대법 판결로 양도 기준 정리
지분 가진 모든 공유자가
실거주 요건 충족해야 승계
미충족땐 현금청산 대상으로






재건축·재개발 조합원이 지위양도 예외사유를 충족하지 못한 공유자의 지분을 사들여도 해당 지분은 여전히 현금청산 대상이라는 정부의 해석이 나왔다. 그동안 현장에서 공유자의 지분을 사들여 정부 규제를 벗어나려는 움직임이 있었던 만큼 주의가 요구된다.

16일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 이 같은 내용의 공문을 각 자치구 재건축·재개발 관련 부서에 발송했다. 국토교통부가 지난해 11월 대법원 판결 이후 제도 변화에 대한 유권해석을 내리자 실무상 혼선을 방지하기 위해 후속조치를 실행했다.

현재 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후, 재개발사업은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위양도가 금지돼 있다.

다만 1가구 1주택자가 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우를 동시에 채우는 등 예외 요건을 충족하면 지위양도가 가능하다.

문제는 공유자에 대한 해석이었다. 조합원 지위를 양도하기 위해서 공유자 모두가 예외사유를 충족해야 하는지, 대표 조합원만 충족하면 되는지에 대해 논란이 발생한 것이다.

지금까지 국토부는 대표자 1명만 예외 요건을 채우면 지위 승계가 가능한 것으로 해석했다. 다시 말해서 공유자가 2명일 경우에 대표 조합원인 A만 예외사유를 충족했더라도 공유자인 B의 지분까지 양도가 가능하다고 봤다. 만일 대표 조합원이 아닌 사람이 본인 지분만 다른 사람에게 양도하면 그 지분은 현금청산 대상이 아니라고 해석했다. 그런데 지난해 말 대법원의 판결이 나오면서 앞선 해석들에 오류가 생겼다. '모든 공유자가 각각 예외 요건을 충족해야' 조합원 지위를 온전히 승계할 수 있게 변한 것이다.

하지만 이후에도 현장에선 혼란이 이어졌다. 대표적인 사례가 공유자끼리의 지분을 조정한 경우다. 예를 들어 대표 조합원 A가 50%의 지분을 보유하고 있고, 조합원 지위양도 예외사항을 충족하지 못한 B가 50%의 지분을 각각 보유했다고 가정해보자. 이 경우 A가 B의 지분을 사들이면 어떻게 되는지에 대한 해석이 불투명했다.

국토부는 이번에 공유자 사이 지분 조정 때도 조합원 지위양도가 금지된다고 해석했다. 대법원 판결의 취지가 공유 지분별로 조합원 지위양도 예외사유를 적용해야 한다는 의미인 만큼 해당 사례도 조합원 지위양도 금지대상이라고 판단한 셈이다. 지위 승계가 되지 않는 만큼 해당 지분이 현금청산 대상이라는 점도 분명히 했다.

정부는 이럴 경우 조합원 의결권과 주택공급에 대한 기준도 손질했다. 지금까지는 일부 지분만 조합원 지위가 인정될 경우 해당 인물이 의결권 행사와 분양신청을 할 수 있는지 여부에 대해 해석이 엇갈렸다. 1주택을 온전히 소유한 조합원만 의결권 행사와 주택공급을 할 수있다는 주장이 일각에서 제기됐기 때문이다.

국토부는 이에 대해 조합 정관으로 의결권 산정 방법과 주택 공급 기준을 정할 수 있다고 판단했다.

[손동우 기자]