을 확실히 넘어야 한다는 계산이다. 11구역(써밋더힐) 일반분양이 29억원대에서 완판된 것이 가늠자가 될 수 있다. 반대로 흑석9·11구역과 노량진 구역 입주 물량이 2029~2030년 한꺼번에 쏟아지며 신축 가격이 30억원 안팎에서 정체되면, 3~4년의 기회비용을 고려한 실질 수익은 거의 남지 않을 수도 있다. 비례율이 100% 아래로 내려가면 총투자금은 더 올라간다. 기사 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스에서 확인할 수 있습니다. 네이버에서 ‘매경플러스’를 검색하거나, 스마트폰으로 아래 QR코드를 찍으면 연결됩니다. 관련기사

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    "나는 40년 전에 여기 조그만 것 싸게 사서 들어와서 여기서 오래 산 거, 그것밖에 없는 거예요. 그런 노인들이 대부분이에요." "집 한 채 보유세를 그렇게 세게 낸다는 게 여기 살지 말고 나가라는 얘기랑 똑같은 거죠."(원베일리 집주인 인터뷰 내용) "집 팔고 나가라는 거냐." 폭풍전야 압구정·반포. 이번주 매부리TV '매부리 현장탐방'에서는 대한민국의 대표적인 초고가 주택인 래미안 원베일리와 압구정 현대아파트를 찾았습니다. 정부의 세제개편안 발표를 앞두고 초고가 주택이 주요 타깃으로 지목되는 가운데, 고령층 실거주 1주택 집주인부터 공인중개사, 은행 PB센터까지 현장의 목소리를 담았습니다. 소유주들 사이에서는 '세 부담이 과하다'며 강한 불만의 목소리가 나옵니다. 시장에서는 고령층, 비거주 1주택자가 매도를 고민하는 움직임이 나타나고 있다고 합니다. [위지혜 기자] 관련기사

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    관리처분인가…10월 이주목표 여의도 한양아파트가 지난달 30일 관리처분계획 인가를 받았다. 지난 5월 29일 인가 신청서를 접수한 지 약 2개월 만이다. 여의도 한양아파트는 서울시 영등포구 여의도동 42 일대에 최고 57층, 992가구 규모로 재건축된다. 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향돼 용적률이 599%에 이른다. 서울시에 기부채납하는 지식산업센터를 비롯해 오피스텔 60실, 근린생활시설, 업무시설 등을 아우르는 초고층 복합개발시설로 조성된다. 시공은 현대건설이 맡으며, 하이엔드 브랜드 '디에이치'(조감도)가 적용된다. 여의도 한양아파트는 이번 인가를 바탕으로 오는 10~11월 이주에 착수할 계획이다. 박원실 정비사업위원장은 "정비사업위원회와 신탁사가 사전타당성검증 단계부터 꼼꼼히 준비한 결과가 빠른 인가 속도로 이어졌다"고 말했다. [위지혜 기자] 관련기사

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    전국 7곳 2620가구 공급 2일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 이번주 전국 7곳에서 총 2620가구가 청약 신청을 받는다. 대부분 분양 물량이 지방에 몰려 있다. 부산에서는 남구 문현동 334 일대에 조성하는 '더샵트리센트'의 1순위 청약 접수를 한다. 지하 4층~지상 최고 35층, 6개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 803가구 규모로 이 중 156가구를 일반에 분양한다. 부산 지하철 2호선 지게골역이 단지와 인접해 있다. 센텀시티, 해운대 등 부산 내 주요 지역으로 이동이 편리한 교통 환경을 갖췄다. 전 가구가 4베이로 설계됐으며 남향 위주로 배치된다. 전용 75㎡ 이상은 알파룸도 갖췄다. 