“그림의 떡 된 아파트”… 전월세 시장, 빌라·오피스텔 비아파트로

백지연 매경 디지털뉴스룸 기자(gobaek@mk.co.kr)

2026-07-06 16:28




전국 전월세 거래가 소폭 증가했지만 시장 내부에선 ‘탈(脫) 아파트’ 흐름이 뚜렷해지고 있다. 아파트 전월세 거래는 줄고 빌라 등 비아파트 거래가 급증하면서 임대시장 구조가 빠르게 재편되는 모습이다.

6일 국토교통부가 공개한 주택통계를 분석한 결과 올해 1∼5월 전국의 주택 전월세 거래량은 총 123만614건으로 작년 동기(119만9105건) 대비 2.6% 증가한 것으로 집계됐다.

지난 5월 거래량은 작년 동월 대비 17% 감소했지만, 3월 거래량에서 작년 대비 17%가 늘어난 셈이다.

국토부가 매월 발표하는 주택통계의 전월세 거래량은 계약일이 아닌 신고일 기준 물량과 대법원의 확정일자 신고 물량을 합해 집계한 것이다.

다만 유형별로 올해 1∼5월 아파트 전월세 거래량은 총 52만8858건으로 작년 동기(56만9998건) 대비 7.2% 감소했다.

반면 연립·다세대·단독 등 비아파트 전월세는 작년 1∼5월 62만9107건에서 올해는 70만1756건으로 11.5% 증가했다. 아파트 전월세 거래는 줄고, 빌라 등 비아파트 거래는 늘어난 것이다.

지역별로 서울의 아파트는 작년 12만8051건에서 올해 11만9722건으로 6.5% 감소했다. 수도권 전체로도 35만448건에서 32만5641건으로 7.1% 줄었다.

특히 서울의 비아파트 전월세 거래는 24만4369건에서 올해 25만9853건으로 6.3%가 증가했다. 수도권은 44만2024건에서 478만8908건으로 8.3% 늘었다.

지방은 절대 거래량은 적지만 증감폭은 더 컸다. 지방 아파트 전월세 거래(21만9550건→20만3217건)가 7.4% 감소했지만 비아파트(18만7083건→22만2848건)는 19.1% 증가했다.


아파트 전월세 거래가 줄어든 배경에 대해 전문가들은 물건 감소를 가장 큰 원인으로 꼽는다. 실제 부동산114 기쥰 전국 아파트 입주 물량(임대아파트 제외)은 2024년 32만가구에서 지난해 23만8000가구, 올해는 17만5000가구로 감소했다.

이 가운데 서울아파트는 2024년 2만4000가구, 지난해 3만2000가구, 올해 1만9000가구 정도에 불과하다.

여기에 지난해 10·15대책 이후 매수자에 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 12곳으로 확대되면서 새로 임차인을 찾는 신규 전세 물건이 감소한 것도 영향을 미쳤다는 분석이다. 5월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 내놓은 매물도 토허구역내에선 실거주가 가능한 무주택자 위주로 매수가 이뤄지면서 집이 팔릴 때마다 전월세 매물은 사라지면서다.

아실 집계에 따르면 5일 조사 기준 서울 아파트 전월세 물건은 3만7551건으로 2년 전(4만3917건)과 비교해 14.5% 감소했다. 토허구역을 서울 전역으로 확대한 작년 10·15대책 당일의 4만4055건에 비해선 14.8%가 줄었다.

최근 시중은행들이 전세자금대출 문턱을 높인 데다 작년 10·15대책으로 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 때는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 돈 빌리기가 어렵게 되면서 상대적으로 가격이 싼 비아파트로 이탈했을 가능성도 제기된다. 아파트 전셋값은 계속해서 상승하는데 자금줄은 막히면서 ‘탈 아파트’ 현상을 보이는 것이다.

실제 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1∼5월 서울 아파트 전세 평균 보증금은 6억5875만원으로 2년 전 동기간 5억5377만원 대비 19.1% 상승했다. 올해 신규로 전세를 얻은 임차인은 2년 전 전세금에 비해 1억원을 더 올려준 셈이다.

지난해 1∼5월 평균 6억1329만원에 비해서도 1년 새 4500만원(7.4%) 이상 올랐다.

월세 신규 계약도 2년 전에 평균 109만6000원(보증금 제외)을 냈다면 올해는 137만3000원으로 25% 상승했다.

반면 연립 다세대 등 전셋값은 아파트와 달리 2년 전과 큰 변동이 없다는 점도 빌라 시장 유입 요인이다. 국토교통부 실거래가 자료 분석 결과 연립·다세대 신규 전세 평균 보증금은 2년 전인 2024년 평균 2억2800만원에서 2025년은 2억3591만원, 올해는 2억3764만원으로 소폭 상승했다.

전문가들은 이에 대해 전세 시장의 ‘공간적 전이’가 시작됐다는 평가를 내놓고 있다. 전문가들은 이런 상황에서 정부가 하반기에 전세대출 보증 축소나 DSR 확대 등으로 전세대출을 더 옥죌 경우 비자발적 ‘탈 아파트’ 현상이 더욱 가속화할 것으로 보고 있다.

