[부동산 손자병법] 여의도 재건축 잰걸음 … 한강뷰 1.3만가구 미니 신도시로

이용안 기자(lee.yongan@mk.co.kr)

2026-06-07 17:31



탐방편
서울 도심·학원가 접근성 좋고
한강변 고도제한 규제 완화에
초고층 스카이라인 기대감 '쑥'
대교아파트 첫 관리처분인가
시범·목화 시공사 선정 돌입
다른 단지들도 사업추진 속도






서울 '서남권의 강남'으로 불리는 여의도에서 아파트 재건축이 속도를 내고 있다. 지난 5월 19일 대교아파트가 처음으로 관리처분계획인가를 받은 데 이어 시범·목화아파트는 시공사 선정 절차에 돌입했다. 현재 15개 단지가 재건축을 추진 중인데, 완료 시 1만3000여 가구에 달하는 '미니 신도시'가 탄생할 전망이다.

여의도는 초기 도시개발계획 단계부터 원조 '한강변' 도심지였다. 1960년대 서울도시계획이 한창일 당시부터 여의도는 영동지구의 강남과 더불어 한강을 낀 신도심으로 설계됐다. 1971년 시범아파트가 지어진 후 1979년엔 증권거래소 건물이 준공되며 금융 중심지로 성장했다. 이후 63빌딩과 LG트윈타워 등 고층 빌딩이 들어서며 차별적인 스카이라인을 형성하게 된다.






◆ 발목잡던 규제 완화에 재건축 사업 탄력

준공 후 30년이 지나면서부터 재건축이 추진될 수 있기에 1990년대 말부터 여의도 단지 내에서 재건축 이야기가 하나둘 피어났다. 하지만 당시엔 금융 중심지와 주거 기능 간 충돌, 한강변 고도 규제 등으로 논의가 진전되지 못했다. 그러다 2021년 오세훈 당시 서울시장이 취임하며 분위기가 달라졌다. 초기 정비사업 단계를 단축하는 신속통합기획 사업이 시행됐는데, 첫 대상지가 시범아파트였다. 한강변 고도 규제도 완화됐다. 한강과 가장 가까운 아파트 동은 15층까지밖에 짓지 못했는데, 이 규제가 사라졌다. 또 국회의사당 주변 고도지구의 건축물 높이도 기존 41~51ｍ에서 최대 120~170ｍ까지 올릴 수 있도록 조정됐다.

최근 여의도 재건축 단지에서 가장 주목받는 곳은 대교아파트다. 정비사업의 9부 능선으로 불리는 관리처분계획인가를 15개 재건축 단지 중 가장 먼저 받았기 때문이다. 특히 대교아파트는 신통기획 자문과 정비계획을 동시에 진행하는 자문 사업(패스트트랙) 1호 사업장이기도 하다. 2024년 1월 조합설립인가를 받았는데 2년4개월이라는 짧은 시간에 관리처분계획인가를 받았다. 1975년 준공된 대교아파트는 최고 12층, 4개 동, 576가구 규모로 이뤄졌다. 재건축 이후에는 지하 5층~지상 최고 49층, 4개 동, 912가구 규모의 고층 단지로 탈바꿈한다. 삼성물산이 시공을 맡아 '래미안 와이츠'로 재탄생할 예정이다. 올해 하반기 이주를 시작해 내년 4월 철거를 마치고, 당해 말 착공을 목표로 하고 있다.

대교아파트 다음으로 사업 속도가 빠른 곳은 한양아파트다. 지난해 10월 사업시행인가를 받고 관리처분계획인가를 준비 중이다. 시공사인 현대건설과 공사비 규모를 두고 협상을 진행 중인 것으로 알려졌다. 여의도 내 소규모 재건축 사업도 활발하다. 지난해 12월엔 160가구 규모 화랑아파트가 여의도 재건축 단지 중 처음으로 소규모 재건축 사업으로 조합설립인가를 받았다.

최근에는 시범아파트와 목화아파트가 동시에 입찰공고를 내며 사업에 박차를 가하고 있다. 삼성물산을 비롯해 여러 대형 건설사가 관심을 가진 것으로 전해진다. 이외에도 공작아파트는 사업시행인가를 추진 중이고, 삼익·은하아파트는 통합심의를 준비하고 있다. 삼부아파트도 조합 설립과 정비계획 지정을 동시에 추진하고 있다.

◆ "여의도, 잠실과 어깨 나란히 하게 될 것"

전문가들은 여의도 재건축이 마무리되면 입지의 위상이 강남권과 맞먹게 될 것이라고 내다봤다. 서울 서남권 지역에서 강남처럼 업무 중심지, 학군, 한강변 등 다양한 인프라를 갖춘 곳이 여의도뿐이라는 이유에서다. 인근 목동이 학원가가 더 발달했지만, 셔틀버스 등을 통해 여의도 거주 학생들도 목동을 쉽게 오갈 수 있다. 넓은 면적이 평지인 것도 강점이다. 이에 따라 여의도 재건축 추진 아파트들은 준공된 지 50년가량 된 곳이 많음에도 3.3㎡당 시세가 1억원에 달한다. 이에 따라 여의도 재건축이 마무리되면 강남권의 한강변 동네인 잠실과 비슷한 수준으로 아파트 가격이 형성될 것이란 분석이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "여의도는 상업지역으로 분류된 단지의 대지 지분 평당가를 보면 아직도 저평가받는 지역"이라며 "인근에 개발 압력이 꾸준히 있을 것이기 때문에 가격이 높아질 것으로 본다"고 설명했다.