피트니스센터, GX룸, 실내골프연습장 등의 커뮤니티 시설이 들어선다. 전용면적 84㎡ 분양가는 8억4000만원대다. 경남 거제에서는 1000가구가 넘는 신축 대단지 아파트가 분양을 앞뒀다. 상동동 681-2 일대에 짓는 '센트레빌아스테리움거제'다. 지하 3층~지상 29층, 10개 동, 전용면적 84~99㎡ 총 1307가구 규모다. 전 가구가 일반 분양 물량이다. 전 가구가 맞통풍이 가능한 판상형으로 설계됐다. 단지에는 휴게·녹지공간, 물놀이터를 비롯해 캠핑장, 반려동물 공원까지 특화시설이 들어선다. 커뮤니티로는 계룡산 천연수를 활용한 수영장과 사우나, 피트니스센터, 실내골프연습장 등이 설치된다. 삼성중공업 거제조선소와 한화오션까지 차량으로 10분대에 이동할 수 있는 입지이며 고현동 도심의 대형마트와 병원 등 생활편의시설도 가깝다. 전용면적 84㎡ 분양가는 5억2000만원대다. 충남 아산시 둔포면 석곡리 1818 일대에 조성하는 '아산테크노밸리더원 7차'도 청약 신청을 받는다. 지하 2층~지상 25층, 10개 동, 전용면적 77~84㎡ 총 622가구 규모이며 역시 전 가구가 일반 분양 물량이다. 염작초, 아산테크노중, 아산충무고 등 초중고에 걸어서 통학할 수 있다. 전용면적 84㎡ 분양가는 4억2000만원대다. 수도권에서는 경기도 수원 당수지구에 들어서는 '서수원에피트센트럴마크' 17가구에 대한 무순위 청약이 실시된다. 전국 만19세 이상 무주택자라면 누구나 청약이 가능하다. 전용면적 74㎡ 7가구, 84㎡ 4가구, 103㎡ 6가구다. 84㎡ 분양가는 8억2000만원이다. [이석희 기자] 관련기사

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    랄프로렌 플래그십 입점 예정글로벌 명품 브랜드 출점 경쟁 서울 강남구 청담동 명품거리 대로변의 5층짜리 꼬마빌딩이 최근 780억원에 팔리며 명품거리 역대 최고가 기록을 새로 썼다. 해당 자산은 폴로 랄프로렌의 플래그십 스토어 입점이 예정된 건물로 글로벌 명품 브랜드들이 백화점을 벗어나 청담동 대로변 단독 건물 확보 경쟁에 나서면서 일대 빌딩 몸값이 오르고 있다는 분석이 나온다. 2일 부동산업계에 따르면 청담동 명품거리 대로변의 지하 2층~지상 5층 규모 빌딩이 최근 780억원에 손바뀜했다. 대지면적 기준 평(3.3㎡)당 4억7892만원, 연면적 기준 평당 1억4025만원이다. 대지면적과 연면적 기준 모두 청담 명품거리 역대 최고가다. 종전 기록은 모두 명품 브랜드 입점 건물이 세웠다. 앞서 2024년에는 미우미우 청담점이 입점한 빌딩이 대지면적 기준 평당 4억3700만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 지난해에는 프라다가 4개 층을 사용 중인 일명 '프라다 빌딩'이 연면적 기준 평당 1억3200만원에 팔리며 기록을 갈아치웠다. 이번에 거래된 건물은 1987년 준공됐지만 1995년 증축과 2016년 리모델링을 거쳤다. 압구정로데오역 인근으로 갤러리아백화점과 청담초 바로 맞은편 6차로 대로변에 자리 잡고 있다. 매도자는 1938년생으로 1983년 이 건물을 사들인 뒤 43년간 보유하다 이번에 처음 매각했다. 과거 씨티은행이 입점했던 이 건물엔 폴로 랄프로렌의 플래그십 스토어 입점이 예정된 것으로 알려졌다. 상업용 부동산 업계에서는 랄프로렌 측이 매수 주체일 것이라는 분석도 나온다. 명품거리 거래 가격이 연달아 최고가를 경신하는 배경에는 글로벌 명품 브랜드들의 '청담동 쟁탈전'이 있다. 청담사거리부터 압구정로데오역으로 이어지는 약 700ｍ 대로변에서는 현재 명품 브랜드들의 단독 매장 신축 공사가 동시다발로 진행되고 있다. 보테가 베네타는 내년 상반기 총면적 약 969평(3197.8㎡), 지상 6층 규모의 브랜드 최초 단독 플래그십 스토어를 연다. 