이재명 대통령은 앞서 지난달 열린 취임 1주년 기자회견에서 “전세 대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주된 원인이며, 그게 시장을 왜곡하고 있다”고 지적하며 전세대출 축소를 예고한 바 있다.




분야별 주요뉴스

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    고양창릉 공공분양 '뉴:홈'사전청약때 혜택 없던일로내집마련 준비계획 대혼란 3기 신도시인 경기 고양창릉에 공급되는 공공분양주택 '뉴:홈'의 본청약 공고에서 사전청약 당시 예고됐던 전용 대출 혜택이 쏙 빠진 것으로 확인됐다. 4년 전 사전청약 당시에 정부는 연 1.9~3.0% 고정금리, 최대 한도 5억원, 주택 가격의 80%까지 지원 등 파격적인 대출 조건을 내세워 청년·신혼부부의 참여를 독려했다. 6일 부동산 업계에 따르면 지난달 30일 공개된 고양창릉 S-3블록 입주자 모집 공고문에는 나눔형 분양주택 전용 대출과 관련한 내용이 담기지 않았다. 요건을 갖춘 경우 디딤돌대출을 이용할 수 있다는 안내 문구만 포함됐다. 디딤돌대출은 소득 기준이 까다로워 맞벌이 신혼부부 등은 이용하기가 쉽지 않다. 앞서 한국토지주택공사(LH)는 2022년 12월 사전청약 나눔형 분양주택 공고에서 "연 1.9~3.0% 고정금리로 최장 40년간 집값의 80%까지 지원한다"고 안내했다. 당시 국토교통부도 "청년과 무주택 서민의 내 집 마련 꿈을 앞당길 것"이라며 대대적으로 홍보했다. 하지만 3년6개월여 만에 본청약이 진행되면서 핵심적인 금융 혜택이 사라진 셈이다. 중도금대출 여부도 불투명하다. 공고문에는 "금융권의 중도금 집단대출 규제로 취급 여부가 현재 미정"이라며 불가능할 경우 수분양자가 자력으로 중도금을 납부해야 한다고 명시됐다. 전용 대출에 이어 중도금대출까지 확정되지 않으면서 청약자 부담은 커질 전망이다. 국토부 관계자는 "당시 공고에서도 금융상품은 '본청약 시 최종 확정 예정'이라고 안내했다"며 "4년 전에는 대출을 조장하던 시기였지만 지금은 대출을 축소·관리·규제하는 상황"이라고 해명했다. 나눔형 분양주택은 청년·신혼부부·생애최초 주택 구입자 등 무주택 실수요층을 겨냥한 정책 상품이다. 고양창릉 S-3블록도 일반공급은 20%인 반면 신생아 35%, 청년 15%, 신혼부부 15%, 생애최초 15% 등 특별공급 비중이 높다. 공공분양이 본청약 단계에서 금융 지원 축소 논란에 휩싸이며 정부 정책에 대한 신뢰 훼손을 자초했다는 지적이다. [진영화 기자 / 위지혜 기자] 관련기사

