“공제 줄이고 특례 없애야”…부동산 토론회 전날 나온 국회 ‘보유세 보고서’

이미연 매경 디지털뉴스룸 기자(enero20@mk.co.kr)

2026-07-25 22:22




최근 이재명 대통령 주재로 열린 부동산 대토론회에서 보유세와 조세체계 개편이 핵심 화두로 떠오른 가운데, 토론회 전날인 지난 22일 국회미래연구원이 보유세 한시특례와 세액공제를 정비해야 한다는 내용의 연구보고서를 내놓아 주목된다.

보고서에서는 보유세가 각종 특례와 공제, 주택 수별 차등으로 명목상 과세체계와 실제 세부담 간의 괴리가 크고, 평균 실효부담도 낮다고 진단했다.

때문에 한시특례와 세액공제를 우선 정비하고, 중장기적으로 주택 수보다 보유 자산가액에 따라 부담이 결정되도록 세제를 단순화·효율화부터 해야한다고 제언했다.

우선 글로벌 측면에서 주택가격이 상승하고 있으며, 주거비·자산 격차·세대 간 부의 이전도 확대되고 있다는 부분부터 짚었다.

실제 OECD 통계에 따르면 평균소득으로 표준주택 100㎡를 구입하는 데 필요한 기간은 OECD 평균 2000년 8.8년에서 2020년 10.9년으로 늘었는데, 한국은 16.6년으로 조사 대상국 중 두 번째로 높았다.


보고서에서는 주택가격 상승이 비보유 가구의 주거비와 시장 진입 비용을 높이는 반면 보유 가구에는 자본이득으로 이어져 자산 격차를 확대한다고 짚었다. 이에 청년층의 주택 취득이 부모세대의 증여·상속 등 자산 이전에 좌우되는 경향도 커져 자산 격차가 다음 세대로 이어진다고 설명했다.

특히 보유세의 경우 명목상 누진 구조는 강하지만 각종 특례와 공제로 실제 부담은 낮아 자산과세 기능이 약화됐다고 진단했다. 이에 따라 재산세 한시특례를 예정대로 종료하고, 종합부동산세 1주택 세액공제도 폐지 또는 축소하는 방안을 우선 검토해야 한다고 제안했다.

이 같은 내용은 지난 23일 부동산 대토론회에서 제기된 ‘세금 정상화’ 논의와도 맞닿아 있다. 토론회에서는 최근 서울 집값 급등과 자산 양극화 심화의 원인으로 세제 왜곡 문제가 거론됐으며, 공급 확대와 함께 보유세를 포함한 조세체계 전반을 점검해야 한다는 의견이 집중적으로 제시됐다.

보고서에서는 한국 보유세의 ‘역설’도 지적했다. 부동산 평균 실효세율은 0.147%로 일본의 약 3분의 1 수준이며, 주택분 실효세율은 미국 평균의 약 7분의 1에 불과하다는 것. 누진세 구조는 갖췄지만 각종 공제와 특례가 중첩되면서 실제 세부담은 낮아졌다는 지적이다.

여기에 종부세를 내는 1주택자가 고령·저소득층일 것이라는 일반적인 인식과 차이가 있다는 부분도 공개됐다.

2024년 공시가격 12억원을 초과하는 자가거주 1주택 가구의 85.9%는 서울에 거주했고, 평균 24억원이 넘는 아파트를 11년 가까이 보유했다. 가구주 평균 연령은 58.8세였으며, 60.2%가 소득 상위 10%, 74.1%는 상위 20%에 속하는 것으로 나타났다. 즉 종부세 과세 대상의 대부분이 서울에 거주하는 50대 후반의 소득 상위 10%라는 것이다.

이를 근거로 연구진은 공시가격 상승으로 2026년 새롭게 종부세 대상에 포함되는 가구 역시 절반 이상이 소득 상위 20%일 것으로 추정했다.

보고서는 이를 바탕으로 우선 재산세 한시특례를 종료해 지나치게 낮아진 보유세 기능을 정상화하고, 종부세 1주택 세액공제도 축소 또는 폐지해 명목 누진세율과 실제 부담의 차이를 줄여야 한다고 주장했다.

다만 새롭게 과세 대상에 편입되는 12억~14억원 구간에는 분납이나 한시적 경감 등 안전장치를 함께 마련해야 한다고 덧붙였다.

또 중장기적으로는 주택 수가 아니라 보유 자산 총액 중심으로 과세체계를 단순화해야 한다는 방향도 제시했다. 다주택 여부보다 보유 자산가액에 따라 부담이 결정되는 방식으로 개편해 동일한 자산에는 유사한 세 부담을 적용해야 한다는 취지다.

아울러 자산 불평등이 보유세만으로 해결될 수 있는 문제는 아니라고 선을 그었다. 양도소득세와 상속·증여세를 비롯한 자산과세 제도, 금리와 금융환경, 주택공급 및 주거복지 정책을 함께 연계하는 종합적인 접근이 필요하다고 덧붙였다.

