[부동산 손품노트] 요즘 뜨는 재개발 … 동의·비례·용적률 '3개 숫자' 보세요

황순민 기자(smhwang@mk.co.kr)

2026-07-26 16:37



MZ 새아파트 마지막 사다리 … 재개발 투자
낡은 동네라도 신축빌라 늘면
노후비율 깨져 사업 막힐수도
임대용 건물주 많은 곳 불리
사업성은 '비례율'로 판가름
용적률·고도제한도 체크해야






서울 아파트값이 급등하자 상대적으로 초기 투자금이 저렴한 재개발 투자가 신축 아파트로 가는 '마지막 사다리'로 인식되고 있다. 4억~6억원대 빌라를 매수해두면 향후 입주권을 받는다는 계산으로 MZ들이 움직이고 있다. 하지만 '빌라 한 채 사두면 아파트가 된다'는 말은 절반만 맞는다. 재개발이라는 긴 여정에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 등 낯선 용어들과 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 재산권 수억 원이 걸린 함정들이 도사리고 있다. 매경플러스 부동산 프리미엄 콘텐츠 '손품노트'가 재개발 투자에 꼭 필요한 핵심 지식을 정리했다.

◆ 재개발은 무엇인가

재개발은 집 한 채가 아니라 동네 전체를 새로 짓는 사업이다. 길이 좁고 하수도가 낡았거나 주차장도 없는 오래된 저층 주거지를 길·상하수도 같은 기반시설까지 통째로 갈아엎어 새 아파트 단지로 바꾸는 것이다. 재개발은 용적률 혜택을 받는 대신 임대주택을 포함한 물량을 함께 공급해야 하는 공익사업 성격도 지닌다.

◆ 재개발이 시작될 '자격'

아무 동네나 재개발이 되는 것은 아니다. 노후도·접도율·과소필지 세 가지가 핵심 잣대다. 노후도는 지은 지 30년이 넘은 건물이 전체의 60%(재정비촉진지구는 50%) 이상이어야 하는 요건이다. 낡은 동네에 신축 빌라가 늘면 이 비율이 깨져 재개발이 막힐 수 있다. 접도율은 큰길에 붙은 집의 비율을 의미한다. 낮을수록 좁은 골목에 갇힌 집이 많다는 의미로 재개발 가능성이 커진다. 과소필지는 90㎡(약 27평)보다 작은 땅이 전체의 40% 이상인지를 보는 지표다.

◆ 재개발 핵심 용어와 계산법

사업성을 가늠하는 핵심 지표는 비례율이다. 조합이 아파트를 팔아 번 돈에서 공사비 등 쓴 돈을 뺀 나머지를 조합원들이 처음 보유하고 있던 재산 가치 합계로 나눈 비율이다. 100%면 낸 만큼 정확히 돌려받는다는 뜻이고, 110%면 재산이 10% 불어난다는 의미다. 공사비가 사업비 지출의 대부분을 차지해서 공사비가 오르면 비례율이 흔들리는 구조다. 감정평가액(감정가)은 사업시행인가 시점에 전문가가 매기는 내 집의 가치다. 여기에 비례율을 곱하면 사업이 끝났을 때 인정받는 내 몫인 '권리가액'이 나온다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 할 '분담금'이 계산된다. 프리미엄(P)은 입주권을 사고팔 때 권리가액에 얹어주는 웃돈이다.

◆ 재개발 옥석 가리는 법

재개발 투자에서는 좋은 물건을 고르는 것보다 '안 될 곳'을 피하는 게 중요하다는 말이 있다. 예컨대 △동의하는 비율이 낮고 갈등이 심한 곳 △임대수익이 잘 나오는 알짜 건물주가 많은 곳 △비례율이 낮은 곳 △용적률 여력이 없거나 고도 제한에 묶인 곳 △경사·문화재 같은 걸림돌이 많은 곳 등은 사업이 표류할 가능성이 있다. 반대로 △노후도 요건을 이미 충족해 절차가 빠른 곳 △1000가구 이상 대단지가 될 곳 △유능한 조합장이 있는 곳 △사업에 반대하는 비상대책위원회가 없는 곳 등은 사업성이 좋은 편으로 꼽힌다.