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[이용안 기자]




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    신속통합기획 303곳 표심 분석압구정동 85%·여의도동 72%재건축 지역에서 오세훈 ‘몰표’재개발 많은 지역도 선전 펼쳐성수동·공덕동선 정원오 눌러與 소속 자치구와 협업 관건 6·3 지방선거에서 사상 첫 5선 서울시장에 성공한 오세훈 시장은 대표 정비사업 정책인 신속통합기획 재건축 밀집 지역에서 강세를 보인 것으로 나타났다. 신통기획 재개발이 많은 자치구에선 대체로 정원오 더불어민주당 후보가 앞섰지만, 오 시장이 이기거나 접전을 벌인 동도 적지 않았다. 거래·대출 규제와 세금, 공공 위주 공급 등 ‘부동산 민심’이 선거에 영향을 미친 가운데, 민간 정비사업에 대한 기대감도 표심에 반영됐다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 신통기획 재건축·재개발 구역 303곳과 서울 426개 행정동 개표 결과를 분석한 결과 재건축 단지가 많은 동일수록 오 시장의 득표율이 높게 나타났다. 신통기획 재건축 사업지가 있는 76개 동 중 53곳(69.7%)에서 오 시장이 정 후보를 앞섰다. 실제 재건축 단지가 많은 동에서 ‘오세훈 몰표’가 쏟아졌다. 압구정2~5구역이 있는 압구정동은 84.8%로 가장 높은 득표율을 거뒀다. 대치우성1차, 쌍용2차, 개포우성1·2차 등이 있는 대치1동에선 득표율이 79.5%까지 치솟았고, 신반포2차가 있는 반포2동(77.9%), 은마·대치미도가 있는 대치2동(75.2%), 잠실주공5단지가 있는 잠실3동(72.3%) 등 신통기획 재건축 단지가 즐비한 동네에서 표를 사실상 싹쓸이했다. 접전지였던 양천구에서도 목동1~6단지가 있는 목5동에서 오 시장 득표율은 62.7%로 양천구 전체 득표율 49.2%보다 13.5%포인트 높았다. 여의도 대교·삼부·목화 등 재건축 단지가 모인 영등포구 여의동은 오 시장 득표율이 72.3%에 달해 영등포구 전체 득표율 50.50%보다 21.8%포인트 웃돌았다. 이들 재건축 단지는 신통기획의 수혜를 받았다. 박원순 전 시장 시절 장기간 멈췄던 정비계획 수립·구역지정 등이 오세훈 시정 4기 들어 마무리됐고 일부 단지는 시공사 선정과 통합심의, 사업시행인가 등 후속 절차를 준비하고 있다. 재건축 사업 속도가 선거 기간 주민들의 주요 관심사였다. 신통기획으로 다시 속도가 붙은 재건축 기대감이 오 시장 표로 이어진 것으로 풀이된다. 재개발이 많은 지역은 대체로 정 후보 쪽으로 기울었다. 신통기획 재개발 구역이 있는 124개 동 중 78곳(62.9%)에서 정 후보가 우세를 보였다. 대체로 진보 정당 텃밭인 구로, 강북, 성북, 은평, 관악, 금천 등에 재개발 사업지가 많은 영향도 있었다. 하지만 오 시장 표도 적지 않게 나왔다. 정 후보가 우세를 보인 15개 자치구에서 신통기획 재개발 구역이 있는 동 중 오 시장의 득표율이 접전 수준인 45%를 넘어선 곳은 61곳(73.5%)이었고 이 중 21곳에서 이겼다. 오세훈 캠프 관계자는 “선거 유세 때 만난 재개발 주민들은 신통기획에 대한 이해도가 높았고 ‘앞으로 더 잘해달라’는 반응도 많았다”며 “이런 반응들이 표로 이어진 측면이 있다고 본다”고 말했다. 성동구 성수동과 마포구 공덕동이 대표적이다. 성동구 전체로는 정 후보가 51.21%를 얻어 오 시장(47.18%)을 눌렀지만, 성수전략2·3·4구역이 있는 성수2가제1동에서는 오 시장 득표율이 52.0%였다. 성수전략1구역이 있는 성수1가제1동에서도 오 시장(56.0%)이 정 후보(42.6%)를 제쳤다. 마포구에서는 정 후보가 49.61%, 오 시장이 46.88%를 얻었지만 공덕7·8구역이 있는 공덕동에서는 오 시장이 52.1%로 정 후보(45.0%)를 앞섰다. 특히 은평구 불광2동은 재개발 사업지가 4곳 있는데, 정 후보가 52.1%로 이겼지만 오 시장도 45.5%를 가져갔다. 성북구 장위1동에서도 오 시장 득표율은 46.2% 나왔다. 이 동에 위치한 장위13-1·13-2구역은 신통기획 덕분에 재개발이 부활했는데 장위뉴타운 15개 구역 중 면적이 가장 크다. 약 4000가구 아파트 조성 예정인 신림5구역이 자리잡은 관악구 신림동은 정 후보 47.8%, 오 시장 47.0%로 격차가 0.8%포인트에 그쳤다. 전문가들은 재건축과 재개발 사업의 구조가 표심에 영향을 미쳤다고 분석했다. 박합수 건국대 부동산학대학원 겸임 교수는 “재건축 단지는 아파트 소유자가 실제 거주하는 경우가 많고 자산 가치 상승 기대가 크지만 저층 노후 주거지 재개발은 영세 원주민과 세입자 등이 섞여 있어 곧바로 지지로 연결되기 쉽지 않다”고 설명했다. 박 교수는 “다만 성수, 공덕 등처럼 가격대가 높은 재개발 구역은 미래 가치 기대감 때문에 표심이 다르게 나타날 수 있다”고 했다. 재개발은 재건축보다 정부의 부동산 대출 규제와 공사비 인상 등에도 취약하다. 이주비와 분담금 부담이 큰 데다 원주민 재정착과 세입자 보호 등 여러 문제가 얽혀 있다. 이 때문에 오 시장의 5기 정비사업 정책은 재개발 지원에 힘이 실릴 것이란 전망이 나온다. 2031년까지 정비사업 31만가구를 착공하려면 재개발에서 가시적인 성과를 내야해서다. 오 시장이 3년 내 착공을 위해 집중 관리하기로 한 85개 구역(8만5000가구) 중 50여 개 구역이 재개발이다. 오 시장은 선거 때 강북 재개발 사업성을 높이기 위해 용적률 혜택을 확대하고 공공기여 부담을 낮추겠다고 강조했다. 정부 협조도 필요하다. 서울시가 이주리츠를 설립하고 자체 기금을 활용하더라도 이주비·보증 지원이나 이주용 주택 확보 등을 자력으로 풀기에는 한계가 있다. 자치구와도 손발을 맞춰야 한다. 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거 등 후반부 절차는 자치구가 움직이지 않으면 착공이 늦어진다. 서울시 관계자는 “민주당 소속 구청장이 늘어났지만, 신통기획 구역이 착공까지 병목 없이 갈 수 있도록 시와 자치구의 협업 체계를 만드는 게 중요하다”고 말했다. 관련기사

