재개발은 시간을 태워 가치를 빚어내는 사업이다. 예컨대 골목 좁고 반지하 딸린 낡은 빌라 한 채를 사서 ‘조합원’이 되고, 이주와 철거, 착공을 거쳐 아파트 입주권으로 바꾸는 일이다.

당장 10억원 안팎의 아파트를 사기는 어렵지만, 4억~6억원대 초기 재개발 빌라를 매수해두면 향후 조합원 입주권을 기대할 수 있다는 계산이 젊은 MZ 매수자들을 움직이고 있다. 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 접근할 수 있다는 점도 규제에 지친 수요를 끌어당긴다. 잘만 고르면 이보다 확실한 내 집 마련 사다리가 없는 것처럼 보인다.

하지만 ‘빌라 한 채 사두면 아파트가 된다’는 말은 절반만 맞는 얘기다. 나머지 절반에는 감정평가액·비례율·분담금·권리산정기준일 같은 낯선 용어들과, 10년을 훌쩍 넘기는 시간의 기회비용, 그리고 수억 원의 재산권이 걸린 함정이 도사리고 있다. 구역 지정부터 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가까지 관문마다 수년 이상 걸린다. 사업성이 낮아지면 기대했던 이익이 순식간에 사라질 수도 있다.

다물권 등 물딱지(입주권이 안 나오는 물건)를 사는 것은 최악의 시나리오다. 권리산정기준일을 넘겨 산 매물은 입주권을 받지 못하고 시세보다 낮은 감정가만 받은 채 밀려나는 현금청산 대상이 되기도 한다.

재개발 투자를 잘하려면 재개발을 잘 알아야 한다. 기대 수익이 큰 만큼 위험도 크다는 점을 염두에 두고 지식으로 무장해야 한다.



매경플러스의 프리미엄 재테크 콘텐츠 <손품노트>는 재개발 사업을 100가지 사실로 해부했다. 도시 및 주거환경정비법, 서울시 정비사업 정보몽땅, 한국부동산원 정비사업 표준 실무편람 및 재개발·재건축 법령집, 서울시 도시 및 주거환경정비조례, 서울시 신속통합기획 2.0 공정관리 매뉴얼, 서대문구 재개발·재건축 백서 등 공식 자료를 기반으로 정리했다. 전망이나 풍문이 아니라 법과 제도, 공식 절차가 기반이다.

재개발은 무엇이고, 어떻게 돈이 되며, 어디서 사람들이 돈을 잃는가.

1편에서는 재개발의 정의와 자격 요건, 구역 지정부터 완공까지 이어지는 진행 절차를 다룬다. 2편에서는 비례율·감정가·권리가액·분담금 등 재개발 수익을 계산하는 법과 조합의 구조를 짚는다. 3편에서는 조합원 자격을 잃을 수 있는 함정, 시간과 기회비용이라는 재개발의 진짜 리스크를 다룬다. 4편에서는 매수·매도 타이밍과 세금 전략과 옥석을 가리는 법, 서울 재개발의 현재와 미래를 짚는다.

낡은 빌라 한 채에 담긴 사실들을 하나씩 따라가다 보면 스스로 사업성을 따지고 위험을 걸러내는 안목을 가질 수 있을 것이다. 부동산이 처음인 사람도 차근차근 따라오면 된다.

재개발로 향하는 MZ, 왜?

결혼을 앞둔 30대 A씨는 최근 서울 성북구 장위13구역 내 빌라를 약 4억8000만원에 매수했다. 최근 신속통합기획 정비구역으로 지정되면서 투자 수요가 몰리고 있는 곳이다. 인근 부동산 중개업자는 “올해 들어 2030세대 매수 비중이 70%까지 올라왔다”며 “당장 아파트를 사기 어려운 젊은 층이 향후 신축 아파트 입주권을 기대하고 들어오는 분위기”라고 전했다.

30대 후반 직장인 B씨는 작년 말 안양시 동안구의 다세대 주택을 4억원에 전세를 끼고 샀다. 건물은 지은 지 35년이 넘어 벽에 금이 갔고 계단은 삐걱댄다. 주차할 곳도 마땅치 않다. 그러나 B씨는 “낡은 빌라가 아니라 새 아파트가 될 것이라는 ‘기대’를 샀다고 생각한다”고 했다.

부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 1~5월 서울 아파트와 연립·다세대의 거래량을 분석한 결과 연립·다세대는 자치구 전역에서 매매 거래량이 일제히 증가했다. 광진구(95.7%), 송파구(82.4%), 영등포구(82.2%) 등이 상승세를 주도했다.

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