◆ 서울 재개발의 현재와 미래

같은 재개발이라도 트랙에 따라 속도와 요건이 다르다. 신속통합기획은 도시정비법을 따르되 서울시가 초기부터 개입해 구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축한 패스트트랙이다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시개발공사(SH)가 참여해 자금과 속도를 지원하는 대신 임대주택 물량을 늘리는 방식이다. 모아타운은 노후도 기준이 상대적으로 낮아 진입이 쉽고 사업시행인가와 관리처분인가가 합쳐져 3~5년으로 빠르지만 동의율 기준은 비교적 높다. 오세훈 서울시장은 2031년까지 31만가구를 착공하고 '신통기획 2.0'을 통해 사업기간을 단축하겠다며 속도전을 예고했다. 서울은 더 높이, 더 촘촘하게, 더 복합적인 도시로 향하고 있다. 그런데 사람들이 원하는 신축 아파트는 절대적으로 희소하고 값이 비싸다. 재개발은 시간을 태워 가치를 빚어내는 사업이다. 적은 금액으로 서울 신축 아파트 초기 진입이 가능하다는 것은 매력으로 꼽힌다. 현재 서울에서 활발한 정비사업(재개발·재건축)은 2030년대에 대부분 진행되고 그 이후에는 판이 고착될 가능성이 크다. 아직 재개발이라는 사다리가 완전히 닫히진 않았다는 의미다.







매경플러스 '손품노트'는 재개발을 정의부터 절차·계산법·리스크·서울 재개발 지도까지 100가지 사실로 낱낱이 해부했다. 낡은 빌라 한 채가 아파트가 되는 과정, 실전 투자법과 리스크를 한 번에 확인하고 싶다면 QR을 스캔하거나 매경플러스 홈페이지에 접속하면 된다.





[황순민 기자]