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    고양창릉 '뉴:홈' 정책대출 일방취소장기저리대출 믿고 사전청약중도금 대출 여부도 불투명84㎡ 현금 1.1억서 5억원 필요수도권 뉴:홈 16개 단지 비상사전청약자들 집단행동 예고청년임대 버팀목대출도 막혀대출규제가 실수요자 직격 4년 전 공공분양 브랜드 '뉴홈'의 고양창릉 S-3 나눔형(이익공유형) 사전청약에 당첨된 30대 장 모씨는 최근 해당 지역 본청약 공고문을 보고 충격을 받았다. 나눔형의 가장 큰 장점이라고 생각했던 장기 저리 대출 혜택이 백지화됐기 때문이다. 장씨는 "공고문에 상황에 따라 '변동'될 수 있다는 고지가 있었지만 혜택이 완전히 사라진 건 다른 문제"라며 "청년층을 위한 주거정책을 쓴다면서 자금조달 계획이 완전히 틀어질 수 있는 문제로 이렇게 뒤통수를 칠 수 있냐"고 토로했다. 정부의 부동산 정책 핵심 기조 중 하나는 청년과 신혼부부 등 미래 세대의 주거 안정이다. 하지만 현장에서는 주거 안정이 '생산적 금융'이라는 또 다른 정책 명제와 충돌하는 사례가 곳곳에서 나타나고 있다. 전방위적인 대출규제에 주택 매매·청약은 물론 임차시장까지 유탄을 맞는 상황이다. ◆ 사전청약 땐 집값 80% 대출 약속 특히 2022년 금융지원 조건을 내세워 사전청약 지원자를 모집했던 나눔형 공공분양에서 전용대출 혜택을 전부 없애면서 큰 파장이 일고 있다. 사전청약 당시 예고한 분양가도 20~30%가량 뛰었지만 중도금 대출까지 받지 못할 가능성이 높아지면서 동원해야 할 현금은 5배 가까이 늘어날 것으로 예측되기 때문이다. 3기 신도시 나눔형 첫 타자였던 고양창릉 S-3에서 대출 혜택이 사라지면서 남은 나눔형 공공분양 단지에서도 비슷한 상황이 빚어질 것으로 예상된다. 매일경제신문이 시뮬레이션을 돌려본 결과에 따르면 2022년 사전청약 당시 안내한 대로 주택담보대출비율(LTV) 80%의 전용대출을 받을 경우 전용면적 59㎡, 84㎡ 타입은 각각 7500만원, 1억1100만원가량의 현금이 필요했다. 하지만 최근 공고문대로 전용대출이 사라질 경우 계약금과 중도금을 전액 현금으로 조달해야 하기 때문에 각각 3억4860만원, 4억9490만원을 수요자가 자체 부담해야 한다. 고양창릉의 경우 비규제지역이라 잔금대출로 전환할 때 LTV 70%가 적용되지만 청약받는 사람 입장에선 초기 자금부담이 확 뛰는 셈이다. 특히 나눔형 주택이 배정된 경기 하남교산, 화성동탄 등 규제지역의 경우 LTV가 40%로 떨어져 필요한 현금은 더 커진다. 고양창릉 S-3와 유사한 사례는 연이어 나타날 것으로 전망된다. 나눔형뿐 아니라 입주자가 6년 동안 임대로 거주한 뒤 여건에 따라 분양 여부를 결정할 수 있는 '선택형' 역시 전용 모기지를 안내했기 때문이다. 목돈이 부족한 청약자에게 임대보증금의 80%까지 대출해주고, 분양전환 시 전용모기지(최대 40년간 최대 5억원의 장기 저리 대출상품) 지원을 약속했다. 사전청약자들은 집단행동 준비에 들어갔다. '나눔형·선택형 사전청약자 연대'는 성명서를 내고 "사전청약자들은 당첨 이후 무주택 자격 유지, 지역 거주요건 충족, 다른 사전청약 신청 제한, 대기 등 실질적 제약을 감수했다"며 보완 금융지원책을 요구했다. 이들에 따르면 남양주양정역세권 S5, 하남교산 A5, 화성동탄2 C14 등 전국에 나눔형(이익공유형)·선택형 분양주택 단지 16곳이 유사한 사례에 해당된다. ◆ 생산적 금융 기조에 실수요층 유탄 무차별 대출규제의 부작용이 청약 시장에서만 나타나는 것은 아니다. 최근 청년임대주택에 입주한 사람들 중에서 버팀목대출(전월세 자금대출)을 거절당하고 있다는 제보가 잇따르고 있기 때문이다. 문제가 되는 주택은 건설 사업자가 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출금을 상환하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 임대 모기지로 전환한 곳들이다. 임대주택 운영 사업자들이 주로 활용하는 방식이지만 신탁등기가 돼 있다는 점이 걸림돌이 되고 있다. 요즘 금융당국의 대출지도가 엄격해지면서 금융권이 신탁부동산의 위험 노출도가 높다는 이유로 대출을 거절하고 있기 때문이다. 하지만 HUG 규정에 따르면 신탁등기가 되어 있어도 사업자에 사고가 나면 HUG가 대신 갚아주도록(대위변제) 되어 있다. 비슷한 유형의 일반 금융대출보다 위험도가 낮다는 뜻이다. 이 같은 유형의 주택은 이중 보호장치로 임차인의 보증금에 대해 HUG의 반환보증도 의무적으로 가입해야 한다. HUG 관계자는 "청년버팀목대출 재원은 HUG가 관리하는 주택도시기금으로, 신탁등기를 이유로 대출을 거절할 수 없다"며 "하지만 금융 현장에선 회사 내규 등에 따라 거절하는 경우가 있어 상황을 파악하고 있다"고 말했다. 서울 시내 한 청년임대주택에 입주한 세입자는 "금융권이 청년들이 보다 안정적으로 주거 생활을 할 수 있도록 지원해야 하는데 현장에선 상황이 반대로 가고 있다"고 토로했다. ◆ 대출 끼고 집 사는 사람 줄어 이 같은 상황에서 수도권 주택 시장은 현금을 충분히 보유한 계층 위주로 재편되고 있다. 이른바 '금수저'들만 매매시장이든 임차시장이든 진입할 수 있도록 환경이 바뀌고 있는 셈이다. 매일경제신문이 법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 5월 서울 전역에서 소유권 이전을 신청한 집합건물(아파트·오피스텔·빌라 등)의 거래가액 대비 채권최고액 비율은 42.25%로 집계됐다. 지난해 같은 기간(48.10%)과 비교하면 5.85%포인트 떨어졌다. 거래가액 대비 채권최고액 비율은 주택을 거래할 때 대출이 얼마나 활용됐는지를 가늠하는 지표다. 해당 비율이 낮아질수록 실제 대출을 끼고 거래한 규모가 축소됐음을 나타낸다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 "정부가 생산적 금융을 강조하는 것도 좋지만 청년층이나 주택 실수요자가 피해를 보지 않도록 유연하게 정책을 실행할 필요가 있다"고 진단했다. [손동우 기자 / 진영화 기자] 관련기사