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    ‘재건축의 신’ 한형기 인터뷰 하편 “서울시가 좋아하는 그림으로 그려달라.” 한형기 HK미래주택연구원 대표가 원베일리 설계사에게 한 말이다. 설계비 150억원을 그대로 줄 테니 인허가만 빨리 받을 수 있는 그림으로 다시 그려달라는 주문이었다. 인허가를 2년 1개월 만에 끝내고 1평당 597만원 공사비로 마감한 한 대표 노하우의 출발점이 그 한 줄에 있었다. 달인열전은 지난 상편에서 한 대표를 만든 두 번의 위기를 다뤘다면, 하편에서는 그 위기에서 나온 디테일과 절박함이 30년을 굴러간 끝에 어떤 결론으로 정리됐는지를 따라간다. 두 시간을 넘긴 인터뷰 끝에 매경플러스가 받아 적은 결론은 두 단어로 좁혀졌다. 속도, 그리고 숫자. 속도가 나려면 숫자가 정확해야 하고, 숫자가 정확해지려면 디테일에 집착해야 한다. 그 모든 산수의 무대가 서울시다. 재건축은 결국 서울시와 파트너가 되는 게임이라는 것이 30년의 결론이다. 조합장은 결국 숫자로 설득해야 한다- 30년 보신 결론 중 첫 번째가 조합장이라고 했다. ▶ 30년 동안 보면서 내린 결론이다. 재건축이 망하는 첫 번째 이유가 조합장이다. 조합장 한 명이 잘못 들어오면 1년, 2년이 그냥 간다. 본인이 욕심을 부리거나, 본인이 뭘 모르거나, 본인이 결정을 못 한다. 셋 중 하나만 걸려도 사업은 멈춘다. 그 셋 중 하나도 안 걸리는 조합장이 열에 하나 있을까. - 잘 모르는 조합장이 그만큼 많다는 얘긴가. ▶ 보통은 그 자리에 욕심으로 간다. 본인 집값만 보고 가는 사람이 대부분이다. 그러면 시공사가 무슨 말을 해도 못 알아듣는다. 인허가 단계가 무엇인지도 모른다. 그 상태에서 결정권만 가지고 있으니 사업이 안 굴러간다. 조합장 자리는 욕심으로 가는 게 아니라 책임으로 가는 거다. - 조합원 700명을 어떻게 설득하나. ▶ 설득은 숫자로 한다. 분담금이 얼마 줄어든다, 환급금이 얼마 늘어난다, 분양 수익이 얼마 들어온다. 이걸 숫자로 보여주면 조합원이 움직인다. 본인 통장에 얼마나 들어오는지가 보이면 누구도 반대 못 한다. - 강남 재건축이 분상제(분양가상한제)와 재초환(재건축초과이익환수제) 때문에 멈춰 있다는 진단이 많다. ▶ 다 핑계다. 옛날에 분양가상한제와 초과이익환수제 때문에 강남이 5년 그냥 그대로 쉬었다. 그런데 원베일리는 초과이익환수제는 피했고, 분양가상한제 적용 속에서도 HUG 보증 기준보다 높은 분양가를 받아냈다. 분양가상한제는 맞추면 되고 초과이익환수제는 열심히 해서 피하면 된다. 다들 능력이 안 되니까 못 피한 거다. - 원베일리 인허가를 2년 만에 끝내 화제를 모았다. ▶ 그 안에 도시계획심의, 건축심의, 교통심의, 환경영향평가, 사업시행인가, 조합원 분양 신청, 관리처분계획 총회, 관리처분인가 신청까지 다 들어갔다. 2017년 12월 말까지 관리처분 인가 신청을 접수해야 초과이익환수제를 피할 수 있었다. 원베일리는 2017년 9월 사업시행인가를 받고 같은 해 12월 관리처분계획 인가를 신청해 기한 안에 들어왔다. - 그게 어떻게 가능했는가. ▶ 설계를 새로 했다. 우리 아파트 품질이고 뭐고 다 따질 필요 없다. 일단 인허가부터 받자. 그래서 설계사한테 말했다. 설계비 150억원 그대로 줄 테니까 서울시가 좋아하는 그림으로만 그려달라. 그 설계로 인허가 다 받고 진짜 설계는 이주하고 철거하면서 다시 받았다. 인허가는 새로 받으면 된다. 공사비도 분양가도 결국 숫자다- 박원순 시장 시절 35층 규제는 어떻게 풀었나. ▶ 오세훈 시장 때 62층 허가를 받아놨는데 박원순 시장이 들어와 35층으로 다 묶었다. 데모해서 38층을 받아냈다. 38층도 마음에 안 들었다. 그래서 생각한 게 천장고 30cm 올리는 거다. 그렇게 해서 43층, 44층 높이를 맞췄다. - 결국 서울시와의 협상이 핵심이겠다. ▶ 서울시는 통합을 좋아한다. 통합하면 서울시가 도와준다. 개별로 5개 하면 5개가 다 완성될 때까지 서울시와 구청은 민원에 시달려야 한다. 통합하면 민원이 없다. - 시공사와 협상할 때 첫 마디는 무엇인가. ▶ 나는 시공사를 직접 대면하지 않는다. CM을 먼저 거치게 한다. CM은 제대로 몇십억원을 주고 쓴다. 끝날 때까지 7~8명이 상주한다. 건축, 설비, 기계, 전기, 토목, 조경, 인테리어, 통신, 소방 분야별 전문가가 다 있다. CM이 시공사보다 더 전문가다. 시공사가 웬만한 자료로는 CM을 못 이긴다. 기사 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스에서 확인할 수 있습니다. 아래 QR코드를 스마트폰 카메라로 찍으면 연결됩니다. 관련기사