분야별 주요뉴스

  1. 1

    7만가구 잔금일 코앞인데…'대출 셧다운'에 발동동대출 규제 전방위 확산에세입자 전세로 잔금해결 난항"신축 입주직전 잔금 대출총량 규제에서 빼줘야"국민정책제안 요구 가장 많아 가계대출 총량제로 인한 입주 차질 사태는 이번이 처음이 아니다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권이 대출을 막아 비슷한 일이 발생했다. 하지만 당시엔 제2금융권을 통해 자금을 조달하거나 임차인의 전세대출을 통해 잔금을 해결하는 방법이 있었다. 올해는 두 방법 모두 시도하기 어려워진 만큼 입주를 앞둔 잔금대출은 총량 규제에서 제외해야 한다는 목소리가 나온다. 26일 부동산업계에 따르면 지난 24일 하나은행은 경기도 수원 권선구의 '매교역 팰루시드' 입주 예정자로부터 집단대출 신청을 선착순으로 받았다. 당초 하나은행을 포함한 6곳의 금융사가 잔금대출 참여 은행이었는데, 공식적으로 잔금대출 신청이 모두 끝났다. 매교역 팰루시드는 권선6구역을 재개발해 32개 동, 지하 2층~지상 15층, 2178가구 규모로 지어진 단지다. 이 중 일반분양 물량만 1234가구였다. 2023년 12월 일반분양을 진행했고 2024년 1월 당첨자를 발표했는데, 당시 청약자들은 잔금대출이 나올 것을 전제로 자금 계획을 짰다. 입주 기간은 다음달 18일부터 10월 19일까지다. 잔금을 마련하지 못한 수분양자는 당장 이중으로 연체이자를 물어야 할 수도 있다. 입주 기간까지 잔금을 내지 못하면 연체이자가 발생하는데, 11월 30일까지 중도금대출을 상환하지 못하면 이에 대한 연체이자가 또 생기기 때문이다. 통상 중도금대출은 잔금대출로 전환하면서 갚는데, 잔금대출이 막히니 두 종류의 연체이자가 생기게 되는 것이다. 한 입주 예정자는 "잔금대출을 취급한 은행들의 한도가 100억~150억원 정도여서 한 곳당 수십 명 정도만 대출을 받을 수 있는 수준이었다"며 "입주 기간까지 잔금을 납부하지 못하면 연체이자가 붙고, 장기간 미납하면 계약 해지 통보까지 받을 수 있다"고 토로했다. 실제로 재개발사업의 시행자인 조합은 계약서에 정한 기한까지 잔금이 납부되지 않으면 계약 해지 절차에 들어갈 수 있다. 잔금대출 중단은 수분양자뿐 아니라 기존 정비사업 조합원에게까지 불똥이 튈 수 있다. 조합원 분양가보다 종전 주택의 평가액이 낮으면 조합원은 그 차이만큼 분담금을 내야 한다. 그런데 이 분담금도 통상 잔금대출로 해결하는 만큼, 잔금대출이 막히면 알아서 자금을 마련해야 하기 때문이다. 비슷한 입주 차질은 다른 단지에서도 발생하고 있다. 매교역 팰루시드뿐 아니라 평택의 '평택화양 서희스타힐스 센트럴파크'와 '브레인시티 로제비앙&엘가 더퍼스트'도 집단대출을 구하지 못해 입주에 어려움을 겪고 있는 것으로 전해졌다. 전문가들은 대출 총량에 예외를 둬서라도 수분양자들이 입주를 마칠 수 있도록 해야 한다고 입을 모았다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "청약 당첨자는 실수요자인데 대출 총량제 때문에 이들이 입주하지 못하는 상황은 막아야 한다"고 말했다. 2021년 문재인 정권 당시에도 비슷한 상황이 발생했을 때 정부는 총량 규제에 예외를 두지 않았는데, 지금은 상황이 다르다는 분석이 나온다. 당시엔 총량제를 은행권에만 적용해 금리는 더 높더라도 제2금융권에서 자금을 구할 여지가 있었다. 하지만 올해 대출 총량제는 전 금융권에 적용돼 대출 여력이 넉넉한 곳을 찾기가 힘든 상황이다. 또 임차인을 구해 전세금을 받아 잔금을 치르기도 했는데, 지난해 6·27 대책의 대출 규제로 수도권에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 이 방법도 쓰기 어렵다. 이에 따라 부동산정책 국민 대토론회를 위한 온라인 의견 수렴 창구인 '국민 부동산 정책 제안' 게시판도 집단대출은 총량제에서 제외해달라는 요구로 뒤덮였다. 창구 개설일인 지난 14일부터 24일 오전까지 접수된 제안 6744건을 분석한 결과 '집단대출'이 포함된 제안은 254건으로 가장 많았다. 토론회 당일인 23일 하루에만 '신축 분양단지에 있어서 잔금 집단대출 총량제 미적용 요청의 건'이라는 같은 제목의 제안이 23건 접수됐다. 국회 국민동의 청원에도 지난 22일 신규 아파트의 집단 대출과 일반 주택담보대출을 분리해서 규제해 달라는 청원이 3건 올라왔다. 이 중 한 청원은 사흘 만에 8000개가 넘는 동의를 확보했다. 지난 23일 이재명 대통령이 주재한 부동산정책 국민 대토론회에서는 수원 매교역 팰루시드 입주 예정자로 추정되는 시민이 잔금대출의 어려움을 직접 호소했다. 이 대통령은 해결 방안을 살펴보겠다는 취지로 답하기도 했다. 가계대출 총량제 당국이 금융기관별로 연간 가계대출 증가 목표를 정해 대출 증가 속도를 관리하는 제도. 가계대출의 과도한 증가를 막고 부동산 시장으로 자금이 쏠리는 현상을 억제하기 위해 마련됐다. [이용안 기자 / 박재영 기자] 관련기사