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    서울 전세부족 5년반來 최고전셋값 상승률 작년 5배달해실거주자 수요 매매로 이동1분기 서울→경기전입 8.4만명 서울 전월세 부담이 커지면서 무주택자와 젊은 층이 서울 바깥으로 밀려나고 있다. 전세와 월세 가격이 동시에 오르자 실거주 수요가 매매로 옮겨가며 집값을 자극하고, 서울 거주 부담을 버티지 못한 수요자는 경기권으로 이동하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 6일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 전세수급지수는 125.9로 2021년 1월 이후 5년5개월 만에 최고치를 기록했다. 전세수급지수는 100을 넘으면 공급보다 수요가 많다는 뜻이다. 2021년은 임대차 2법 시행 여파로 전세 매물이 줄고 전셋값이 크게 올랐던 시기다. 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 5.11%에 달한다. 지난해 같은 기간 0.95%의 5배를 넘어선다. 월세 부담도 커지고 있다. 지난 5월 서울 아파트 월세수급지수는 114.8로 2021년 6월 이후 최고치를 기록했다. 올해 서울 아파트 월세가격 상승률은 3.37%로 지난해 같은 기간 0.78%의 4배를 웃돈다. 전월세 비용이 급등하자 실거주 수요가 매매시장으로 옮겨가는 현상도 나타나고 있다. 지난 5월 서울 아파트 매매 거래량은 8691건으로 같은 달 전세 거래량 8324건을 367건 웃돌았다. 서울 아파트 매매 거래량이 전세 거래량을 넘어선 것은 2020년 6월 이후 처음이다. 전월세 부담을 견디기보다 대출과 자금을 끌어모아 매수에 나서는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다. 주거 불안이 커지면서 서울을 떠나는 무주택자와 젊은 층도 증가하고 있다. 국가데이터처 국내 인구이동 통계에 따르면 지난 1분기 서울에서 경기도로 이동한 인구는 8만3984명으로 집계됐다. 지난해 같은 기간보다 11.7% 늘어난 수치다. 2021년 4분기 8만5481명 이후 약 4년 만에 가장 많다. 서울에서 경기도로 이동한 인구는 2022년 이후 분기별 6만~8만명대에 머물렀지만 올해 들어 증가세가 뚜렷해졌다. 서울을 떠난 이들은 주로 서울 인접 지역에 자리를 잡았다. 올해 1분기 타 시도에서 전입한 인구가 가장 많은 경기도 내 시는 수원시로 1만3712명이었다. 이어 고양시 1만3317명, 용인시 1만3005명, 성남시 1만2088명 순이었다. [진영화 기자] 관련기사

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    두산·쌍용건설, 소사본1-1구역최고 49층·2008가구 내달 분양 두산건설과 쌍용건설 컨소시엄이 경기 부천시 소사구 소사본동 88-39 일대 소사본1-1구역 재개발정비사업(조감도)을 통해 2000가구 규모 복합단지를 공급한다. 일반분양은 오는 8월 예정돼 있다. 단지는 최고 49층, 7개동 규모로 아파트 1728가구와 오피스텔 280실 등 총 2008가구·실로 조성된다. 이 가운데 아파트 1158가구와 오피스텔 261실 등 1419가구·실이 일반분양된다. 단지는 지하철 1호선 부천역과 1호선·서해선 환승역인 소사역 사이에 들어선다. 소사역에서 서해선을 이용하면 김포공항역까지 약 12분이 걸리고, 김포공항역에서 5·9호선과 공항철도로 환승할 수 있다. 소사역과 연결되는 부천종합운동장역에는 GTX-B노선 정차가 예정돼 있으며 KTX-이음 정차도 추진 중이다. [박재영 기자] 관련기사

