서울·대구선 노후도 60% 기준
경기도·대전시는 40% 적용해
지자체 따라 최대 20%P 차이
"후보지·사업성 검토 혼선 커"






정부가 기존 공공 주도 도심복합개발사업을 민간으로 확대하고 있지만, 핵심 진입 요건인 '노후도 기준'이 지역마다 크게 달라 현장 혼란이 커지고 있다. 같은 법률에 근거한 사업인데도 지방자치단체별 노후건축물 비율이 최대 20%포인트 차이가 나 사업자의 후보지 발굴과 사업성 분석이 어려워진다는 지적이다.

14일 재건축·재개발 업계에 따르면 주거중심형 민간 도심복합개발사업의 노후도 기준은 지자체별로 40~60%로 제각각이다.

민간 도심복합개발은 기존 공공 주도 도심복합사업을 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 시행할 수 있도록 확대한 제도다. 사업성이 낮아 정비사업 추진이 어려운 지역을 대상으로 동의 요건을 낮추고 용적률을 높여 주택 공급을 앞당기는 것이 목표다.

사업은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉜다. 주거중심형은 역세권과 준공업지역, 노후 주거지를 중심으로 주택을 공급하는 방식이다. 준주거지역은 용적률을 기존 최대 500%에서 700%까지 높일 수 있다. 제도 시행 이후 과거 재개발구역에서 해제된 서울 동대문구 제기동을 비롯해 서초구 방배동·서초동, 송파구 삼전동, 광진구 중곡동, 성동구 금호동 등에서 사업을 추진하려는 움직임이 나타나고 있다.

문제는 사업 대상지를 가르는 노후도 기준이다. 도심복합개발법 시행령은 전체 건축물 중 준공 후 20년 이상 지난 노후건축물 비율이 40% 이상이어야 한다고 규정하면서도, 실제 적용 비율은 시도 조례로 정하도록 했다.

매일경제 조사 결과 법정 하한인 40%를 적용한 지역은 대전·광주·세종과 경기·강원·충남·전남·전북 등 16곳이었다. 부산과 인천 등 14곳은 50%를 요구했고, 서울·대구·충북·제주·울산 등 5곳은 일반 재개발 수준인 60%를 적용했다. 지역에 따라 사업 진입 문턱이 최대 20%포인트 벌어지는 셈이다.

특히 수도권에서는 같은 광역권 안에서도 기준이 엇갈린다. 경기도 조례는 노후도 40%를 적용하지만 수원·고양·부천·김포·시흥·남양주·파주 등 인구 50만명 이상 대도시는 자체 조례로 50%를 적용한다. 지방에서도 천안·청주·전주 등 일부 대도시는 광역자치단체보다 높은 기준을 두고 있다.

정비업계는 지역 특성을 반영해 자율성을 부여한 취지는 이해하지만, 진입 기준이 지나치게 다르면 사업 검토와 추진 속도가 늦어질 수 있다고 지적한다.

[손동우 기자]