  2. 2

    금융위 '핀셋 지원' 검토청년·신혼부부·서민 대상전세대출 유연하게 적용이주비 대출 완화도 고심 올해 한층 더 강화된 가계대출 억제 기조를 시행하고 있는 금융당국이 잔금대출 등 일부 가계대출은 예외적으로 은행권 가계대출 총량 관리에서 제외하는 방안을 검토하고 있다. 전세대출은 규제가 강화될 예정인 가운데 청년·서민 실수요자에 대해선 예외를 적용하는 방안도 금융당국이 고심 중이다. 26일 금융권에 따르면 금융당국은 올 한 해 가계대출 관리 강화 기조를 유지하면서도 서민 실수요자들에 대해선 핀셋 지원을 해주는 방안을 검토하고 있다. 특히 잔금대출에 대해선 은행권 가계대출 총량 관리에서 예외를 적용하는 방안을 검토 중이다. 가계대출 총량 관리는 금융당국이 금융사들의 연간 가계대출 증가분을 관리하는 제도를 말한다. 금융위원회는 지난 4월 1일 '2026년 가계부채 관리 방안'을 발표하면서 올해 금융권의 가계대출 증가율 목표치를 1.5% 이내로 제시했다. 이는 2025년도 증가율(1.7%)보다 엄격해진 목표치다. 그러나 상반기가 지난 현재 가계대출 공급량이 가장 많은 5대 시중은행은 이미 연간 가계대출 증가 여력의 85%를 소진했다. 이미 5대 은행 중 2곳은 연간 증가 목표액을 초과하기도 했다. 수원 '매교역 팰루시드' 입주 예정자들이 잔금대출에 어려움을 겪고 있는 이유 역시 이 때문이다. 다만 금융위는 보다 세밀한 핀셋 방식을 고심하고 있다. 금융위 관계자는 "잔금대출과 이주비대출을 받는 이들은 이미 집을 보유하고 있는 유주택자인 만큼 통째로 총량에서 제외할지는 추가적인 검토가 필요하다"고 설명했다. 청년과 서민 실수요자에 대한 전세대출도 총량 규제에서 일부 예외를 적용하는 방안이 나올 전망이다. 금융당국은 연간 가계대출 증가율 목표치 1.5%를 유지하면서 관련 항목을 예외로 둘지, 아니면 목표치 자체를 높일지에 대해서도 막판 고심 중이다. 전세대출은 수도권과 규제지역의 공적 보증 한도를 80%에서 70%로 추가 하향하는 방안이 나올 전망이다. '투기적 목적'의 비거주 1주택자는 신규 전세대출이 제한되고, 기존 대출도 만기 도래 시 회수하는 방안이 검토되고 있다. 다만 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 학교폭력 피해 등 비거주 1주택이 불가피한 경우는 예외로 남겨둘 예정인데, 금융당국은 이에 대한 구체적인 기준을 마련하고 있다. 이주비대출의 경우 대출 시 주택담보대출비율(LTV) 담보 기준을 조정하는 방식으로 대출 규제를 완화하는 방안을 들여다보고 있다. 당국은 기존 주택의 감정가가 아닌 정비사업 후 신축 주택의 가격을 기준으로 대출을 내주는 것을 검토하고 있다. 정부는 대출 규제 방안을 포함해 공급·금융·세제 등을 총망라한 '부동산 종합대책'을 이번주에 발표할 계획이다. [연규욱 기자] 관련기사

  3. 3

    5대 시중은행 요구불예금22년 이후 월간 최대 감소삼전닉스 주가 하락세에인출 쉬운 계좌부터 활용금리인상에 정기예금 '쑥' 삼성전자와 SK하이닉스 등 대형주가 최근 하락세를 보인 가운데 은행에 머물던 대기성 자금(요구불예금)이 올해 들어 월간 최대 규모로 빠져나간 것으로 나타났다. 증시 조정을 저가 매수 기회로 본 투자자금이 일부 유입된 데다 수신금리 상승을 좇아 정기예금으로 이동한 자금도 적지 않았던 것으로 풀이된다. 26일 금융권에 따르면 이달 들어 23일까지 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 요구불예금은 전월 말과 비교해 41조343억원 감소했다. 이는 올해 들어 요구불예금이 제일 많이 빠진 1월(22조4705억원 감소)과 비교해 2배에 가까운 수준이다. 아울러 5대 은행의 요구불예금 수치가 모두 확인되는 2022년 1월 이래 가장 큰 감소폭이다. 기존 최대 감소 기록은 한국은행이 기준금리를 연 0.5%포인트 올린 2022년 7월의 37조원이었다. 요구불예금은 입금과 출금에 아무런 제약이 없는 계좌다. 일반적인 가계에서는 월급통장이 여기에 해당한다. 비상금과 공과금 등 지출에 대비하기 위해 보통 일정 금액 이상의 잔액을 둔다. 은행은 일부 특판 상품을 제외하고는 요구불예금에 대해 연 0.1% 수준의 이율만을 제공한다. 예금과 대출의 금리 차이인 예대금리차로 이윤을 남기는 은행으로선 낮은 원가로 자금을 조달하는 핵심 창구가 된다. 이달 요구불예금에서 대규모 자금이 이탈한 건 국내 증권시장 급락과도 무관치 않은 것으로 해석된다. 이달 초 8300선에서 출발했던 코스피는 지난 24일 6690대까지 떨어졌다. 공포에 투자심리가 위축될 만도 하지만 이미 9000선을 경험했던 일부 투자자는 지금을 저점 매수 타이밍으로 인지하는 분위기다. 이에 가장 접근성이 좋은 요구불예금부터 증시에 투입하고 있는 셈이다. 한 은행 관계자는 "보통 투자에 나설 때 요구불예금을 먼저 활용하고, 이후에 대출을 고려한다"고 전했다. 한편 정기예금은 급증했다. 5대 은행 정기예금은 같은 기간 22조3374억원 불어났다. 이는 올해 들어 가장 큰 증가폭을 기록한 2월(10조167억원 증가)의 2배 이상이다. 이달 정기예금 신장폭은 23조원이 불어났던 2024년 2월 이후 약 2년 반 만에 최대치이기도 하다. 정기예금의 인기는 최근 은행이 수신금리를 잇달아 높인 결과로 분석된다. 국내 은행은 한동안 대출 금리만 높이고 예금 금리는 그대로 둔다는 비판을 받았으나, 최근엔 경쟁 은행보다 매력적인 이율을 제시하는 데 집중하고 있다. 주요 시중은행은 이달 대표 정기예금 상품의 이자율을 연 2%대 후반에서 연 3%대 초반으로 올렸다. 이에 개인은 물론 최근 수출로 큰돈을 벌고 있는 반도체 기업의 자금이 대거 유입된 것으로 분석된다. 또 다른 은행 관계자는 "올해 주식 투자의 인기에 따라 은행 자금이 증시로 대거 이탈하는 '머니 무브'가 심각한 상황"이라며 "코픽스와 기준금리 인상에 맞춰 은행도 저축 고객 유치에 신경 쓰고 있다"고 말했다. 한편 정부의 '빚투' 경계에 신용대출 증가세는 한풀 꺾였다. 5대 은행의 신용대출은 이달 들어 23일까지 7874억원 증가하는 데 그쳤다. 지난 5월에 전월 대비 2조1741억원, 6월에 2조1550억원 늘며 금융당국의 우려를 샀던 것과는 비교된다. 정부에서 금융권에 대출 관리를 당부하며 주요 은행이 신용대출과 마이너스통장을 보다 까다롭게 관리한 영향으로 분석된다. [박창영 기자 / 김예찬 기자] 관련기사