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    학부모라면 한 번쯤 이사를 고민해본 동네죠. 서울 양천구 목동. 전례 없는 긴장감이 돌았던 목동이 지방선거 이후 가슴을 쓸어내렸습니다. 현재 14개 단지 약 2만7000가구에 달하는 아파트가 재건축을 통해 무려 4만7000가구의 매머드급 신축 타운으로 탈바꿈할 준비를 하고 있는데요. 총사업비만 30조원으로 건설사의 '골드러시'가 펼쳐지는 기회의 땅이기도 합니다. 현재 목동 재건축엔 2030년 11월이라는 데드라인이 설정돼 있습니다. 목동 위를 지나는 비행기들의 이착륙지인 김포공항 관련 국제민간항공기구(ICAO)의 고도 제한 개정안이 2030년 11월 국내에 적용될 예정이기 때문입니다. 이 기준이 적용되기 전에 사업시행인가를 받아야만 현재 계획 중인 41~49층의 고층 설계를 지켜낼 수 있습니다. 특히나 오세훈 서울시장이 목동 인허가에 대해 전폭적인 지원을 보내고 있었기 때문에 시장이 교체될까 걱정의 목소리도 많았습니다. 이번주 매부리TV n억집에서는 '목동 5단지·7단지·11단지' 등 핵심 단지들을 집중 조망합니다. 더불어 목동의 핵심인 단지별 학군 리포트도 함께 전해드립니다. [이석희 기자] 관련기사

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    이번주 전국 1590가구 청약 7일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 8~12일 전국 10곳에서 총 1590가구가 청약을 접수한다. 수도권에서는 최근에 이른바 '셔세권'으로 뜨거운 경기도 화성시 동탄구에서 공공분양이 나온다. 동탄구 신동에 들어서는 화성동탄2지구 C-27블록이다. 단지는 최고 20층, 8개 동, 전용면적 84㎡ 총 473가구로 조성된다. GTX-A 동탄역까지 버스로 20분 거리에 위치하며 초중고가 도보권에 위치해 있다. 공공택지에 지어져 분양가상한제가 적용된다. 최고가 기준 분양가는 6억원대로 인근 단지에 비해 저렴하다. 그럼에도 불구하고 실거주 의무는 적용되지 않는다. 전매 제한은 3년이다. 지방에서는 전북 익산시 팔봉동 일원에 조성되는 '익산펠리피아'가 청약 접수를 한다. 지하 2층~지상 28층, 4개 동, 전용면적 84~104㎡ 총 572가구 규모다. 전용면적 84㎡ 분양가는 4억1000만원대다. 인천에서는 검단신도시에서 '신검단중앙역 금강펜테리움센트럴파크' 무순위 청약이 나온다. 인천지하철1호선 신검단중앙역이 가깝다. 전용면적 98㎡ 1가구다. 분양가는 5억4000만원대다. [이석희 기자] 관련기사