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    8개월 공백 끝 이성훈 부임3대 메가프로젝트 지원 위해최고 산단과 배후도시 조성 8개월의 공백 끝에 부임한 이성훈 신임 한국토지주택공사(LH) 사장(사진)이 '신속한 주택 공급'을 최우선 과제로 꼽았다. 공공주택 품질을 높여 주거 사다리를 강화하는 한편 내부적으로는 공정하고 투명한 인사 원칙을 제시했다. 이 사장은 6일 경남 진주 LH 본사에서 열린 취임식에서 "집은 더 이상 투기의 대상이 아니라 삶을 지탱하는 공공재여야 한다"며 이같이 말했다. 그는 "현시점에서 가장 중요한 것은 속도와 입지다. 국민이 기다리는 시간을 단 하루라도 줄이는 것이 LH의 중요한 책무"라면서 "인허가·보상·조성 공사 등 사업 전 과정을 과감하게 혁신해 공급 속도를 획기적으로 높이겠다"고 강조했다. 이어 "도심복합사업, 공공정비사업, 유휴 용지 개발과 신축·기축 매입임대주택 확대 등을 통해 국민이 체감할 수 있는 도심 주택 공급 성과를 조속히 창출해 나가겠다"고 덧붙였다. 이 사장은 공공임대주택의 품질 혁신도 약속했다. 역세권 등 우수 입지에 공공임대주택을 우선 배치하고, 민간 우수 브랜드와 중형 평형을 확대하겠다는 구상이다. 지역균형성장을 뒷받침하고 인공지능(AI) 대전환과 ESG(환경·책임·투명경영), 안전 최우선 경영을 약속했다. LH의 쇄신을 위한 내부 조직 운영 방향도 제시했다. 이 사장은 "인사는 공정하고, 투명하고, 합리적으로 하겠다"면서 "국민을 위한 헌신과 성과가 인사의 기준이 될 것"이라고 했다. 이 사장은 소통의 문을 열겠다며 "노동조합과도 소통을 늘리고 대화와 상생의 자세로 함께 해법을 찾아가겠다"면서 "묵묵히 사명감 하나로 일해온 여러분이 노고에 합당한 처우와 성장 기회를 보장받을 수 있도록 세심하게 챙기겠다"고 밝혔다. 그러면서도 "적극적으로 일한 임직원이 위축되고, 사소한 실수로 불이익을 받는 상황은 없어야 한다"며 "책임감을 가지고 일해 주시길 당부드린다. 기관장인 제가 책임질 일은 끝까지 책임지겠다"고 강조했다. 이 사장은 대통령비서실 국토교통비서관으로 재직하며 현 정부의 부동산 정책을 총괄 조율해 왔다. 국토교통부 정책기획관과 경기도 건설국장을 역임했다. [박소은 기자] 관련기사

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    혼란 여전한 토허제 유예규정주거용 아파트 구입하려다토허신청 반려 계약깨져 피해초소형 업무용 오피스텔도토허구역서 무주택 인정 안돼 전세로 거주 중인 40대 직장인 A씨는 최근 영등포구 아파트를 매수하기 위해 계약금을 내고 토지거래허가를 신청했다. 무주택자에 한해 토허구역 내 세입자를 낀 주택을 매수할 경우 실거주 의무를 유예하는 정부 지침의 혜택을 보기 위해서다. 그러나 구청을 찾은 A씨는 '유주택자로 간주돼 거래 허가를 내줄 수 없다'는 답변을 받았다. 그가 보유한 상업용 오피스텔이 문제가 됐다. A씨는 "화장실·부엌도 없는 3평 미만 업무용 오피스텔로 전입신고 이력도 없다"며 "당초 내년 중순까지 마련하려 했던 전세보증금 7억원을 당장 구해야 하는 상황"이라고 말했다. 6일 부동산 업계와 서울시, 구청 등에 따르면 토허제 실거주 의무 유예 조치와 관련해 상업용 오피스텔 소유주는 유주택자로 간주되는 것으로 나타났다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 주택법상으로도 준주택으로 간주된다. 다만 세법에서는 과세 형평성을 위해 실제 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보고 과세한다. ◆ 구청 "국토부 지침대로" 그러나 토허구역 실거주 유예 조치와 관련해서는 오피스텔 보유만으로 유주택자로 판단하도록 하는 지침이 운용돼 온 것으로 확인됐다. 영등포구청 관계자는 "오피스텔은 주거용 전환이 가능하기 때문에 오피스텔을 소유하고 있으면 상업용이든 주거용이든 유주택자로 분류해야 한다는 국토교통부 지침에 따른 것"이라고 설명했다. 앞서 지난 2월 정부는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 주택을 처분할 수 있는 퇴로를 열어주기 위해 토허구역 내 세입자를 낀 매물을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 유예해줬다. 5월에는 형평성 논란을 해소하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하기 위해 비거주 1주택자 매물까지로 유예 대상을 넓혔다. 문제는 이 같은 세부 지침이 명확한 사전 안내 없이 적용되면서 실수요자들이 계약 이후 예상치 못한 규제를 마주한다는 점이다. A씨는 "상업용 오피스텔은 주택 수에 산정하지 않는다는 게 일반적 인식이어서 계약을 진행했는데, 비공개 내부지침상 유주택자로 간주한다는 답변을 구청에서 받았다"며 "십수억 원이 넘는 부동산 거래를 하는데 비공개 지침 때문에 국민이 피해를 보는 게 맞느냐"고 말했다. 종로구에 상업용 오피스텔을 보유한 B씨도 최근 양천구에서 주택을 매수하는 과정에서 토지거래허가 불허 판정을 받을 수 있다는 구청 답변을 받았다. B씨는 "저녁 6시면 냉난방이 꺼지고 세탁시설도 없는 전형적인 사무실 형태의 오피스텔인데도 주택으로 간주한다는 답변을 받았다"고 말했다. ◆ 국토부 "구청이 잘못 해석" 국토부 관계자는 "세 낀 매물을 매입할 때 무주택자의 요건은 지난 2월과 변함이 없다"며 "2월 이후 오피스텔 소유주의 무주택자 요건과 관련해 별도의 비공개 지침을 보낸 적은 없다"고 말했다. 이어 "오피스텔이 실제 주거용으로 사용되지 않는다는 점을 신청인이 입증하면 무주택자로 보고 허가 대상이 될 수 있다"며 "구청이 이를 다르게 해석했거나, 신청인이 비주거용이라는 점을 충분히 입증하지 못한 사안으로 보인다"고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "수요자들이 혼란을 겪지 않도록 세부 지침이 투명하게 예고돼야 한다"고 말했다. [박재영 기자 / 이용안 기자 / 한창호 기자] 관련기사

