아파트값이 2021년 전고점을 넘어선 서울 자치구가 25개 중 20곳에 달하는 것으로 나타났다. 매매와 전세가격이 동시에 뛰면서 강남3구(강남·서초·송파)뿐 아니라 비강남권 대다수 지역이 고점 위로 올라섰다는 분석이 나온다.

25일 한국부동산원이 발표한 6월 4주(22일 기준) 주간 아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.30% 올랐다. 전주 0.27%에서 오름폭이 커지며 한 달 만에 다시 0.30%대 상승률을 기록했다. 도봉구가 0.46% 올라 서울에서 상승률이 가장 높았고, 성북구와 구로구도 각각 0.41% 올랐다. 강남구는 0.35%, 송파구는 0.29%, 서초구는 0.20% 상승했다.

전세가격도 가파르게 뛰었다. 서울 아파트 전세가격은 이번 주 0.35% 올라 2013년 10월 셋째 주 이후 12년8개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 보였다. 서울 외곽 실수요 중저가 지역과 강남권 재건축 추진 단지, 전세 시장까지 동시에 달아오른 셈이다.

매매와 전세 가격 상승 압력이 커지면서 서울 자치구 상당수가 상승장이던 2021년 전고점을 넘어섰다. 부동산R114에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트 평균 가격은 16억7109만원으로 집계됐다. 2021년 고점(13억6495만원)보다 22.4% 올랐다.

자치구별로 2021년 기록한 전고점을 넘어선 자치구는 20곳에 달했다. 성동구가 전고점의 137%로 가장 많이 올랐고, 서초구(136%), 용산구(134%), 강남구(133%), 송파구(129%) 등 순이었다. 광진구와 영등포구도 전고점의 128%를 기록했고, 양천구와 마포구도 124%까지 올랐다. 동작구도 전고점 대비 121% 올랐고, 동대문구(113%), 서대문·종로구(111%), 강서구(105%), 관악구(104%)를 비롯해 은평구와 성북구, 구로구도 100%를 넘기며 전고점에 닿았다.


아직 고점을 회복하지 못한 곳은 도봉·노원·금천·강북·중랑구 등 5곳에 불과했다. 도봉구(85%)를 제외하면 나머지 자치구는 91~95% 수준까지 올라왔다.

실제 올초보다 1억~2억원씩 뛰며 전고점을 돌파한 단지가 속출하고 있다. 동대문구 답십리동 두산1단지 전용 84㎡는 지난달 11억8200만원에 손바뀜됐다. 지난 1월 9억4500만원, 2월 10억5000만원으로 뛰더니 10억원 안팎이던 2022년 상반기 전고점을 훌쩍 넘어선 것이다. 도봉구 창동 주공19단지 전용 59㎡은 지난 4일 8억9500만원에 매매계약이 체결됐다. 지난 1월 8억원보다 9500만원 뛴 금액이다. 2021년 전고점(9억2000만원)과 차이가 3000만원 안팎에 그친다.

이런 집값 상승의 핵심 동력으로 30대의 매수세가 꼽힌다. 대법원 집합건물 등기자료에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 매수인 중 30대는 2만7466명으로 지난해 같은 기간 1만7002명보다 61.5% 늘었다. 같은 기간 전체 매수인 증가율 36.8%를 크게 웃돈다. 30대 비중도 29.0%에서 34.3%로 높아졌다. 전고점 돌파 지역에는 30대 매수 비중이 높은 비강남권이 다수 포함됐다.

이번 상승장은 과거와 다르다는 분석이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “매매가격이 뛰더라도 전월세 가격은 상대적으로 덜 움직이는 경우가 많았다”며 “지금은 공급 부족과 매물 잠김이 겹친 가운데 전월세난에 임차 수요가 매매 수요로 돌아서고, 여기에 증시 호황 등에 따른 유동성까지 더해져 집값을 밀어올리는 힘이 커졌다”고 진단했다.

이 때문에 집값 상승세가 쉽게 꺾이기 어렵다는 전망이 지배적이다. 강남권과 용산 등 고가 주택 지역은 단기 급등 부담으로 추가 상승 폭이 제한될 수 있지만 15억원 이하 아파트가 집중된 비강남권은 전월세난에 따른 강한 매수 심리가 작동하고 있어서다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “공급 부족이 단기간에 해소되기 어렵고 전월세 부담까지 커지면서 젊은 층이 차라리 집을 사는 게 낫다고 판단하는 것”이라며 “젊은 매수층을 청약 대기 수요로 돌리려면 3기 신도시 등 정부의 주택 공급 로드맵이 분명해야 지금 당장 집을 사려는 심리를 진정시킬 수 있다”고 조언했다.