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    신속통합기획 303곳 표심분석압구정동 85%·여의도동 72%재건축 지역서 오세훈 '몰표'재개발 많은 지역도 선전 펼쳐'정원오 안방' 성수동서도 승리與 소속 자치구와 협업 관건 6·3 지방선거에서 사상 첫 5선 서울시장에 성공한 오세훈 시장은 대표 정비사업 정책인 신속통합기획 재건축 밀집 지역에서 강세를 보인 것으로 나타났다. 신통기획 재개발이 많은 자치구에선 대체로 정원오 더불어민주당 후보가 앞섰지만, 오 시장이 이기거나 접전을 벌인 동도 적지 않았다. 거래·대출 규제와 세금, 공공 위주 공급 등 '부동산 민심'이 선거에 영향을 미친 가운데, 민간 정비사업에 대한 기대감도 표심에 반영됐다는 해석이 나온다. 7일 매일경제신문이 신통기획 재건축·재개발 구역 303곳과 서울 426개 행정동 개표 결과를 분석한 결과 재건축 단지가 많은 동일수록 오 시장의 득표율이 높게 나타났다. 신통기획 재건축 사업지가 있는 76개 동 중 53곳(69.7%)에서 오 시장이 정 후보를 앞섰다. 실제 재건축 단지가 많은 동에서 '오세훈 몰표'가 쏟아졌다. 압구정2~5구역이 있는 압구정동은 84.8%로 가장 높은 득표율을 거뒀다. 대치선경, 개포우성1·2차 등이 있는 대치1동에선 득표율이 79.5%까지 치솟았고, 은마·대치미도가 있는 대치2동(75.2%), 신반포2차가 있는 반포3동(74.6%), 잠실주공5단지가 있는 잠실3동(72.3%) 등 신통기획 재건축 단지가 즐비한 동네에서 표를 사실상 싹쓸이했다. 접전지였던 양천구에서도 목동1~6단지가 있는 목5동에서 오 시장 득표율은 62.7%로 양천구 전체 득표율 49.2%보다 13.5%포인트 높았다. 여의도 대교·삼부·목화 등 재건축 단지가 모인 영등포구 여의도동은 오 시장 득표율이 72.3%에 달해 영등포구 전체 득표율 50.50%보다 21.8%포인트 웃돌았다. 이들 재건축 단지는 신통기획의 수혜를 받았다. 박원순 전 시장 시절 장기간 멈췄던 정비계획 수립·구역지정 등이 오세훈 시정 4기 들어 마무리됐고 일부 단지는 시공사 선정과 통합심의, 사업시행인가 등 후속 절차를 준비하고 있다. 재건축 사업 속도가 선거 기간 주민들의 주요 관심사였다. 신통기획으로 다시 속도가 붙은 재건축 기대감이 오 시장 표로 이어진 것으로 풀이된다. 재개발이 많은 지역은 대체로 정 후보 쪽으로 기울었다. 신통기획 재개발 구역이 있는 124개 동 중 78곳(62.9%)에서 정 후보가 우세를 보였다. 대체로 진보 정당 텃밭인 구로, 강북, 성북, 은평, 관악, 금천 등에 재개발 사업지가 많은 영향도 있었다. 하지만 오 시장 표도 적지 않게 나왔다. 정 후보가 우세를 보인 15개 자치구에서 신통기획 재개발 구역이 있는 동 중 오 시장의 득표율이 접전 수준인 45%를 넘어선 곳은 61곳(73.5%)이었고 이 중 21곳에서 이겼다. 오세훈 캠프 관계자는 "선거 유세 때 만난 재개발 주민들은 신통기획에 대한 이해도가 높았고 '앞으로 더 잘해달라'는 반응도 많았다"며 "이런 반응들이 표로 이어진 측면이 있다고 본다"고 말했다. 성동구 성수동과 마포구 공덕동이 대표적이다. 성동구 전체로는 정 후보가 51.21%를 얻어 오 시장(47.18%)을 눌렀지만, 성수전략2·3·4구역이 있는 성수2가제1동에서는 오 시장 득표율이 52.0%였다. 성수전략1구역이 있는 성수1가제1동에서도 오 시장(56.0%)이 정 후보(42.6%)를 제쳤다. 마포구에서는 정 후보가 49.61%, 오 시장이 46.88%를 얻었지만 공덕7·8구역이 있는 공덕동에서는 오 시장이 52.1%로 정 후보(45.0%)를 앞섰다. 특히 은평구 불광2동은 재개발 사업지가 4곳 있는데, 정 후보가 52.1%로 이겼지만 오 시장도 45.5%를 가져갔다. 성북구 장위1동에서도 오 시장 득표율은 46.2% 나왔다. 이 동에 위치한 장위13-1·13-2구역은 신통기획 덕분에 재개발이 부활했는데 장위뉴타운 15개 구역 중 면적이 가장 크다. 약 4000가구 아파트가 조성될 예정인 신림5구역이 자리 잡은 관악구 신림동은 정 후보 47.8%, 오 시장 47.0%로 격차가 0.8%포인트에 그쳤다. 전문가들은 재건축과 재개발 사업의 구조가 표심에 영향을 미쳤다고 분석했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임 교수는 "재건축 단지는 아파트 소유자가 실제 거주하는 경우가 많고 자산 가치 상승 기대가 크지만 저층 노후 주거지 재개발은 영세 원주민과 세입자 등이 섞여 있어 곧바로 지지로 연결되기 쉽지 않다"고 설명했다. 박 교수는 "다만 성수, 공덕 등처럼 가격대가 높은 재개발 구역은 미래 가치 기대감 때문에 표심이 다르게 나타날 수 있다"고 했다. 재개발은 재건축보다 정부의 부동산 대출 규제와 공사비 인상 등에도 취약하다. 이주비와 분담금 부담이 큰 데다 원주민 재정착과 세입자 보호 등 여러 문제가 얽혀 있다. 이 때문에 오 시장의 5기 정비사업 정책은 재개발 지원에 힘이 실릴 것이란 전망이 나온다. 2031년까지 정비사업 31만가구를 착공하려면 재개발에서 가시적인 성과를 내야해서다. 오 시장이 3년 내 착공을 위해 집중 관리하기로 한 85개 구역(8만5000가구) 중 50여 개 구역이 재개발이다. 오 시장은 선거 때 강북 재개발 사업성을 높이기 위해 용적률 혜택을 확대하고 공공기여 부담을 낮추겠다고 강조했다. 정부 협조도 필요하다. 서울시가 이주리츠를 설립하고 자체 기금을 활용하더라도 이주비·보증 지원이나 이주용 주택 확보 등을 자력으로 풀기에는 한계가 있다. 자치구와도 손발을 맞춰야 한다. 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거 등 후반부 절차는 자치구가 움직이지 않으면 착공이 늦어진다. 서울시 관계자는 "민주당 소속 구청장이 늘어났지만, 신통기획 구역이 착공까지 병목 없이 갈 수 있도록 시와 자치구의 협업 체계를 만드는 게 중요하다"고 말했다. 한편 오 시장은 정비사업과 별도로 청년·신혼부부 주거 정책도 대폭 강화할 것으로 보인다. 오 시장은 이미 미리내집, 청년안심주택, 새싹원룸, 바로내집, 서울내집 등 '서울찬스' 5종 주택 8만2000가구를 공급한다고 발표했다. [임영신 기자] 관련기사