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    신규·갱신 가격차 더 벌어져곳곳 이사 대신 '눌러앉기' 확산내년 입주 예정 물량마저 최저 내년 서울 입주 예정 물량이 역대 최저 수준으로 전망되며 임차인들에게 비상등이 켜졌다. 전셋값이 치솟으며 보증금의 신규·갱신 계약 시 가격 차이도 점점 벌어지고 있는 만큼 임차인의 주거부담 비용도 확 늘어날 전망이다. 6일 부동산R114에 따르면 내년 서울 입주 예정 물량은 1만3019가구(임대 제외)로 집계됐다. 이는 올해(1만7210가구)보다 24% 줄어든 수준인데, 관련 통계가 집계된 1990년 이후 가장 낮은 수치이기도 하다. 당분간 이 같은 공급 부족 추세는 이어질 전망이다. 공급 선행지표인 인허가 실적도 줄고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 서울 주택 인허가 실적 누계는 1만9052가구로 전년 동월보다 1.4% 감소했다. 착공 실적 누계도 같은 기간 10.7% 줄었다. 이에 따라 앞으로 임차인의 주거비용 부담이 더욱 커질 전망이다. 입주 물량 축소는 전월세 매물의 공급 부족 현상으로 이어져 전월세 가격 상승으로 이어지기 때문이다. 당장 매물 수도 부족하다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만523건으로 지난 1월 1일(2만3060건)보다 11% 줄었다. 같은 기간 월세 매물은 2만1364건에서 1만5599건으로 27%나 감소했다. 문제는 이미 전월세 가격이 치솟고 있다는 데 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 전세가격지수는 2023년 9월(88.4)부터 지난 6월(104.5)까지 2년10개월 동안 계속 올랐다. 아파트 월세가격지수도 2024년 9월(88.8)부터 지난 6월(104.7)까지 상승세를 이어오고 있다. 직방이 올해 1~6월 수도권 아파트 전세 거래를 분석한 결과, 지난 6월 서울 아파트 전용면적 59㎡의 신규·갱신 계약 간 전세보증금 차이는 7750만원이었다. 이 차이는 지난 1월 3500만원이었는데 5개월 만에 2배 이상 확대됐다. [이용안 기자] 관련기사