이선화 선임연구위원은 “한국 보유세의 문제는 명목 누진성이 약한 것이 아니라 특례와 공제, 주택 수별 차등이 중첩돼 실제 세부담과 자산가액의 연계가 약해졌다는 데 있다”며 “한시특례 일몰과 세액공제 축소부터 시작해 중장기적으로 주택 수별 차등을 줄이고 자산가액 중심으로 세제를 단순화·효율화해야 한다”고 강조했다.




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    최근 이재명 대통령 주재로 열린 부동산 대토론회에서 보유세와 조세체계 개편이 핵심 화두로 떠오른 가운데, 토론회 전날인 지난 22일 국회미래연구원이 보유세 한시특례와 세액공제를 정비해야 한다는 내용의 연구보고서를 내놓아 주목된다. 보고서에서는 보유세가 각종 특례와 공제, 주택 수별 차등으로 명목상 과세체계와 실제 세부담 간의 괴리가 크고, 평균 실효부담도 낮다고 진단했다. 때문에 한시특례와 세액공제를 우선 정비하고, 중장기적으로 주택 수보다 보유 자산가액에 따라 부담이 결정되도록 세제를 단순화·효율화부터 해야한다고 제언했다. 우선 글로벌 측면에서 주택가격이 상승하고 있으며, 주거비·자산 격차·세대 간 부의 이전도 확대되고 있다는 부분부터 짚었다. 실제 OECD 통계에 따르면 평균소득으로 표준주택 100㎡를 구입하는 데 필요한 기간은 OECD 평균 2000년 8.8년에서 2020년 10.9년으로 늘었는데, 한국은 16.6년으로 조사 대상국 중 두 번째로 높았다. 보고서에서는 주택가격 상승이 비보유 가구의 주거비와 시장 진입 비용을 높이는 반면 보유 가구에는 자본이득으로 이어져 자산 격차를 확대한다고 짚었다. 이에 청년층의 주택 취득이 부모세대의 증여·상속 등 자산 이전에 좌우되는 경향도 커져 자산 격차가 다음 세대로 이어진다고 설명했다. 특히 보유세의 경우 명목상 누진 구조는 강하지만 각종 특례와 공제로 실제 부담은 낮아 자산과세 기능이 약화됐다고 진단했다. 이에 따라 재산세 한시특례를 예정대로 종료하고, 종합부동산세 1주택 세액공제도 폐지 또는 축소하는 방안을 우선 검토해야 한다고 제안했다. 이 같은 내용은 지난 23일 부동산 대토론회에서 제기된 ‘세금 정상화’ 논의와도 맞닿아 있다. 토론회에서는 최근 서울 집값 급등과 자산 양극화 심화의 원인으로 세제 왜곡 문제가 거론됐으며, 공급 확대와 함께 보유세를 포함한 조세체계 전반을 점검해야 한다는 의견이 집중적으로 제시됐다. 보고서에서는 한국 보유세의 ‘역설’도 지적했다. 부동산 평균 실효세율은 0.147%로 일본의 약 3분의 1 수준이며, 주택분 실효세율은 미국 평균의 약 7분의 1에 불과하다는 것. 누진세 구조는 갖췄지만 각종 공제와 특례가 중첩되면서 실제 세부담은 낮아졌다는 지적이다. 여기에 종부세를 내는 1주택자가 고령·저소득층일 것이라는 일반적인 인식과 차이가 있다는 부분도 공개됐다. 2024년 공시가격 12억원을 초과하는 자가거주 1주택 가구의 85.9%는 서울에 거주했고, 평균 24억원이 넘는 아파트를 11년 가까이 보유했다. 가구주 평균 연령은 58.8세였으며, 60.2%가 소득 상위 10%, 74.1%는 상위 20%에 속하는 것으로 나타났다. 즉 종부세 과세 대상의 대부분이 서울에 거주하는 50대 후반의 소득 상위 10%라는 것이다. 이를 근거로 연구진은 공시가격 상승으로 2026년 새롭게 종부세 대상에 포함되는 가구 역시 절반 이상이 소득 상위 20%일 것으로 추정했다. 보고서는 이를 바탕으로 우선 재산세 한시특례를 종료해 지나치게 낮아진 보유세 기능을 정상화하고, 종부세 1주택 세액공제도 축소 또는 폐지해 명목 누진세율과 실제 부담의 차이를 줄여야 한다고 주장했다. 다만 새롭게 과세 대상에 편입되는 12억~14억원 구간에는 분납이나 한시적 경감 등 안전장치를 함께 마련해야 한다고 덧붙였다. 또 중장기적으로는 주택 수가 아니라 보유 자산 총액 중심으로 과세체계를 단순화해야 한다는 방향도 제시했다. 다주택 여부보다 보유 자산가액에 따라 부담이 결정되는 방식으로 개편해 동일한 자산에는 유사한 세 부담을 적용해야 한다는 취지다. 아울러 자산 불평등이 보유세만으로 해결될 수 있는 문제는 아니라고 선을 그었다. 양도소득세와 상속·증여세를 비롯한 자산과세 제도, 금리와 금융환경, 주택공급 및 주거복지 정책을 함께 연계하는 종합적인 접근이 필요하다고 덧붙였다. 이선화 선임연구위원은 “한국 보유세의 문제는 명목 누진성이 약한 것이 아니라 특례와 공제, 주택 수별 차등이 중첩돼 실제 세부담과 자산가액의 연계가 약해졌다는 데 있다”며 “한시특례 일몰과 세액공제 축소부터 시작해 중장기적으로 주택 수별 차등을 줄이고 자산가액 중심으로 세제를 단순화·효율화해야 한다”고 강조했다. 관련기사