현재 국내 주요 백화점에서 총 28개 매장을 운영 중인 보테가 베네타는 이번 출점을 통해 처음으로 백화점 밖 가로변에 단독 매장을 낸다. 티파니는 총면적 약 1107평(3655.5㎡)의 지상 7층 규모 매장을 짓고 있고 롤렉스도 약 276평 규모 단독 매장을 올 하반기 개장할 예정이다. 브랜드들이 대로변 단독 건물 확보에 앞다퉈 나서면서 일대 매물은 씨가 마른 상황이다. 청담동 명품거리는 1990년대 갤러리아 명품관이 문을 열면서 형성돼 30년 넘게 국내 명품 소비 1번지 자리를 지켜왔다. 루이비통모에헤네시(LVMH) 계열 가방 브랜드들이 초기 상권을 주도했고, 코로나19를 거치면서 명품 의류·신발 브랜드 단독 매장이 잇달아 문을 열었다. 최근에는 하이 주얼리와 시계 브랜드로 입점 브랜드 폭이 넓어지는 추세다. [박재영 기자] 관련기사

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    서초구, 트리니원에 자료 요구내년 1분기에 결정·통지될듯정비업계선 7억이상으로 추정재건축 후반 단계 가장 큰 난관사업성 타격·공급 위축 불가피목동·여의도·분당 등도 영향권 서울 서초구 반포동 래미안트리니원(옛 반포주공3주구 재건축)이 이달 입주를 시작하면서 재건축 초과이익환수제 부담금의 부과 여부와 규모에 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 래미안트리니원에 부담금이 실제 매겨지면 2018년 초과이익환수제가 부활한 후 강남권 대형 재건축 단지에 적용되는 사실상 첫 사례가 될 전망이다. 전문가들은 재건축 부담금 문제가 수면 위로 떠오르면 정비사업을 상당히 압박할 위험이 있다고 보고 있다. 2일 정비업계에 따르면 서초구청은 지난달 28일 반포주공 3주구 조합에 재건축 부담금을 결정·부과할 예정이라며 관련 자료 제출 의무를 안내했다. 관련 규정에 따르면 조합은 한 달 안에 공사비를 비롯한 개발비용 산출 내역과 조합원 주택 보유 현황 등 부담금 산정에 필요한 자료를 내야 한다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 8000만원을 초과할 경우 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 사업 기간 중 집값 상승분에서 공사비, 조합 운영비 등 개발 비용을 제외한 초과이익을 기준으로 부과된다. 현행법상 부담금은 준공인가 날짜부터 원칙적으로 5개월 안에 결정·부과해야 한다. 결정과 부과·징수 권한은 지자체장에게 위임하고 있다. 이에 따라 트리니원 부담금은 빠르면 올해 12월, 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 감면 절차 등을 거치면 내년 3월까지 결정될 수 있다. 서초구청 관계자는 "조합의 행정 편의를 위해 부담금 산출 자료를 요청했다"고 설명했다. ◆ 강남 재건축 덮친 부담금 공포 재건축·재개발 업계에서 트리니원 사례를 주목하는 이유는 강남 대형 단지라는 '상징성' 때문이다. 서초구가 2020년 조합에 1인당 예상 재건축 부담금을 4억200만원으로 통보했을 당시에도 큰 파장이 있었다. 그 이후에도 주택 가격이 더 오른 만큼 조합원 1인당 부담금이 7억원에서 8억원에 이를 수 있다는 관측까지 나오는 상황이다. 최근 몇 년 동안 지자체들의 재건축 부담금 부과 절차는 지지부진했다. 예를 들어 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대)의 경우 2021년 입주했지만 서초구청은 아직 부담금을 산정·부과하지 않았다. 재건축 조합들이 정부의 집값 통계에 문제가 있다며 반발하고, 이전 정부에서도 제도 폐지를 공언했기 때문이다. 