  4. 4

    연말까지 수도권만 3.4만가구당국, 대출규제 일부완화 검토 은행들이 대출 문턱을 높이자 입주를 앞둔 일부 수분양자들이 잔금 마련에 애를 먹고 있다. 연말까지 전국에서 7만여 가구가 입주를 앞두고 있어 잔금 대출 중단으로 인한 피해가 커질 수 있다는 우려가 제기된다. 26일 부동산R114에 따르면 오는 8월부터 연말까지 전국에서 총 7만1368가구가 입주할 예정이다. 특히 지방보다 대출 규제가 강화된 수도권 입주 물량이 3만4575가구로 전체의 절반에 가깝다. 금융위원회는 지난 4월 올해 가계대출 증가율 목표치를 1.5%로 잡았는데 당시 은행권에선 사실상 신규 영업이 어려워질 것이란 전망이 나왔다. 실제로 일부 단지에서는 은행이 대출 빗장을 걸어 잠그면서 입주를 코앞에 두고도 잔금을 마련하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 경기 수원시 권선구의 '매교역 팰루시드'가 대표적인 사례다. 2178가구 대단지에 일반분양을 통한 수분양자만 1000명이 넘는데, 다음달 입주를 앞두고 상당수가 잔금 대출을 받지 못한 상황이다. 전문가들은 대출 총량에 예외를 둬서라도 수분양자들이 정상적으로 입주할 수 있도록 해야 한다고 지적했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "분양 당첨자 대부분은 무주택 실수요자이며, 입주 지연은 건설사의 잔금 회수 문제로까지 번질 수 있어 대출 총량의 한시적 예외가 필요하다"고 말했다. 금융당국은 잔금대출 등 집단대출에 한해 규제를 일부 완화하는 방안을 검토하고 있다. 은행권 가계대출 총량 관리에서 실수요자 대상 집단대출은 일부 예외를 적용하는 방안을 마련 중인 것으로 전해졌다. [이용안 기자 / 박재영 기자 / 연규욱 기자] 관련기사