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    도산대로 역세권 계획안 공람하이엔드 주거시설 29가구5성급 호텔도 함께 들어서 도산대로에 초호화 주거시설 '에테르노 청담'급 아파트와 5성급 호텔이 들어선다. 7일 개발업계와 구청 등에 따르면 강남구청은 지난달 28일 강남구 청담동 124-19 일대 역세권 활성화사업(조감도) 지구단위계획 지정안을 열람공고했다. 이곳은 도산대로 중심 핵심 입지로 현재 견본주택 등의 용도로 활용되고 있다. 계획안에 따르면 이 일대 3106㎡ 면적에 용적률 918%를 적용해 지하 8층~지상 최고 35층의 호텔과 공동주택이 들어선다. 호텔과 공동주택이 별개의 동으로 계획돼 있고 호텔은 29층 164실 규모, 공동주택은 35층 29가구로 예정돼 있다. 다만 강남구청 관계자는 "현재 계획안은 향후 절차 진행에 따라 충분히 바뀔 수 있다"고 말했다. 청담동 중심 입지에 위치해 있고 한강뷰를 기대할 수 있는 입지인 만큼 개발을 진행하는 측에서는 '에테르노 청담'급 하이엔드 주거시설을 계획하고 있다. 특히 한강 뷰를 기대할 수 있는 6층 이상에는 1층에 1가구, 2개층 복층형 1가구 등 다양한 타입의 주거공간이 계획돼 있다. 에테르노 청담은 총 29가구 규모의 최고급 주거시설로 가수 아이유, 배우 송중기, 김창한 크래프톤 대표 등이 거주하는 것으로 유명한 곳이다. 지난 3월 국토교통부 공시에서 에테르노 청담 전용면적 464.1㎡ 주택의 공시가격은 325억7000만원으로 전국에서 가장 비싼 아파트에 이름을 올렸다. 사업지와 에테르노 청담은 직선거리 약 250ｍ로 가깝다. 164실 규모의 5성급 호텔도 들어설 예정이다. 호텔 브랜드는 메리어트, IHG, 힐튼호텔 중에서 협의 중이다. 저층부에는 청담동 상권의 특수성을 고려한 프리미엄 레스토랑, 하이엔드 서비스 업종, 명품 브랜드 등의 시설을 도입하겠다는 계획이다. 특히 가로변에 정원 형태의 공개공지를 만들고 4층에는 '어반오아시스데크'라는 시민 개방공간을 조성해 도심 내 녹지쉼터가 생길 예정이다. 이곳은 청담역·압구정로데오역과 500m 이상 떨어져 있는 곳이다. 하지만 2024년 서울시가 간선도로변 지역에서도 역세권활성화 사업을 진행할 수 있도록 조례를 수정하면서 용적률 인센티브 등을 받을 수 있게 됐다. 계획에 따르면 종상향에 따른 공공기여금 446억3000만원은 전액 현금으로 납부될 예정이다. 사업 관계자는 "청담동이 갖는 상징성과 입지적 가치를 충분히 반영해 주거, 호텔, 상업시설이 유기적으로 어우러지는 새로운 랜드마크 복합개발을 구상 중"이라고 설명했다. [한창호 기자] 관련기사