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    초소형 업무용 오피스텔도토허구역서 무주택 인정 안돼국토부 “구청이 잘못 해석” 전세로 거주 중인 40대 직장인 A씨는 최근 영등포구 아파트를 매수하기 위해 계약금을 내고 토지거래허가를 신청했다. 무주택자에 한해 토허구역 내 세입자를 낀 주택을 매수할 경우 실거주 의무를 유예하는 정부 지침의 혜택을 보기 위해서다. 그러나 구청을 찾은 A씨는 ‘유주택자로 간주돼 거래 허가를 내줄 수 없다’는 답변을 받았다. 그가 보유한 상업용 오피스텔이 문제가 됐다. A씨는 “화장실·부엌도 없는 3평 미만 업무용 오피스텔로 전입신고 이력이 없고 상업용이라 토지분 재산세도 납부해 왔다”며 “당초 내년 중순까지 마련하려 했던 전세보증금 7억원을 당장 구해야 하고, 현재 거주 중인 임차인에게 수천만 원의 위로금까지 줘야 할지 모르는 상황”이라고 말했다. 6일 부동산 업계와 서울시, 구청 등에 따르면 토허제 실거주 의무 유예 조치와 관련해 상업용 오피스텔 소유주는 유주택자로 간주되는 것으로 나타났다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 주택법상으로도 준주택으로 간주된다. 다만 세법에서는 과세 형평성을 위해 실제 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보고 과세한다. 그러나 토허구역 실거주 유예 조치와 관련해서는 오피스텔 보유만으로 유주택자로 판단하도록 하는 내부지침이 운용돼 온 것으로 확인됐다. 무주택 실수요자들은 계약을 체결하고 토지거래허가를 신청하는 단계에 이르러서야 이 사실을 알게 되면서 현장 혼란이 커지고 있다. 영등포구청 관계자는 “기본적으로 오피스텔은 주거용 전환이 가능하기 때문에 오피스텔을 소유하고 있으면 상업용이든 주거용이든 유주택자로 분류해야 한다는 국토교통부 지침에 따른 것”이라고 설명했다. 앞서 지난 2월 정부는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 주택을 처분할 수 있는 퇴로를 열어주기 위해 토허구역 내 세입자를 낀 매물을 무주택자가 매수하는 경우 실거주 의무를 유예해줬다. 이어 5월에는 형평성 논란을 해소하고 무주택 실수요자의 매수 기회를 확대하기 위해 비거주 1주택자 매물까지 유예 대상을 넓혔다. 문제는 이 같은 세부 지침이 명확한 사전 안내 없이 적용되면서 실수요자들이 계약 이후 예상치 못한 규제를 마주한다는 점이다. A씨는 “상업용 오피스텔은 주택 수에 산정하지 않는다는 게 일반적 인식이어서 계약을 진행했는데, 비공개 내부지침상 유주택자로 간주한다는 답변을 구청에서 받았다”며 “십수억 원이 넘는 부동산 거래를 하는데 공개되지 않은 지침 때문에 국민이 피해를 보는 게 맞느냐”고 말했다. 종로구에 상업용 오피스텔을 보유한 B씨도 최근 양천구에서 주택을 매수하는 과정에서 토지거래허가 불허 판정을 받을 수 있다는 구청 답변을 받았다. B씨는 “저녁 6시면 냉난방이 꺼지고 세탁시설도 없는 전형적인 사무실 형태의 오피스텔인데도 주택으로 간주한다는 답변을 받았다”고 말했다. 반면, 실거주 의무 유예 조치의 목적인 매물 회전은 더뎌지는 모양새다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난해 3월 9만4000여 건에 달했던 서울 아파트 매물 수는 현재 6만1000여 건까지 줄었다. 실거래도 위축되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 4월 1만건을 넘겼던 토지거래허가 건수는 5월 8718건, 6월 5932건까지 감소했다. 실거주 유예 대상이 확대된 5월 이후 오히려 거래가 줄어든 셈이다. 세입자를 낀 매물을 무주택자에게 연결해 주겠다는 취지로 규제를 풀었지만, 매수 단계에서 오피스텔 보유 여부 같은 변수가 불거지며 정책 효과가 온전히 나타나지 못하고 있다는 지적이 나온다. 한편 국토부 관계자는 “세 낀 매물을 매입할 때 무주택자의 요건은 지난 2월과 변함이 없다”며 “2월 이후 오피스텔 소유주의 무주택자 요건과 관련해 별도의 비공개 지침을 보낸 적은 없다”고 말했다. 이어 “오피스텔이 실제 주거용으로 사용되지 않는다는 점을 신청인이 입증하면 무주택자로 보고 허가 대상이 될 수 있다”며 “구청이 이를 다르게 해석했거나, 신청인이 비주거용이라는 점을 충분히 입증하지 못한 사안으로 보인다”고 했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “규제를 만들고 예외 조항을 적용할 땐 현업 부서에서 충분한 논의를 통해 정교하게 정책을 만들어야 하는데, 최근엔 주로 탑다운 방식으로 이뤄지다 보니 계속 빈틈이 나타나는 것”이라고 지적했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “상업용 오피스텔을 주택 수에 산정하는 근거가 무엇인지 알 수 없다”며 “실거주 수요자들이 혼란을 겪지 않도록 세부 지침이 사전에 투명하게 예고되어야 한다”고 말했다. 관련기사

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    강훈식 대통령비서실장은 6일 장애인·국가유공자에 등 대한 아파트 특별공급 제도를 악용한 조직적 범죄 발생 관련, 제도 전반의 점검을 지시했다. 강 실장은 이날 청와대에서 주재한 수석보좌관 회의에서 최근 청각장애인 명의로 208억원(분양가 기준) 상당의 아파트를 불법 분양받은 브로커 일당이 적발된 사건을 언급하며 이같이 말했다고 안귀령 청와대 부대변인이 서면 브리핑에서 밝혔다. 강 실장은 “장애인들의 주거 안정을 위해 마련된 특별공급 제도가 조직적 범죄에 악용된 것은 매우 심각한 문제”라며 “관계부처 합동점검으로 국가유공자 특별공급에서도 유사 수법의 위법 사례가 확인된 만큼, 제도 전반에 대한 점검과 개선이 필요하다”고 지적했다. 이어 “부동산 청약 자격 위조 등 불법행위를 더 철저히 조사하라”면서 “적발된 위법 사례에 대해 청약 취소와 형사처벌 등 엄정한 조치를 통해 특별공급 제도의 공정성을 확립해달라”고 관계부처에 주문했다. 아울러 최근 청소년들이 위·변조된 신분증을 이용해 무인점포 등에서 전자담배를 쉽게 구매할 수 있다는 언론 보도와 관련, 관계부처에 청소년 유해물의 판매 실태를 신속히 점검하고 실효성 있는 개선 방안 마련도 지시했다. 또 최근 이른 무더위로 계곡, 해수욕장, 테마파크 등에서 안전사고가 잇따르고 있다며 관계부처에 칸막이를 허물고 빈틈 없이 안전 사각지대를 살필 것을 당부했다. 성수기 특별대책 기간에 사망 사고가 반복되는 위험지역을 선별해 안전요원 배치와 통제를 강화하고, 분야별로 안전사고 감축 실적을 평가하는 등 특단의 대책을 마련하라고도 주문했다. 관련기사