  5. 5

    이번주 매부리TV에서는 부동산 리서치 경력 25년 차인 '빠숑' 김학렬 스마트튜브연구소장을 인터뷰했습니다. 세제 개편안을 앞두고 증세가 부동산 시장에 끼칠 영향과 최근 서울과 경기 남부 부동산 시황에 대해 심도 있는 분석을 담았습니다. 김 소장은 정부에서 충분한 전월세 물량을 공급하지 않는 한 보유세 인상은 금물이라고 주장했습니다. 전월세 매물이 부족하고 가격이 오르고 있는 현 상황에서 보유세를 올리면 임차인에게 전가돼 전월세 가격만 올리는 부작용이 발생한다는 이유입니다. 이를 바탕으로 최근 서울 아파트 시장을 살펴보면 결국 투자 수요 없이 실수요 위주로 가격이 형성됐기 때문에 특별한 저평가도, 거품도 없이 적정 가격을 유지하고 있다고 봤습니다. 특히 최근 급등한 동탄을 비롯한 경기 남부에 대해서도 생활 인프라와 일자리 접근성을 바탕으로 보면 자연스럽게 이해가 되는 가격이라며 '오버슈팅'이 아니라고 선을 그었습니다. 서울 아파트 매수를 고민 중인 무주택자라면 가용 가능한 액수로 가장 비싼 아파트를 매수하는 게 현명한 선택이며 향후 개발 잠재력을 고려하면 10억원 이하 가격대에서는 노원구 상계동과 도봉구 창동 일대, 10억~20억원 가격대에서는 동대문구 청량리 인근을 추천했습니다. 자세한 인터뷰 내용은 QR코드를 통해 매부리TV에서 확인해 보세요. [이석희 기자] 관련기사

  6. 6

    관련기사

  7. 7

    통계 작성 이후 최저치60대와 격차도 벌어져 지난해 20·30세대의 '내 집 마련' 비율이 현행 통계 작성 이래 처음 20%대로 떨어진 것으로 나타났다. 26일 국가데이터처의 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 39세 이하 청년층 가운데 거주 주택을 보유한 비율은 27.7%로 집계됐다. 연령계층 구분이 현재 기준으로 재편된 2017년 이후 처음 20%대로 떨어졌다. 2024년 30.1%를 기록한 이후 역대 최저다. 반면 50대의 주택 보유 비율은 63.5%, 60세 이상은 68.5%로 나타났다. 1년 전보다 각각 0.6%포인트, 0.4%포인트 하락했지만 낙폭은 청년층에 비해 적었다. 지난해 50대와 39세 이하의 주택 보유율 격차는 35.8%포인트, 60대와 39세 이하의 격차는 40.8%로 집계됐다. 2017년 통계 재편 이후 역대 최대다. 세대뿐 아니라 상하위 계층 간 주택 보유 격차도 뚜렷해진 것으로 나타났다. 지난해 순자산 1분위(하위 20%)의 주택 보유율은 6.8%에 그쳤다. 관련 통계 작성 이래 최저치다. 반면 순자산 5분위(상위 20%)의 주택 보유율은 지난해 84.2%로 나타났다. 순자산 상하위 20%의 주택 보유율 차이는 77.4%포인트로 집계됐다. 거주주택 가격은 순자산 5분위 평균 6억8677만원으로, 순자산 1분위 평균 585만원의 117배에 달했다. [박소은 기자] 관련기사

  8. 8

    이번주 전국 3431가구 청약고양창릉 공공분양도 관심 26일 부동산업계에 따르면 27~31일 8곳에서 총 3431가구가 청약을 접수한다. 서울에서는 노원구 월계동에서 신축 분양이 나온다. 월계동 487-17 일대에 들어서는 '월계중흥S-클래스리비에르'다. 단지는 지하 3층~지상 20층, 5개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 355가구 규모다. 이 중 135가구를 일반 분양한다. 단지는 지하철 1·6호선 석계역 역세권이다. 서쪽에는 장위뉴타운, 동쪽으로는 광운대 역세권 개발 용지가 있어서 향후 생활 인프라가 풍부해질 전망이다. 석계역으로부터 한 정거장 거리에 위치한 광운대역에서는 GTX-C 개통이 예정돼 있다. 단지 앞으로는 우이천이 흐른다. 전용면적 84㎡ 분양가는 14억9000만원대다. 경기도에서는 3기 신도시인 고양 창릉서 신규 분양이 예정돼 있다. '창릉 S-3'블록과 'S-4블록'이다. S-3블록은 덕양구 도내동 576 일대에 지어진다. 지상 최고 28층, 25개 동, 전용면적 46~84㎡, 총 1282가구 대단지이며 이 중 사전청약 물량을 제외한 402가구가 공급된다. S-3블록은 이익공유형 공공분양이다. 이 때문에 LH로부터 분양을 받은 뒤 제3자에게 매각이 불가능하며 LH에 되팔아야 한다. 거주의무기간은 5년이며 LH가 되사는 가격은 살 시점에 해당 주택의 감정평가액에서 분양가를 뺀 액수의 70%를 분양가에서 더한 가격이다. 가령 분양가가 6억원이고 5년 뒤 감정평가액이 8억원이라면 LH가 7억4000만원에 되사는 것이다. 오른 가격의 70%만 수분양자가 가질 수 있다. 가격이 내려간 경우에도 마찬가지로 손실의 70%를 수분양자가 감당해야 한다. S-3블록 전용 84㎡ 분양가는 7억원대다. S-4블록은 덕양구 도내동 547 일대에 지어진다. 지상 최고 29층, 16개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 1024가구다. 이 중 사전청약 제외 227가구를 분양한다. 일반적인 공공분양 유형이다. 전용면적 84㎡ 분양가는 8억6000만원대다. 고양 창릉신도시에는 GTX-A 노선이 개통 예정이다. 두 단지 모두 롯데아울렛·이케아를 도보로 이용할 수 있는 입지다. 신설 초등학교 역시 도보 통학이 가능할 것으로 전망된다. 지방에서는 경남 창원시 마산회원구 회원2동 일원에 지어지는 '창원 한신더휴 메가센텀'이 청약 접수를 받는다. 지하 3층~지상 27층, 21개 동, 2016가구 중 1139가구를 일반 분양한다. 전용 84㎡ 분양가는 6억1000만원대다. [이석희 기자] 관련기사

