최근 이재명 대통령도 공급 감소 문제를 언급하며 공급 확대 대책 마련을 예고에도 서울 주택의 중장기 공급 부족 우려가 커지고 있다.

서울 주택 인허가와 착공이 2023년 큰 폭으로 감소했기 때문이다. 시장에서는 주택 착공부터 준공기간을 대략 3년 정도 잡고 있다.

14일 국토교통부에 따르면 2023년 한 해 서울 주택 인허가는 2만5567가구로, 이는 2022년(4만2724가구)보다 40.2% 줄어든 수치다. 동기간 착공 물량도 6만2585가구에서 2만576가구로 67.1% 급감했다.

국토부의 공동주택 입주 예정 물량 전망을 보면 서울의 연간 입주 물량은 올해 2만7158가구에서 내년 1만 7197가구로 36.7%(9961가구) 줄어들 것으로 예상된다.

일반적으로 인허가 감소는 3~5년 뒤, 착공 감소는 2~3년 뒤 입주 물량 축소로 이어진다. 이에 따라 2023년의 급감세는 앞으로 입주 물량 감소로 이어질 가능성이 크다는 게 업계의 분석이다.

더욱이 올해 들어 4월까지 누적 서울 주택 인허가는 1만2760가구로, 작년 같은 기간 1만 6787가구보다 24.0% 줄었다. 이 기간 착공은 7023가구에 불과해 전년 동기 8357가구 대비 16.0% 감소했다.

앞서 이재명 대통령은 지난 8일 취임 1주년 기자회견에서 인허가·착공 감소 문제를 언급하며 공급 확대 필요성을 강조한 바 있다. 그러나 올해도 감소세가 이어질 경우 중장기 공급 공백 우려가 한층 더 커질 수 있다는 지적이 나온다.

고환율에 공사비 상승…집 짓기 원가 구조 악화

고환율 기조가 이어지면서 철근, 시멘트, 콘크리트 등 수입 의존도가 높은 자재 비용도 고공행진하고 있다.

한국건설기술연구원의 건설공사비지수를 보면 2026년 4월 136.88포인트를 기록했다. 전년 동월 대비 상승률은 4.44%다.

건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 시멘트·철근 같은 자재비, 현장 인건비, 장비비 등 직접공사비의 가격 변동을 지수화한 지표다. 한국은행의 산업연관표와 생산자물가지수, 대한건설협회 시중노임 등 공식 통계를 가공해 한국건설기술연구원이 매월 발표한다. 공사비 실적자료의 시차 보정과 물가변동에 따른 계약금액 조정, 표준시장단가 개정 등 건설 물가 분석의 기준으로 활용된다.

주거용건물 하위지수 역시 상승세를 이어가면서 실제 아파트와 주택 공사비 부담도 커지고 있다. 세부 품목을 보더라도 아스콘과 아스팔트 제품, 레미콘, 건축용 금속제품 등 도로, 단지 조성, 골조, 마감 공정에 쓰이는 핵심 자재 가격이 동시에 뛰고 있다.

한 대형건설사 관계자는 “고환율 탓에 자재비가 계속 올라가고 인건비까지 따라 오르면서 공사비가 예측하기 어려운 수준이 됐다”며 “분양가는 규제와 수요를 고려해야 해 마음대로 올리기 힘든데, 공사비를 그대로 떠안으면 사업성이 급격히 나빠져 일부 사업장은 인허가를 받아도 착공을 미루는 경우가 늘고 있다”고 말했다.

정부는 인허가 절차 단축, 정비사업 규제 완화 등을 통해 공급 회복을 추진하겠다는 입장이다. 다만 현장에서는 “공사비와 금융 여건이 바뀌지 않는한 체감 효과가 크지 않을 것”이라는 회의적인 반응이 많다.

일각에서는 공급 축소 흐름이 몇 년 뒤 서울 집값 변동성을 다시 자극할 수 있다는 우려도 나온다.

한 건설·부동산 전문가는 “인허가와 착공 감소가 장기간 이어질 경우 몇 년 뒤 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 높다”며 “공급 공백이 현실화하면 서울 집값 변동성을 다시 키우는 요인이 될 수 있다”고 진단했다.