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    전국 전월세 거래가 소폭 증가했지만 시장 내부에선 ‘탈(脫) 아파트’ 흐름이 뚜렷해지고 있다. 아파트 전월세 거래는 줄고 빌라 등 비아파트 거래가 급증하면서 임대시장 구조가 빠르게 재편되는 모습이다. 6일 국토교통부가 공개한 주택통계를 분석한 결과 올해 1∼5월 전국의 주택 전월세 거래량은 총 123만614건으로 작년 동기(119만9105건) 대비 2.6% 증가한 것으로 집계됐다. 지난 5월 거래량은 작년 동월 대비 17% 감소했지만, 3월 거래량에서 작년 대비 17%가 늘어난 셈이다. 국토부가 매월 발표하는 주택통계의 전월세 거래량은 계약일이 아닌 신고일 기준 물량과 대법원의 확정일자 신고 물량을 합해 집계한 것이다. 다만 유형별로 올해 1∼5월 아파트 전월세 거래량은 총 52만8858건으로 작년 동기(56만9998건) 대비 7.2% 감소했다. 반면 연립·다세대·단독 등 비아파트 전월세는 작년 1∼5월 62만9107건에서 올해는 70만1756건으로 11.5% 증가했다. 아파트 전월세 거래는 줄고, 빌라 등 비아파트 거래는 늘어난 것이다. 지역별로 서울의 아파트는 작년 12만8051건에서 올해 11만9722건으로 6.5% 감소했다. 수도권 전체로도 35만448건에서 32만5641건으로 7.1% 줄었다. 특히 서울의 비아파트 전월세 거래는 24만4369건에서 올해 25만9853건으로 6.3%가 증가했다. 수도권은 44만2024건에서 478만8908건으로 8.3% 늘었다. 지방은 절대 거래량은 적지만 증감폭은 더 컸다. 지방 아파트 전월세 거래(21만9550건→20만3217건)가 7.4% 감소했지만 비아파트(18만7083건→22만2848건)는 19.1% 증가했다. 아파트 전월세 거래가 줄어든 배경에 대해 전문가들은 물건 감소를 가장 큰 원인으로 꼽는다. 실제 부동산114 기쥰 전국 아파트 입주 물량(임대아파트 제외)은 2024년 32만가구에서 지난해 23만8000가구, 올해는 17만5000가구로 감소했다. 이 가운데 서울아파트는 2024년 2만4000가구, 지난해 3만2000가구, 올해 1만9000가구 정도에 불과하다. 여기에 지난해 10·15대책 이후 매수자에 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가구역이 서울 전역과 경기 12곳으로 확대되면서 새로 임차인을 찾는 신규 전세 물건이 감소한 것도 영향을 미쳤다는 분석이다. 5월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 내놓은 매물도 토허구역내에선 실거주가 가능한 무주택자 위주로 매수가 이뤄지면서 집이 팔릴 때마다 전월세 매물은 사라지면서다. 아실 집계에 따르면 5일 조사 기준 서울 아파트 전월세 물건은 3만7551건으로 2년 전(4만3917건)과 비교해 14.5% 감소했다. 토허구역을 서울 전역으로 확대한 작년 10·15대책 당일의 4만4055건에 비해선 14.8%가 줄었다. 최근 시중은행들이 전세자금대출 문턱을 높인 데다 작년 10·15대책으로 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받을 때는 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 돈 빌리기가 어렵게 되면서 상대적으로 가격이 싼 비아파트로 이탈했을 가능성도 제기된다. 아파트 전셋값은 계속해서 상승하는데 자금줄은 막히면서 ‘탈 아파트’ 현상을 보이는 것이다. 실제 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1∼5월 서울 아파트 전세 평균 보증금은 6억5875만원으로 2년 전 동기간 5억5377만원 대비 19.1% 상승했다. 올해 신규로 전세를 얻은 임차인은 2년 전 전세금에 비해 1억원을 더 올려준 셈이다. 지난해 1∼5월 평균 6억1329만원에 비해서도 1년 새 4500만원(7.4%) 이상 올랐다. 월세 신규 계약도 2년 전에 평균 109만6000원(보증금 제외)을 냈다면 올해는 137만3000원으로 25% 상승했다. 반면 연립 다세대 등 전셋값은 아파트와 달리 2년 전과 큰 변동이 없다는 점도 빌라 시장 유입 요인이다. 국토교통부 실거래가 자료 분석 결과 연립·다세대 신규 전세 평균 보증금은 2년 전인 2024년 평균 2억2800만원에서 2025년은 2억3591만원, 올해는 2억3764만원으로 소폭 상승했다. 전문가들은 이에 대해 전세 시장의 ‘공간적 전이’가 시작됐다는 평가를 내놓고 있다. 전문가들은 이런 상황에서 정부가 하반기에 전세대출 보증 축소나 DSR 확대 등으로 전세대출을 더 옥죌 경우 비자발적 ‘탈 아파트’ 현상이 더욱 가속화할 것으로 보고 있다. 이재명 대통령은 앞서 지난달 열린 취임 1주년 기자회견에서 “전세 대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주된 원인이며, 그게 시장을 왜곡하고 있다”고 지적하며 전세대출 축소를 예고한 바 있다. 관련기사

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