  9. 9

    '오산 세교 우미린 포레아시티'공공지원 민간임대 1050가구임대료 인상 2년 단위로 제한반도체 클러스터 배후 주거지후분양 단지로 내년 1월 입주 수도권 아파트 매매와 전세, 월세가 동시에 오르는 '트리플 강세'가 이어지며 주거비 부담이 커지고 있다. 전월세 매물도 줄어 안정적으로 거주할 집을 찾기도 쉽지 않다. 최장 10년간 이사 걱정 없이 살 수 있고 임대료 인상 폭도 제한되는 공공지원 민간임대주택이 실수요자의 대안으로 주목받고 있다. 우미건설은 경기 오산시 세교2지구 A-5블록에서 공공지원 민간임대 아파트 '오산세교 우미린포레아시티'를 이달 공급한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 10개동, 전용면적 69·84㎡ 총 1050가구 규모로 조성된다. 주거 안정성이 높고 입주 문턱이 낮다는 점이 최대 강점이다. 길게는 10년간 거주할 수 있고, 임대보증금과 월 임대료 상승률은 2년 단위 5% 이내로 제한된다. 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증도 받을 수 있다. 청약통장이 필요하지 않고 재당첨 제한도 없다. 임차 방식이어서 주택 소유에 따른 취득세·재산세·종합부동산세 부담이 없으며 보유 주택 수에 포함되지 않는다. 내년 1월 입주 예정인 후분양 단지여서 계약 후 입주까지 기다리는 기간도 짧다. 일반공급 전용 84㎡ 기준 임대조건은 보증금 1억8000만원에 월 임대료 41만7000원이다. 보증금을 낮추면 1억4000만원·월 임대료 59만원 또는 보증금 1억1000만원·월 임대료 72만원을 선택할 수 있다. 주변 시세와 비교해도 주거비 부담이 낮다. 인근 입주 1년 차인 궐동 세교파라곤 전용 84㎡는 이달 전세 4억5000만원에 거래됐다. 한 달 전 거래가인 3억5000만~3억8000만원보다 최대 1억원 올랐다. 같은 달 보증금 3000만원, 월세 140만원의 반전세 거래도 나왔다. 보증금을 같은 수준으로 맞추면 우미린포레아시티 월 임대료가 세교파라곤보다 33만원가량 저렴하다. 이 일대 중개업소 관계자는 "전세 매물이 품귀 상태"라며 "내년 상반기까지 오산 입주 물량도 줄어 전셋값 상승 압력이 커질 가능성이 높다"고 말했다. 단지가 들어서는 오산 세교지구는 세교 1~3지구로 구성되는 대규모 택지지구다. 세교1지구에 약 1만7000가구, 세교2지구에는 1만8000가구가 각각 계획됐다. 세교3지구에 약 3만1000가구가 들어서면 총 6만6000가구 규모로 커진다. 오산세교 우미린포레아시티는 세교 북측에 약 3년 만에 공급되는 신규 단지다. 세교 북측은 신축 단지와 생활 인프라가 밀집돼 있어 선호도가 높다. 세교2지구에서 공급되는 마지막 민간 브랜드 단지라는 희소성도 갖췄다. 수도권 전철 1호선 오산대역 주변 인프라와 세교1지구 상권을 걸어서 이용할 수 있다. 세담초를 비롯해 대호초, 대호중, 오산중·고도 인접해 있다. 수원·화성·평택·용인으로 이어지는 반도체 메가 클러스터의 배후 주거지로도 기대를 모으고 있다. 교통 여건도 좋다. 단지에서 차로 약 5분 거리에 오산역 환승센터와 오산대역이 있다. 경부고속도로 오산IC와 수도권제2순환고속도로 북오산IC를 이용하기 편리하다. 단지 주변 정류장에서는 판교와 강남역, 서울역 방면 광역버스를 탈 수 있다. 오산역까지 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선을 연장하는 방안과 동탄도시철도 트램 건설도 추진되고 있다. 계획대로 사업이 진행되면 서울과 수도권 주요 업무지역으로의 접근성이 개선될 전망이다. 민간분양 아파트 수준의 단지·평면 설계도 눈길을 끈다. 전 가구를 남향 위주로 배치하고 지상에 주차 공간을 두지 않는 공원형 단지로 조성된다. 오는 29일부터 30일까지 이틀간 특별공급과 일반공급 청약을 받는다. [임영신 기자] 관련기사