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    탐방편서울 도심·학원가 접근성 좋고한강변 고도제한 규제 완화에초고층 스카이라인 기대감 '쑥'대교아파트 첫 관리처분인가시범·목화 시공사 선정 돌입다른 단지들도 사업추진 속도 서울 '서남권의 강남'으로 불리는 여의도에서 아파트 재건축이 속도를 내고 있다. 지난 5월 19일 대교아파트가 처음으로 관리처분계획인가를 받은 데 이어 시범·목화아파트는 시공사 선정 절차에 돌입했다. 현재 15개 단지가 재건축을 추진 중인데, 완료 시 1만3000여 가구에 달하는 '미니 신도시'가 탄생할 전망이다. 여의도는 초기 도시개발계획 단계부터 원조 '한강변' 도심지였다. 1960년대 서울도시계획이 한창일 당시부터 여의도는 영동지구의 강남과 더불어 한강을 낀 신도심으로 설계됐다. 1971년 시범아파트가 지어진 후 1979년엔 증권거래소 건물이 준공되며 금융 중심지로 성장했다. 이후 63빌딩과 LG트윈타워 등 고층 빌딩이 들어서며 차별적인 스카이라인을 형성하게 된다. ◆ 발목잡던 규제 완화에 재건축 사업 탄력 준공 후 30년이 지나면서부터 재건축이 추진될 수 있기에 1990년대 말부터 여의도 단지 내에서 재건축 이야기가 하나둘 피어났다. 하지만 당시엔 금융 중심지와 주거 기능 간 충돌, 한강변 고도 규제 등으로 논의가 진전되지 못했다. 그러다 2021년 오세훈 당시 서울시장이 취임하며 분위기가 달라졌다. 초기 정비사업 단계를 단축하는 신속통합기획 사업이 시행됐는데, 첫 대상지가 시범아파트였다. 한강변 고도 규제도 완화됐다. 한강과 가장 가까운 아파트 동은 15층까지밖에 짓지 못했는데, 이 규제가 사라졌다. 또 국회의사당 주변 고도지구의 건축물 높이도 기존 41~51ｍ에서 최대 120~170ｍ까지 올릴 수 있도록 조정됐다. 최근 여의도 재건축 단지에서 가장 주목받는 곳은 대교아파트다. 정비사업의 9부 능선으로 불리는 관리처분계획인가를 15개 재건축 단지 중 가장 먼저 받았기 때문이다. 특히 대교아파트는 신통기획 자문과 정비계획을 동시에 진행하는 자문 사업(패스트트랙) 1호 사업장이기도 하다. 2024년 1월 조합설립인가를 받았는데 2년4개월이라는 짧은 시간에 관리처분계획인가를 받았다. 1975년 준공된 대교아파트는 최고 12층, 4개 동, 576가구 규모로 이뤄졌다. 재건축 이후에는 지하 5층~지상 최고 49층, 4개 동, 912가구 규모의 고층 단지로 탈바꿈한다. 삼성물산이 시공을 맡아 '래미안 와이츠'로 재탄생할 예정이다. 올해 하반기 이주를 시작해 내년 4월 철거를 마치고, 당해 말 착공을 목표로 하고 있다. 대교아파트 다음으로 사업 속도가 빠른 곳은 한양아파트다. 지난해 10월 사업시행인가를 받고 관리처분계획인가를 준비 중이다. 시공사인 현대건설과 공사비 규모를 두고 협상을 진행 중인 것으로 알려졌다. 여의도 내 소규모 재건축 사업도 활발하다. 지난해 12월엔 160가구 규모 화랑아파트가 여의도 재건축 단지 중 처음으로 소규모 재건축 사업으로 조합설립인가를 받았다. 최근에는 시범아파트와 목화아파트가 동시에 입찰공고를 내며 사업에 박차를 가하고 있다. 삼성물산을 비롯해 여러 대형 건설사가 관심을 가진 것으로 전해진다. 이외에도 공작아파트는 사업시행인가를 추진 중이고, 삼익·은하아파트는 통합심의를 준비하고 있다. 삼부아파트도 조합 설립과 정비계획 지정을 동시에 추진하고 있다. ◆ "여의도, 잠실과 어깨 나란히 하게 될 것" 전문가들은 여의도 재건축이 마무리되면 입지의 위상이 강남권과 맞먹게 될 것이라고 내다봤다. 서울 서남권 지역에서 강남처럼 업무 중심지, 학군, 한강변 등 다양한 인프라를 갖춘 곳이 여의도뿐이라는 이유에서다. 인근 목동이 학원가가 더 발달했지만, 셔틀버스 등을 통해 여의도 거주 학생들도 목동을 쉽게 오갈 수 있다. 넓은 면적이 평지인 것도 강점이다. 이에 따라 여의도 재건축 추진 아파트들은 준공된 지 50년가량 된 곳이 많음에도 3.3㎡당 시세가 1억원에 달한다. 이에 따라 여의도 재건축이 마무리되면 강남권의 한강변 동네인 잠실과 비슷한 수준으로 아파트 가격이 형성될 것이란 분석이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "여의도는 상업지역으로 분류된 단지의 대지 지분 평당가를 보면 아직도 저평가받는 지역"이라며 "인근에 개발 압력이 꾸준히 있을 것이기 때문에 가격이 높아질 것으로 본다"고 설명했다. 정부 규제와 거시경제, 주택 공급 등 여러 요소가 얽혀 있는 부동산 시장을 종합적으로 조망하는 연재 '부동산 손자병법'과 임장전 알아야 할 정보를 분석하는 '부동산 손품노트' 전문은 매경 플러스 멤버십에서 확인하세요. [이용안 기자] 관련기사