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    국민의힘이 이재명 대통령의 분당 아파트 매각 과정에서 활용된 ‘매도인 금융(매도인 근저당)’ 방식이 강남에서 수도권으로 확산하고 있다며 “대통령의 거래가 새로운 부동산 거래 관행이 되고 있다”고 비판했다. 조용술 국민의힘 대변인은 이날 논평을 통해 “이 대통령의 아파트 매각 시 활용된 이른바 ‘매도인 금융’ 방식이 강남과 서초를 넘어 광교 등 수도권 고가 아파트 시장으로 빠르게 확산하고 있다”고 밝혔다. 조 대변인은 “현금 부자만 집을 사라며 대출 규제로 시장을 틀어막았던 이재명 정부에서 정작 대통령이 직접 편법 대출 우회로를 개척했다”며 “규제가 시장을 정상화한 것이 아니라 소수만 누릴 수 있는 편법 거래를 만들어낸 꼴”이라고 지적했다. 이어 “더욱 심각한 것은 대통령 본인의 거래가 시장에서 사실상 ‘공식 인증’처럼 받아들여지고 있다는 점”이라며 “현장에서는 법적으로 문제가 없다며 매도인 대출을 적극 권유하는 사례까지 늘고 있다”고 우려했다. 함인경 대변인 역시 “거액을 빌려주고도 이자조차 받지 않는다는데, 도대체 매수인과 어떤 관계이기에 이런 거래가 가능한가”라며 “부모 자식 간에도 수십억 원의 부동산을 넘기며 거액 잔금을 무이자로 빌려준다면 편법 증여나 탈세 여부에 대해 세무당국의 검증을 피하기 어려울 것”이라고 꼬집었다. 그러면서 “대통령 한 사람의 집 팔기를 위해 부동산 시장 질서 전체를 흔들어서는 안 된다”며 “이것이 이 대통령이 말하는 부동산 시장의 ‘정상화’인지 묻고 싶다”고 덧붙였다. 관련기사