하지만 현 정부는 초과이익환수제에 대한 입장을 표명하지 않고 있어 정비업계에선 제도 폐지는 사실상 물 건너간 것으로 보고 있다. 서초구청 역시 래미안트리니원·반포센트레빌아스테리움을 비롯해 신성빌라 재건축, 오티에르신반포(옛 신반포18차 337동), 오티에르반포(옛 신반포21차) 등에 대해서 재건축 부담금 산정 절차를 진행 중이라고 설명했다. 재건축 초과이익환수제는 재건축 사업의 후반 단계를 틀어막는 규제로, 사업시행인가 이후 단지들에 치명타라 주택 공급을 가로막는 효과가 가장 컸다. 실제로 대치쌍용 1·2차 단지 사업 등이 이 때문에 중단된 바 있다. ◆ 서울·수도권 정비사업 타격 이 같은 이유 때문에 전문가들 사이에선 수억 원대 재건축 부담금이 부과될 경우 서울·수도권 민간 정비시장에 충격을 줄 것이란 전망이 지배적이다. 공사비 급등과 조합원 추가 분담금 증가 등으로 가뜩이나 사업성이 떨어진 상황에서 재건축 부담금까지 더해지면 압구정, 목동, 여의도, 상계동뿐 아니라 1기 신도시 등 최근 속도를 내온 재건축 단지들의 사업 동력이 모두 떨어질 가능성이 높기 때문이다. 한편 국회에서는 지방을 위주로 재건축 초과이익환수제 적용 범위를 줄이려는 움직임이 나타나고 있다. 곽규택 국민의힘 의원은 지난달 30일 인구감소지역에서 시행하는 재건축 사업을 부담금 대상에서 제외하는 내용의 재건축 초과이익환수에 관한 법률 개정안을 대표 발의했다. 부산·영남과 강원, 인천, 전남광주 등 인구감소지역을 지역구에 둔 의원들이 공동발의자로 참여했다. [임영신 기자 / 진영화 기자] 관련기사

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    한강벨트 노른자 떠오른 흑석동 동작구 흑석동은 서울에서 입지의 힘을 가장 극적으로 보여주는 동네 중 하나다. 10년 전 노후 주거지로 평가받던 곳이 지금은 평당 1억원을 훌쩍 넘는 신축이 있는 한강벨트 동네가 됐다. 흑석동의 폭발적인 가격 상승은 입지 좋은 뉴타운의 가능성을 보여줬다는 평가다. 이제 새로운 질문은 남은 구역들의 가격 상승 잠재력이 얼마나 될지다. 흑석동의 향방은 정비사업이 활발한 동작구 다른 구역들에도 영향을 미칠 수 있다. 현재 흑석동 진입에 필요한 초기 투자금은 웬만한 강남권 신축 단지 수준까지 올라왔다. 매경플러스 '손품노트'가 흑석동 재개발의 입지, 호재, 매물 현황, 안전마진, 놓치기 쉬운 리스크까지 손품으로 따져봤다. 흑석뉴타운은 입주를 마친 구역과 공사 중인 구역, 서울시 심의를 갓 통과한 구역, 이제 막 첫걸음을 뗀 구역까지 사업의 시간표가 각기 다른 정비사업이 혼재돼 있다. 뉴타운 바깥에서는 명수대현대·한강현대 등 한강변 아파트가 재건축에 시동을 걸고 있다. 5구역 흑석한강센트레빌1차(2011년 9월·655가구)를 시작으로 4구역 흑석한강푸르지오(2012년 8월·863가구), 6구역 흑석한강센트레빌2차(2012년 12월·963가구)가 순차적으로 입주했다. 이후 8구역 롯데캐슬에듀포레(2018년·545가구), 7구역 아크로리버하임(2019년·1073가구), 뉴타운 최대 규모인 3구역 흑석자이(2023년 2월·1772가구)까지 정비사업이 이어졌다. 이 중 7구역 아크로리버하임이 현재 동작구 선도 단지로 자리 잡았다. 흑석9구역은 지난해 4월 착공했다. 단지명은 디에이치켄트로나인, 시공사는 현대건설이다. 2029년 입주가 목표다. 일반분양은 올해 진행될 전망이다. 분양가상한제 적용 대상은 아니다. 흑석11구역은 대우건설 브랜드를 적용한 '써밋더힐'로 분양을 마쳤다. 지하 6층~지상 16층, 30개 동, 전용면적 39~150㎡ 구성이다. 전용 84㎡ 분양가는 27억1940만~29억7820만원으로 책정됐다. 입주는 2030년 6월 예정이다. 흑석2구역은 흑석역에 바로 붙은 초역세권이다. 