23일 부동산大토론회 매일경제의 제언
세금·규제보다 공급이 '핵심'
20㎢ 달하는 서울 준공업지역
교통망 좋은데 놀리는 땅 많아
정부-서울시, 전면적 협력을



이재명 대통령이 직접 주재하는 부동산 국민 대토론회가 23일 열린다. 향후 정책 방향이 세금·대출 규제로 다시 기울지, 도심 공급 확대로 전환될지를 가르는 분수령이다. 상당수 전문가는 서울 안의 묶인 땅을 실제 사업지로 바꿀 수 있는지가 승부처라고 입을 모은다. 김용범 청와대 정책실장과 오세훈 서울시장도 준공업지역을 핵심 공급 자원으로 주목하고 있다.

22일 서울시에 따르면 서울 준공업지역은 총 19.97㎢다. 영등포구가 5.02㎢로 가장 넓고 이어 구로구 4.19㎢, 금천구 4.13㎢, 강서구 2.92㎢, 성동구 2.05㎢, 도봉구 1.49㎢ 순이다.

서울 준공업지역은 경인로와 서부간선도로, 경부선 등 주요 교통망을 끼고 있다. 지하철 역세권에 접한 곳이 많고 수도권광역급행철도(GTX)-B노선도 지나게 된다. 구로차량기지와 옛 대선제분 용지처럼 대규모 저이용 용지도 곳곳에 있다. 기존 제조업을 첨단화하면서 주거·산업·업무·문화·교육시설을 복합개발하면 주택 공급뿐 아니라 서남권의 새 랜드마크도 구축할 수 있다.

매일경제가 서울 준공업지역 주택 수용 잠재력을 단순 계산한 결과 전용면적 84㎡ 기준 약 25만가구로 나타났다. 도로와 공원 등 기반시설을 제외한 가용 용지를 전체 면적의 65%로 잡고 용적률 300%, 주거 연면적 비중 70%를 적용한 결과다. 전체의 20%인 약 4㎢만 같은 방식으로 정비해도 5만가구를 지을 수 있다. 준공업지역의 주택 공급 잠재력이 그만큼 크다는 의미다. 정부도 이런 가능성에 주목하고 있다. 김용범 실장은 지난달 관훈클럽 토론회에서 영등포·구로 준공업지역을 활용한 주택 공급의 필요성을 처음 언급했다. 지난 19일 KBS '일요진단 라이브'에서는 정부와 서울시가 협업하면 더 큰 성과를 낼 수 있다며 오세훈 시장과 따로 만나겠다고 했다.

서울시도 준공업지역 개발에 나섰다. 공동주택 용적률을 최대 400%로 높이고 지구단위계획과 도시정비형 재개발, 재건축·재개발 등을 통해 현재 31곳에서 총 2만7175가구 공급을 추진하고 있다. 대규모 저이용 용지를 복합개발하는 산업혁신구역 시범사업도 진행 중이다.

전문가들은 정부와 서울시의 협치가 필수라고 강조했다. 도심 밖에서 새 용지를 찾기보다 기존 준공업지역을 재편하는 것이 현실적인 공급 대안이지만, 산업시설 재배치와 이해관계 조율 등은 어느 한쪽의 힘만으로 풀기 어렵기 때문이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "직주근접형 주거지로서 잠재력이 큰데도 준공업지역이라는 법적 틀과 복잡한 규제에 묶여 개발이 더뎠다"며 "산업 기능이 약해진 곳은 준주거지역으로 전환하는 발상의 전환이 필요하고 법·제도부터 정비해야 한다"고 말했다.

[임영신 기자 / 한창호 기자]