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    [인터뷰] 이윤영 신영에셋 투자자문본부 본부장(상무) 외국계 업체가 장악한 상업용부동산 컨설팅·디벨롭 시장에서 국내 토종 신영에셋이 ‘원스톱 밸류체인’을 앞세워 사업 확장에 속도를 내고 있다. 기존 오피스 중심 자문에서 벗어나 물류센터와 데이터센터(IDC)로 포트폴리오를 다변화하는 동시에 일반 법인·지자체·중소 자산가까지 고객군도 확대하겠다는 복안이다. 이윤영 신영에셋 투자자문본부 본부장(상무)은 지난 23일 매경AX와의 인터뷰에서 “사명만 듣고 금융회사로 오해하는 분들이 적지 않다”면서 “신영에셋은 기본적으로 부동산 매입·매각, 임대차, 컨설팅 등 자문 서비스를 중심으로 사업을 영위하는 상업용부동산 전문 컨설팅사”라고 설명했다. 그는 이어 “쿠시먼&웨이크필드나 JLL, CBRE와 기능적으로 유사한 구조라면서도 신영에셋에는 자체적인 프로퍼티 매니지먼트(PM) 조직이 없다는 차이가 있다“면서도 “PM 기능은 계열사인 신영에스엘피(SLP)가 담당하고 있어, 그룹 차원에서는 동일한 수준의 종합 서비스를 제공하고 있다”고 덧붙였다. 신영에셋은 최근 조직 개편을 통해 개발과 자산관리 기능을 결합하는 데 역량을 집중하고 있다. 이윤영 상무는 “저희가 추구하고 있는 건 개발과 자산 관리 업무를 한 번에 할 수 있는 프로세스”라며 “이걸 ‘원스톱 밸류체인’이라고 표현한다”고 말했다. 그러면서 “신영은 개발을 주도하고, 신영건설은 시공, 에셋은 컨설팅과 임대차, SLP는 PM을 맡고 마지막 매각 단계까지 이어지는 구조”라며 “1부터 10까지 관련된 프로세스를 계열사에서 모두 제공할 수 있는 서비스”라고 강조했다. 외부 자산운용사와 협업해 블라인드 펀드에 공동 참여한 사례도 소개했다. 당시 신영은 전략적투자자(SI)로 개발 PM을, 신영에셋은 자산 상품화와 엑싯을 담당했다. 그는 “개발과 자산 관리가 한 펀드 내에서 이뤄지는 이상적 구조”라고 말했다. 컨설팅 조직 신설…“서비스의 시작점”신영에셋은 최근 컨설팅 기능을 강화하며 사업 구조를 바꿔가고 있다. 이 상무는 “컨설팅이 모든 서비스의 시작인 것 같다”며 “자산관리회사(AMC)나 기관 중심 고객에서 벗어나 일반 법인과 지자체까지 확대할 수 있는 계기가 됐다”고 밝혔다. 특히 일반 법인들도 본인들이 갖고 있는 부동산 자산을 어떻게 효율적으로 보유하거나 매각할지 고민이 많은데, 지자체 역시 노후 도심 활성화 등 다양한 고민이 있어 컨설팅 수요가 늘고 있다고 했다. 신영에셋은 대형 프라임 오피스보다 중형 자산을 새로운 기회로 보고 있다. 이 상무는 “양극화 속에서 중형 자산들은 고민이 많다. 이분들을 괜찮은 자산으로 전환시키는 게 중요하다”며 “임차인을 바꾸거나 리모델링을 제안하는 등 밸류업 방안을 제공해 자산 가치를 높이는 역할을 하고자 한다”고 했다. 실제 접근 방식도 구체적이다. 그는 “준공 연식이 오래된 건물, 용적률이 남아 있는 건물들을 데이터로 필터링해 접근한다”며 “건물주가 모르고 있는 개발 가능성을 알려주고 해결책을 함께 제시한다”고 밝혔다. 포트폴리오 전략도 변화하고 있다. 이 상무는 “기존에는 오피스 위주였다면 앞으로는 오피스 50%, 물류 25%, 데이터센터 25% 정도로 가져가려고 한다”고 말했다. 특히 IDC에 대해선 “모회사가 안산에서 IDC를 직접 개발하고 매각한 경험이 있어 초기 검토와 사업 추진 노하우가 있다”며 “직접 해본 경험을 기반으로 더 깊이 있는 자문이 가능하다”고 강조했다. IDC 확대 이유에 대해서는 “해봤기 때문에 확도가 있다는 생각이 크다”고 설명했다. 시장 진단 “섹터보다 ‘솔루션’ 중요”향후 시장 전망에 대해선 신중한 입장을 보였다. 이 상무는 “지금은 특정 섹터를 찍기보다 ‘솔루션이 있는 자산’이 중요하다”며 “오피스, 물류, IDC 모두 사용자와 수익 구조가 명확해야 한다”고 말했다. 오피스 시장에 대해선 “예전에는 무조건 좋다는 인식이었지만 지금은 선별적으로 접근해야 하는 단계”라며 “판교도 거래와 임대차가 쉽지 않은 상황”이라고 진단했다. IDC 역시 “전력과 용수, 그리고 사용자 확보가 핵심 조건”이라며 “기회이자 리스크가 공존하는 시장”이라고 평가했다. 신영에셋은 향후 시장 커뮤니케이션도 강화할 계획이다. 이 상무는 “그동안 너무 닫혀 있었다”며 “리포트, 세미나 등을 통해 시장과 적극적으로 소통할 것”이라고 했다. 이어 “단순히 숫자를 전달하는 게 아니라 왜 그런 현상이 발생했는지, 앞으로 어떻게 될지를 설명하는 인사이트 중심 리포트를 만들겠다”고 강조했다. 마지막으로 그는 “계열사 시너지가 내부에만 머무르는 것이 아니라 외부 고객에게도 가치로 전달되는 것이 중요하다”며 “독자적으로도 충분히 경쟁력 있는 자문사라는 점을 보여주는 것이 목표”라고 강조했다. 관련기사