2008년 9월 재정비촉진구역으로 지정됐고 2009년 추진위원회 승인까지 받았지만, 상가가 밀집한 구역 특성상 조합설립 동의율 75%를 넘기지 못해 10여 년간 정체됐다. 2020년 공공재개발 제도가 도입되면서 방향을 틀었고 2021년 1월 공공재개발 시범사업 1차 후보지로 선정됐다. 시행자는 서울주택도시개발공사(SH), 시공사는 삼성물산이다. 최고 49층, 1045가구(임대 278가구) 규모로 계획됐다. 흑석1구역은 뉴타운 마지막 퍼즐로 불려왔다. 2009년 추진위원회 승인 후 내홍으로 10여 년을 보냈고, 2022년에야 조합설립인가를 받았다. 애초 계획은 대지 2만6675㎡에 지하 3층~지상 30층, 4개 동, 494가구다. 조합은 기부채납 방식을 탄력적으로 적용받아 최고 49층·800가구 수준까지 규모를 늘리는 방안을 목표로 제시하고 있다. 극초기 재개발 단계인 흑석10구역은 1종일반주거지역 비중이 높고 자연경관지구와 인접해 사업성을 확보하지 못한 채 2014년 정비구역에서 해제됐던 곳이다. 지난해 7월 서울시 신속통합기획 후보지로 선정되며 사업을 재개했다. 지난 6월 25일 조합설립추진위원회 승인이 고시됐다. 흑석12구역은 신속통합기획 연번부여 단계다. 정비계획 자체가 확정되지 않았다는 의미다. 구역 내 입주 신축의 기준은 아크로리버하임(7구역)이다. 전용 84㎡ 최고 실거래가는 지난해 10월 34억6000만원(8층)이다. [황순민 기자] 관련기사

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    선도지구 4곳 사업시행자 지정 완료2차 물량 1만2천가구는 12월 결정수내동 파크타운 등 대단지 재도전통합재건축 추진단지 동의율이 변수조합원 분담금 예상보다 커질수도 대한민국 1호 신도시 분당의 재건축이 변곡점을 맞았다. 첫 순번인 선도지구 4개 구역이 사업시행자 지정을 모두 마치며 본격적인 사업 시행 단계에 들어선 가운데 투자자들의 관심은 오는 12월 결정되는 2차 특별정비구역 선정으로 옮겨가고 있다. 2차 물량 1만2000가구 자리를 놓고 6만6000여 가구가 신청한 상태다. 분당은 1991년 첫 입주를 시작한 1기 신도시의 맏형이다. '천당 아래 분당'으로 불리며 수도권 남부 최고 주거지로 꼽혔지만 준공 30년을 넘기며 노후화를 피하지 못했다. 다만 입지 경쟁력은 여전하다는 평가다. 판교테크노밸리라는 배후 일자리에 서현·수내로 이어지는 학군, 신분당선·수인분당선 교통망까지 갖췄다. 재건축만 이뤄지면 일자리·학군·교통·신축을 모두 만족하는 주거지로 변모할 예정이다. ◆ 1차 선도지구, 2개월 만에 구역 지정 이후 인허가 절차는 이례적으로 빠르게 진행됐다. 성남시는 지난 1월 6개 구역을 특별정비구역으로 지정고시했다. 당시 통상 1년 이상 걸리는 절차를 약 2개월로 단축했다는 평가를 받았다. 환경영향평가 문제로 지연됐던 양지마을도 같은 달 뒤이어 지정을 마쳤다. 이후 성남시는 지난 6월 시범단지(23·S6 결합구역)와 샛별마을(31·S4 결합구역), 목련마을(6·S3 결합구역)의 사업시행자 지정을 완료했다. 지난달에는 양지마을이 사업시행자 지정고시를 마치면서 선도지구 4개 구역 모두 사업시행자 지정 절차를 마무리했다. 도시정비법상 투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합 방식 추진 사업장에선 조합설립인가 이후 취득자가 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없다. 신탁 방식의 경우 사업시행자 지정고시 이후 조합원·분양대상자 지위를 취득할 수 없다. 