  10. 10

    재개발 투자 7가지 리스크 낡은 빌라 한 채가 아파트로 바뀌는 과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 재개발 투자자가 꼭 짚어볼 리스크 7가지를 정리했다. ① 물딱지 주의보 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 못 받는 '물딱지'가 될 수 있다. 단독주택을 다세대로 바꾸거나 새로 지은 빌라가 대표적이다. 신축일수록 권리산정기준일과 건물 사용승인일을 반드시 대조해야 한다. 상가·근린생활시설 소유자는 아파트 대신 상가를 받거나 청산되는 등 배분 방식이 달라 분쟁도 잦다. ② 투기과열지구의 벽 투기과열지구에서 관리처분인가 이후 물건을 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 매도인이 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 살았다면 조합원 지위를 이어받을 수 있고, 상속·해외 이주도 예외다. 조합·구청 주거정비과·서울시 정보몽땅 등을 통해 교차 검증이 필수다. ③ 무허가 '뚜껑'과 도로 지분의 함정 도로나 빈 땅처럼 건물 없는 토지만 소유하면 입주권 요건이 달라진다. 서울은 보통 90㎡ 이상이어야 단독 입주권을 받는다. 기존 무허가건축물 인정 시점 이전부터 있던 무허가주택 '뚜껑'은 입주권 대상이 될 수도 있다. 다만 항공사진·재산세 과세대장 등 입증 서류가 있어야 인정받는다 ④ 재개발의 진짜 비용은 '시간' 재개발 단계마다 동의서 걷기·심의·감정평가·총회에 각각 수년씩 걸릴 수 있다. 여러 단계 중 하나만 막혀도 전체가 멈춘다. 가령 신림1구역은 구역 지정 후 사업시행인가까지 약 20년이 걸렸다. ⑤ 공사비 인상의 나비효과 요즘 서울 주요 재개발 현장 공사비는 평당 900만~1000만원에 육박하고, 고급화 단지는 1000만원을 훌쩍 넘긴다. 공사비가 오르면 그대로 분담금 부담으로 돌아온다. 시공사와 조합의 갈등으로 공사가 멈추면 손해는 조합원의 몫이 될 수 있다. ⑥ 끝날 때까지 끝난 게 아니다 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 그 순간부터 금융 비용이 매일 쌓인다. 세입자 보상과 명도 분쟁이 소송으로 번져 착공이 밀리면 그 비용도 조합원의 몫이다. 조합 소송 이력은 서울시 정보몽땅·등기부등본·법원 판결문 검색으로 미리 확인할 수 있다. ⑦ 초기 재개발 투자 주의보 재개발은 비상장 주식처럼 '하이 리스크, 하이 리턴' 구조다. 시장이 식으면 거래가 뚝 끊기고 오래 물릴 수 있다. 초기 단계에서 부여되는 '연번'은 동의서를 걷기 시작했다는 행정절차일 뿐 사업이 확정됐다는 뜻이 아니다. [황순민 기자 ] 관련기사

오늘의 PICK