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    대항력 갖춘 임차인, 새 집주인이 전세금 돌려줘야세입자, 대항력 없으면 새 주인에 전세금 받기 어려워 서울 전역에서 아파트 전세매물이 자취를 감추면서 전세값이 10년 만에 최고치로 폭등하자 세입자들의 불안감이 고조되고 있다. 전셋집을 못 구할까봐 세입자들이 입주 시점보다 3~4개월 전에 전셋집을 확보하는 경우가 많아질 정도다. 특히 전세보증보험에 가입하지 않았거나 전세계약 만료 전에 집주인이 집을 팔면 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지 몰라 혼란을 겪는 임차인들이 적지 않다. 집주인이 바뀌면 어떻게 해야 할까. 부동산 전문가들은 임차인(세입자)의 대항력 여부에 따라 보증금 청구 상대가 달라지기 때문에 이를 가장 먼저 확인하라고 조언한다. 계약은 이전 집주인과 맺었는데 정작 집의 주인은 바뀌었기 때문이다. 법도종합법률사무소의 엄정숙 변호사는 25일 “대항력을 갖춘 임차인이 살고 있는 주택이 팔리면, 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받는다”며 “이 경우 보증금을 돌려줄 의무도 새 집주인에게 넘어가기 때문에, 임차인은 원칙적으로 바뀐 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구하게 된다”고 말했다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. 대항력을 갖춘 후 주택이 양도되면, 같은 법에 따라 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 승계되는 지위에는 보증금 반환의무도 포함되므로, 임차인은 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있고 이전 집주인은 원칙적으로 반환 책임에서 벗어난다. 예를 들어 전입신고를 통해 확정일자를 받은 후 해당 집에 거주하던 임차인의 집주인이 전세 만기를 앞두고 집을 매매하면, 임차인은 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 이전 집주인에게 따로 연락할 필요 없이, 등기부등본에 새롭게 올라온 소유자가 임대인으로서 반환 책임을 지게 된다. 문제는 대항력을 갖추지 못한 임차인이다. 전입신고를 하지 않았거나 중간에 거주지의 주소를 옮겨 대항력 요건이 깨진 경우, 임차인은 바뀐 집주인에게 자신의 임차권을 주장하기 어렵다. 이때는 계약 상대였던 이전 집주인을 상대로 보증금을 청구해야 하는데, 절차가 복잡해질 수 있다. 여기서 짚어 둘 점은 대항력과 우선변제권이 서로 다른 요건이라는 사실이다. 대항력은 점유와 전입신고만으로 발생하지만, 우선변제권은 여기에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 인정된다. 전입신고와 확정일자를 함께 갖춰 두면 대항력에 더해 우선변제권까지 확보돼, 주택이 경매로 넘어가더라도 배당에서 앞선 순위를 인정받을 수 있다. 임차인이 반드시 새 집주인과의 임대차관계를 유지해야 하는 것은 아니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우 상당한 기간 안에 이의를 제기해 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이때는 이전 집주인의 보증금 반환의무가 그대로 남는다. 즉 임차인은 상황에 따라 새 집주인에게 청구할지, 이의를 제기하고 이전 집주인에게 청구할지 선택할 수 있다는 얘기다. 만기가 다가올 때의 대응 순서는 집주인이 바뀐 경우에도 크게 다르지 않다. 묵시적 갱신을 피하려면 전세계약 만기 2개월 전까지 내용증명으로 계약 해지·갱신 거절 의사를 통보하고, 이후에도 보증금이 반환되지 않으면 대항력과 확정일자를 점검한 뒤 임차권등기명령을 신청하고 전세금반환소송 돌입도 검토해야 한다. 다만 이때 해지·갱신 거절을 통보할 상대는 계약서상의 이전 집주인이 아니라 현재의 임대인, 즉 새 집주인이라는 점에 유의해야 한다. 바뀐 소유자의 인적사항은 등기부등본을 발급받아 확인할 수 있으므로, 통보 전에 현재 소유자를 먼저 특정해 두는 것이 좋다. 엄 변호사는 “청구 상대를 잘못 정하면 소송이 헛돌 수 있는 만큼, 승계 여부와 이의 제기의 실익을 따져 대응 방향을 정한 뒤 절차를 밟는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 관련기사