다만 1가구 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주하는 등 예외 요건을 충족한 매물은 지위 양도가 가능하다. ◆ 1만2000가구 자리에 6만6000가구 몰려 1차 진입 문턱이 높아지면서 시장 관심은 2차 선정으로 쏠리고 있다. 성남시가 지난달 진행한 2026년 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정을 위한 사전제안서 접수에는 결합개발 방식을 택한 곳을 포함해 총 50개 구역, 6만6037가구가 몰렸다. 성남시는 시의회 의견 청취와 경기도·국토교통부 협의 등을 거쳐 올해 12월 노후계획도시 특별정비구역을 최종 고시할 예정이다. 변수는 4일 시행되는 노후계획도시특별법 개정 규정이다. 통합재건축을 추진할 경우 추후 사업시행자를 지정하려면 단지별로 동의율 50% 이상을 충족해야 한다. 여러 단지를 묶어 규모를 키운 통합구역일수록 동의율이 처지는 단지 하나가 전체 사업의 발목을 잡을 수 있다는 뜻이다. ◆ 확실한 1차냐, 베팅하는 2차냐 분당 재건축 투자의 선택지는 크게 두 갈래로 나뉜다. 첫째는 일정이 가장 확실한 1차 선도지구다. 다만 재건축 프리미엄이 가격에 선반영된 데다 매수 자체가 예외 매물로 제한돼 진입 문턱은 둘 중 더 높다. 실제 양지마을 금호1단지 전용면적 84㎡는 지난해 초 17억원대에 거래됐으나 올해 들어선 24억3000만원의 신고가를 기록한 상태다. 샛별마을 동성의 같은 평형 역시 지난해 4월 14억원대에 거래됐으나 올해 들어선 18억원을 찍었다. 작년 초 15억원대였던 시범우성 전용 84㎡의 시세는 최근 21억원까지 올라섰다. 둘째는 12월 발표를 노리는 2차 도전 단지다. 이번 접수에는 2024년 선도지구 선정에서 고배를 마신 단지들이 대거 재도전에 나섰다. 대표 주자로는 수내동 파크타운(롯데·대림·삼익·서안)이 꼽힌다. 3028가구 규모 단지인데 통합재건축을 통해 최고 37층, 4800여 가구로 다시 짓는 방안이 검토되고 있다. 서현동 시범1구역(삼성한신·한양)도 유력 후보다. 우성·현대·삼성한신·한양 4개 아파트가 나란히 붙은 시범단지에서 2024년 선도지구 선정 당시 우성·현대(THE시범)만 지정되고 길 건너 삼성한신·한양은 탈락했던 곳이다. 이 밖에 정자일로, 정든마을 우성·동아 등 선도지구 때 탈락한 대단지들도 재도전에 나섰다. ◆ "10년 보유 각오하고 입지 보라" 어느 쪽을 택하든 남는 변수는 분담금이다. 1기 신도시는 중층 위주라 기존 용적률이 낮지 않은 데다 공공기여와 기반시설 확충 부담도 만만치 않다. 최근 정비사업 공사비가 평(3.3㎡)당 800만~1000만원 수준까지 오른 점을 고려하면 조합원 분담금이 예상보다 커질 가능성도 거론된다. 일정도 장담하기 어렵다. 정부는 선도지구 지정 당시 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 제시했지만 현장에서는 주민 동의율과 사업성, 인허가 절차에 따라 속도 차가 나타나고 있다. 수만 가구가 순차 이주하는 과정에서 분당·판교 전세 시장이 출렁일 가능성도 있다. 선도지구 선정이 곧 사업 완주를 보장하는 것은 아니다. 또 2차 지정 기대감 역시 이미 가격에 상당 부분 반영된 만큼 지정 여부와 분담금 규모, 사업 기간을 따져보지 않은 추격 매수는 부담이 클 수 있다는 지적이 나온다. 단기 시세차익보다 10년 이상 보유를 전제로 입지를 판단해 접근해야 한다는 분석이다. 매경플러스의 '부동산 손자병법'은 현장 발품을 통해 부동산을 핵심 자산으로 불리는 전략을 제시합니다. 기사 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스에서 확인할 수 있습니다. [박재영 기자] 관련기사

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