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    문턱 높은 청약 가점 경쟁에20·30세대 겨눈 추첨제 도입강남 대단지 청약 이어지지만계약 포기하면 ‘재당첨 제한’현금 동원력 꼼꼼하게 체크해야 그룹 아이브 안유진이 서울 서초구 방배동의 재건축 아파트 ‘디에이치 방배’ 일반분양에 당첨된 것으로 알려지면서 청약제도가 도마에 올랐다. 무주택 서민의 내 집 마련을 돕겠다는 취지의 제도가 일부 고소득층과 부유층의 ‘로또 복권’으로 전락했다는 지적이 나온다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 22억원 수준이었던 이 단지의 현재 호가는 40억원 안팎으로 시세 차익만 18억원에 이른다. 안유진의 당첨 여부와 구체적인 주택형은 공식적으로 확인되지 않았고 소속사 역시 사실 확인이 어렵다는 입장이다. 다만 2003년생인 그가 2년 전 청약 당시 만 21세였던 점을 감안하면 추첨제 물량에 당첨됐을 것으로 추정된다. 연령상 무주택 기간과 부양가족 수에서 높은 점수를 받기 어렵기 때문이다. 디에이치 방배는 방배5구역을 재건축해 지하 4층~지상 33층, 29개 동, 총 3064가구로 조성되는 대단지다. 2024년 8월 일반공급과 특별공급을 합쳐 1244가구가 공급됐고, 청약 과정에서 약 9만명이 몰렸다. 1순위 평균 경쟁률은 90.2대1이었으며 일부 주택형은 200대1을 넘겼다. 당첨의 열쇠는 면적별 추첨 물량이었다. 일반공급 650가구 가운데 추첨은 215가구였다. 전용 59㎡ 108가구 중 63가구, 84㎡ 477가구 중 141가구, 85㎡ 초과에서 11가구가 추첨으로 돌아갔다. 청년이 뚫을 수 있는 통로는 이 추첨 칸이 사실상 유일했다. 청약 가점은 부양가족 수와 무주택 기간, 청약통장 가입 기간을 기준으로 산정하기 때문이다. 올해 상반기 강남권 주요 분양 단지의 최저 당첨 가점은 만점에 가까웠다. 서초구 아크로 서초 전용 59㎡C 당첨자는 84점 만점을 기록했고, 오티에르 반포는 전용 44㎡ 기준 최저 당첨 가점이 74점, 최고 79점에 달했다. 84점은 부양가족 6명을 둔 7인 가구가 무주택을 유지하며 청약통장 가입 기간이 15년 이상이어야 채울 수 있는 점수다. 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적은 청년은 가점제로는 사실상 당첨을 기대하기 어렵다. 기존에는 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 주택 100% 가점제로 공급됐다. 그러나 정부는 2022년 청약 가점이 낮은 2030세대도 이들 단지를 분양받을 수 있도록 제도를 손질했다. 1·2인 청년 가구 수요가 높은 소형 평형의 추첨제를 도입하고, 중대형에도 일정 물량을 추첨으로 배정하는 것이 골자였다. 이에 따라 이듬해부터 투기과열지구 전용 60㎡ 이하와 60㎡ 초과 85㎡ 이하 일반공급에 추첨제가 신설됐다. 추첨 비율은 각각 60%, 30%다. 실제 2030세대의 청약 당첨은 늘고 있다. 한국부동산원 연령별 청약 당첨자 정보에 따르면 30대 이하 청약 당첨자 비중 월별 평균은 2023년 52.7%에서 올해 1~5월 56.1%로 상승했다. 문제는 당첨이 곧 계약을 의미하지 않는다는 점이다. 디에이치 방배의 최고 분양가는 전용 59㎡ 17억250만원, 84㎡ 22억4300만원, 101㎡ 25억원, 114㎡ 27억6200만원이었다. 여기에 계약금 비율이 20%로 높아 84㎡ 기준 현금 약 4억5000만원을 쥐고 있어야 계약이 가능했다. 중도금 이자 후불제도 적용되지 않아 당첨되더라도 매달 수백만 원의 이자를 직접 부담해야 하는 구조였다. 지난해 10·15 대책으로 잔금대출 한도까지 조여지면서 강남권 단지는 분양가의 상당액을 현금으로 마련해야 계약을 완주할 수 있게 됐다. 추첨은 기회를 균등하게 열었지만 결국 현금이 핵심 조건이다. 무주택 서민을 돕겠다는 제도가 ‘로또 청약’ 논란에서 벗어나지 못하는 이유다. 이런 구조는 분양을 앞둔 강남권 단지에도 그대로 적용된다. 먼저 서초구 방배동에선 디에이치 방배에 이어 신축 분양이 올해 혹은 내년에 이어질 예정이다. 롯데건설이 짓는 방배 르엘은 총 492가구 중 180가구 안팎이 일반분양으로 공급될 예정이다. 방배13·14구역을 재건축하는 방배 포레스트 자이(GS건설·일반분양 547가구)는 올해 혹은 내년 분양에 나설 것으로 전망된다. 같은 서초구에선 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 5002가구 대단지로 조성되는 반포디에이치클래스트도 하반기 분양에 나설 것으로 보인다. 특히 일반분양 물량만 1800여 가구에 달할 것으로 예상된다. 이 밖에 관악구 신림2구역과 동작구 노량진동 써밋더트레시아 등 비강남권 대단지도 하반기 공급을 앞두고 있다. 추첨제가 청년에게 청약 문을 넓힌 것은 맞지만, 당첨 이후를 감당할 자금 없이는 계약이 불가능한 만큼 로또 청약을 둘러싼 논란은 당분간 이어질 전망이다. 한 분양업계 관계자는 “막대한 시세 차익을 기대할 수 있는 분양가상한제에 더해 복잡한 청약 가점제와 추첨 규정, 여기에 대출규제 문턱까지 작용하면서 청약은 고차원의 방정식을 풀어내 정답을 찾아야 하는 시장이 됐다”며 “규제 지역에서 당첨 후 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하면 계약금을 날리는 것은 물론, 재당첨 제한이라는 치명적인 페널티를 받게 되므로 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워 전략을 세워야 한다”고 말했다. 관련기사

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    이재명 대통령의 ‘부동산 정책 국민 대토론회’를 두고 야권이 비판을 쏟아내는 가운데 홍준표 전 대구시장이 “재개발·재건축을 기피했던 박원순 시장의 잘못된 정책이 지금의 부동산 시장 왜곡을 가져온 게 아닌가”라고 말했다. 홍 전 시장은 24일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “부동산 문제는 지방이 아니라 수도권, 특히 서울의 문제인데 공급이 수요를 못 따라가니 값이 오르는 건 당연한 것”이라며 이같이 밝혔다. 그는 “부동산 정책 토론회가 답을 정해 놓고 토론했다면 그건 쇼에 불과하다”며 “땅은 없고 가구 수는 늘어나는 게 서울인데, 재개발·재건축을 활성화해서 도심은 초고층으로 해 가구 수를 대폭 늘리고, 1인 가구 수가 폭증하고 있으니 소형주택 공급을 대폭 늘려야 한다”고 주장했다. 이어 “재개발·재건축 기간이 10년 이상이라는 것도 행정절차를 간소화해서 5년 이하로 단축하고, 재개발·재건축 초과 이익 환수제도는 폐지하고, 종부세(종합부동산세)는 다주택자에 한해 적용하고, 초고가 주택은 재산세 부과 시 가중세로 하면 된다”고 제안했다. 그러면서 “일률적으로 보유세를 올린다는 건 부유세를 부과하자는 것인데 현 아파트 시세로 보면 강남 3구는 모두 해당해 조세저항이 심할 것”이라며 “특히 강남 3구 연금 생활자들의 고통이 클 것”이라고 덧붙였다. 관련기사

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    정부의 가계대출 규제로 집단대출이 막힌 한 아파트 입주 예정자가 이재명 대통령에게 어려움을 호소한 뒤 대출이 가능해졌다는 소식이 전해졌다. 24일 YTN과 온라인 커뮤니티 등에 따르면 전날 이 대통령 주재로 열린 부동산 정책 국민 대토론회 후 이 대통령에게 질문했던 수원의 한 아파트 입주 예정자의 아파트에서 집단 대출이 가능해졌다. 이 입주 예정자는 이 대통령에게 가계대출 총량 규제로 잔금대출을 받지 못하고 있다고 호소한 바 있다. 그는 “2년 전 실거주 목적으로 분양을 받았지만, 최근 가계대출 총량 규제에 따른 은행별 대출 한도 조정으로 인해 잔금대출을 아예 받지 못하고 있다”며 “투기 수요를 억제하려는 정책에는 공감하지만 이미 계약한 실수요자들에 대해 잔금대출 규제에 예외를 적용하거나 경과 조치를 마련할 계획이 있느냐”고 물었다. 이 대통령은 “저런 지적들이 꽤 있더라. 이미 확정된 건데 사후에 정책을 변경하면 어쩌란 말이냐. 다 그걸 믿고 했는데”라며 이억원 금융위원장에게 관련 상황을 점검할 것을 지시했다. 이에 이 위원장은 “가계대출 총량을 관리하는 과정에서 개별 은행 단위에서 자체적으로 대출을 더 조이는 상황이 발생하고 있다”며 은행권과 협의해 대응 방안을 검토하겠다고 답했다. 토론회를 계기로 이 아파트의 문제가 수면 위로 떠오른 지 하루 만에 이 아파트 입주 예정자들이 모인 단체대화방 등에서는 집단대출이 가능해졌다는 소식이 전해졌다. 온라인에서는 이 대통령을 향해 호소한 입주 예정자를 두고 아파트 이름과 ‘잔다르크’를 합친 ‘팰다르크’, ‘잔금 열사’라는 별칭이 따라붙었고, 새 아파트 출입구에 문주처럼 얼굴을 합성한 사진까지 등장했다. 관련기사

  8. 8

    남양주왕숙 현장 점검도 진행“AI기반 건설현장 안전관리 강화 추진” “안전을 LH 경영의 최우선 가치로 두고 실천하겠다 ” 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 24일 경기도 남양주왕숙지구 내 안전보건센터에서 취임 후 열린 첫 이사회에서 이렇게 말했다. LH에 따르면 이성훈 사장은 ‘인공지능(AI) 기반 건설현장 안전관리 시스템 구축안’ 안건의결에 이어 안전보건센터의 주요 운영 현황과 현장 안전관리 체계도 직접 살폈다. 이 사장은 “안전은 어떤 순간에도 타협할 수 없는 가치”라며, “전국 최대 규모의 건설현장을 보유한 공기업으로서, AI 기반 한층 강화된 안전관리시스템을 통해 안전 사각지대 없는 건설현장을 만드는 데 앞장서겠다”고 말했다. 한편, LH는 이사회에서 의결한 시스템을 2027년까지 신속히 구축하고, AI 영상분석과 데이터 기반 위험예측 기술 등을 적극 활용해 건설 현장의 안전 사각지대를 빠르게 없애갈 방침이다. 관련기사

  9. 9

    국토장관·서울시장 긴급회동용산 개발·규제 완화 등 의제 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관이 긴급 회동을 갖고 서울 도심 주택 공급 확대 방안에 대해 논의했다. 국토부는 용산국제업무지구의 공급 물량 확대를, 서울시는 민간 재건축·재개발 규제 완화를 각각 핵심 의제로 제시한 것으로 전해졌다. 24일 서울시, 국토부 등 관계자에 따르면 오 시장과 김 장관은 이날 오전 비공개 회동을 갖고 서울 도심 주택 공급 확대 방안에 대해 논의했다. 회동에는 양측의 주택 공급 관련 실무자들도 배석한 것으로 전해진다. 이번에 이뤄진 오 시장과 김 장관 간 회동으로 용산국제업무지구 내 공급 가구 수 등 그동안 서울시와 국토부가 의견을 달리하던 사안에 대한 합의가 이뤄질 수 있을지 관심이 모이고 있다. 서울시가 기존에 계획한 용산국제업무지구 내 공급 주택 수는 6000가구인데, 국토부는 지난 1·29 부동산 대책에서 용산국제업무지구에 1만가구를 공급하겠다고 발표한 바 있다. 서울시는 이에 대해 최대 8000가구까지는 가능하지만 1만가구는 어렵다는 입장을 고수해왔다. 서울시 관계자는 "오 시장과 김 장관이 회동을 가진 것은 사실이고, 주택 시장 상황과 공급 확대 등 주택 정책 현안 전반에 대해 의견을 나눴으며 용산국제업무지구 관련 내용도 주제 중 하나였다"면서 "하지만 용산국제업무지구 공급 주택 수와 관련해 구체적으로 결정되거나 합의된 사항은 없다"고 설명했다. [한창호 기자] 관련기사

  10. 10

    부동산 국민토론 팩트체크재건축단지 올림픽파크포레온5930가구 → 1만2032가구 급증재개발·재건축 멸실 기간에는전세난 등 시장 충격 부작용도정부 "기부채납 공원 등 줄여일반분양 늘려야 공급에 도움" 이재명 대통령이 부동산정책 국민 대토론회에서 재건축은 주택 수가 크게 늘지 않고 재개발은 오히려 가구 수가 줄기도 한다는 취지로 발언하면서 정비사업의 공급 효과를 둘러싼 논쟁이 벌어지고 있다. 24일 매일경제가 서울시 정비사업 자료를 확인한 결과, 재건축·재개발을 해도 주택 수가 늘지 않는다는 주장은 사실과 거리가 있었다. 다만 기존 주택이 먼저 철거되고 새 주택은 수년 뒤 들어서는 사업 특성상 공급 공백과 전월세 불안, 가격 상승 등 부작용이 나타났다. 경제정의실천시민연합이 지난 5월 공개한 '서울시 정비사업 주택 공급 효과 분석 결과'에 따르면 2012년부터 지난해까지 서울 정비사업에서는 기존 주택 25만9028가구가 철거되고 31만2493가구가 건립될 예정인 것으로 집계됐다. 재개발·재건축을 통해 5만3465가구가 순증한 셈이다. 연평균으로는 약 3800가구다. 특히 기존 용적률이 낮은 대단지 재건축의 공급 효과가 컸다. 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)은 5930가구에서 1만2032가구로 6102가구 늘었다. 송파구 가락시영을 재건축한 헬리오시티는 6600가구에서 9510가구로 2910가구 증가했다. 앞서 이 대통령은 "재건축은 가구당 평수가 늘어나기 때문에 가구 수가 크게 많이 늘어나는 것 같지는 않다"고 말했다. 재개발에 대해서도 "총 입주 가구 수는 줄어드는 게 통상인 것 같다"고 했다. 용적률 완화가 주택 시장 안정에 도움이 되는지, 집값 상승 요인이 되는지를 놓고도 의견이 갈린다고 지적했다. 이 대통령의 지적처럼 특정 시기에는 계획 가구 수가 기존보다 줄었다. 관리처분인가 연도 기준 2012년엔 인가 사업이 860가구, 2023년엔 353가구 감소했다. 다만 전체 14년 중 감소한 해는 두 해뿐이었고 나머지 12년은 증가했다. 정부가 정비사업의 공급 효과를 제한적으로 보는 것은 늘어난 용적률이 모두 추가 가구로 이어지지 않기 때문이다. 조합원 주택이 대형화하고 임대주택과 공공시설, 기부채납에도 용적률이 배분된다. 전체 건립 예정 물량 가운데 기존 주택을 제외한 순증분은 17.1%다. 시간차도 문제다. 관리처분인가 이후 조합원과 세입자가 이주하면 기존 주택은 먼저 시장에서 사라지지만 새 주택이 입주하기까지는 수년이 걸린다. 여러 사업장의 이주가 겹치면 인근 전월세 수요가 급증하고, 신축 프리미엄과 개발 기대감이 주변 집값을 자극할 수 있다. 그럼에도 서울 도심에서 신규 택지 확보가 사실상 불가능한 만큼 정비사업은 핵심 공급 파이프라인이라는 평가가 많다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 안에서 재건축과 재개발을 제외하고 대규모 주택을 공급할 방법은 마땅치 않다"고 말했다. 정비사업은 주택 수뿐 아니라 주거 품질도 개선한다. 노후 주택을 신축으로 바꾸면서 주차와 안전, 에너지 효율이 높아지고 재개발 지역에는 도로와 공원 등 기반시설이 확충된다. 서울시는 올해부터 2031년까지 착공을 목표로 한 재건축·재개발 사업을 통해 기존 주택을 제외하고도 8만7000가구가 늘어날 것으로 보고 있다. 전체 건립 예정 물량은 30만8000가구이고 기존 주택 22만1000가구가 철거된다는 계산이다. 서울시는 용적률 상향과 사업성 보정계수, 공공기여 부담 완화 등으로 재건축은 평균 40%, 재개발은 평균 15%의 순증 효과를 낼 수 있다고 본다. 중랑구 중화동 309-39 일대는 용도지역 상향과 사업성 보정계수 1.7 적용으로 공급 계획이 900가구에서 1280가구로 380가구 늘었다. 멸실에 따른 전월세 시장 충격을 줄이는 것은 지방자치단체의 과제다. 서울시도 인접 자치구의 입주와 멸실 물량을 함께 분석해 이주 수요가 특정 시기에 몰리지 않도록 관리하고 있다. 정비사업 시기 조정 대상도 2000가구 초과에서 1000가구 초과 사업장으로 확대했다. 반면 국토교통부 등 정부 내부에서는 지자체가 요구하는 공공기여도 공급 중심으로 재검토해야 한다는 의견이 나온다. 도로와 학교 등 필수 기반시설은 확보하되 과도한 경관·디자인 특화, 대형 공원과 연결데크 등에 사업비와 용적률이 지나치게 투입되지 않도록 해야 한다는 것이다. 정부 관계자는 "정비사업의 공급 효과는 용적률을 얼마나 올리느냐만으로 결정되지 않는다"며 "늘어난 연면적에서 조합원분과 임대주택, 공공시설과 기부채납을 제외한 뒤 일반분양 물량이 얼마나 남는지가 중요하다"고 말했다. [진영화 기자 / 임영신 기자] 관련기사

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