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    요즘 부동산 임장객들 사이에서 뜨거운 지역으로 '불대갈'이라는 말이 오르내린다. 서울 은평구 불광·대조·갈현, 세 동네의 앞 글자를 딴 줄임말이다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 지나는 데다 대규모 정비사업이 동시에 추진되면서 수요자들 관심이 모이는 곳이다. 최근 불광·대조·갈현 일대 정비사업이 탄력을 받고 있다. 은평구 '재개발 3대장'으로 일컬어지는 갈현1구역, 대조1구역, 불광5구역이 착공 지연, 공사 중단 등 각종 이슈를 해소하고 사업이 막바지에 들어서면서다. 3대장이 속도를 내자 주변 노후 주거지의 정비사업 개발 압력도 높아지는 모습이다. 예정된 정비사업이 모두 완료되면 불광·대조·갈현동에는 1만가구를 웃도는 규모의 신축 아파트 단지가 들어설 예정이다. 손품노트가 세 동네를 순서대로 들여다본다. 1편은 불광, 2편은 대조·갈현이다. 3·6호선 환승역인 불광역과 연신내역 중심으로 생활권이 묶여 있는 곳이다. 하지만 지역별로 정비사업 단계에 편차가 있고 역세권 수혜도 미묘하게 달라 장단점이 확연하다. 불광동은 동쪽으로 갈현동, 대조동과 접한다. 불광역(3·6호선 환승)이 중심 역이다. 불광역에서 6호선으로 13분이면 디지털미디어시티(DMC)에 도착한다. 3호선으로는 홍제·무악재를 거쳐 서울 도심(CBD)까지 환승 없이 연결된다. GTX-A노선 남북 구간이 2027년 전후로 연결되면 연신내역에서 GTX-A를 타고 삼성역까지 약 9분에 닿을 수 있다. 현재 불광동에서 진행 중인 정비사업은 관리처분인가부터 연번 부여까지 사업 단계가 제각각이다. 불광동의 '대장 단지'는 불광5구역이 될 전망이다. 최고 35층, 용적률 249%, 2425가구 규모로 계획됐다. GS건설이 시공을 맡아 '북한산 자이더프레스티지'로 지어진다. 신속통합기획 재개발도 일제히 속도를 내고 있다. 불광동 445, 442, 359-1, 16-111이 신통기획 대상지 선정 단계다. 불광동의 미래 가격을 가늠하려면 세 곳을 함께 봐야 한다. 바로 △불광동 준신축 △착공에 들어선 단지 △주변 생활권인 녹번역 대장 단지다. [황순민 기자] 관련기사

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    동탄구 대출지수, 연초 대비 3배대출의존도 주요지역 대비 높아20대 매수 비중이 절반 이상 차지 삼성전자·SK하이닉스 성과급 지급으로 유동성이 늘어난 경기 화성시 동탄구 부동산 시장에서 대출 의존도가 빠르게 높아지고 있는 것으로 나타났다. 특히 20·30세대의 매수세가 집중되고 있는 것으로 집계됐다. 6일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 5월 화성시 동탄구 집합건물(아파트·오피스텔·상가 등) 대출지수 평균은 71.55를 기록했다. 동탄구의 대출지수는 올해 1월 21.95에 그쳤지만 2월 60.29, 3월 61.81, 4월 64.02로 오른 뒤 5월 70선을 넘어섰다. 연초와 비교하면 3배 이상 높아진 셈이다. 집합건물 대출지수는 집합건물 매매 때 거래가격 대비 근저당권 설정 비율을 보여주는 지표다. 대출지수가 70을 넘었다는 것은 등기상 설정액 기준으로 매입 자금의 상당 부분을 금융권 대출에 의존했다는 의미다. 동탄구의 대출 의존도는 수도권 주요 지역과 비교해도 높은 수준이다. 지난 5월 서울 평균 대출지수는 49.01, 경기도 평균은 64.10이었다. 서울 금천구(63.02), 노원구(56.57), 도봉구(55.57)는 물론 경기 광명시(63.84), 수원 영통구(59.02)보다도 동탄구 수치가 높았다. 시장에서는 서울 규제지역에 대한 대출 제한이 동탄 매수세를 자극한 요인으로 보고 있다. 지난해 10·15 대책 이후 서울 핵심 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 제한됐지만, 비규제지역인 동탄은 LTV 70%가 적용돼 상대적으로 대출 여력이 컸기 때문이다. 나아가 반도체 산업 호재와 교통 호재가 2030 청년층의 투자 심리를 키우고 있는 것으로 풀이된다. 올해 1~4월 동탄 아파트 거래 3189건 가운데 20·30대 매수 비중은 52.8%에 달했다. 거래량과 청년층 매수 비중 모두 전국 최고 수준이다. 실제 주요 단지에서는 신고가 거래도 나왔다. 지난달 22일 동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지 전용면적 84㎡는 16억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 동탄역삼정그린코아 전용면적 92㎡도 14억8000만원에 거래되며 손바뀜했다. 앞서 동탄역 롯데캐슬 국민평형도 20억8000만원에 거래되며 20억원을 돌파했다. 관련기사

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    아파트 신규거래, 전넌대비 14.7% 감소…매물 감소도 영향아파트 전월세 갱신 계약 전년대비 6.6% 상승…빌라는 10% 올라 서울 주택 임대차시장에서 새 집을 찾는 수요는 줄어든 반면 기존 계약을 연장하는 세입자가 늘고 있다. 7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트·빌라(연립·다세대)·오피스텔 신규 전월세 계약은 10만4559건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 10만7251건보다 2.5% 감소한 수치다. 반면 갱신 계약은 5만3700건에서 5만8348건으로 8.7% 증가했다. 신규 거래 감소는 아파트에서 가장 뚜렷했다. 올해 1~4월 서울 아파트 신규 전월세 계약은 4만3072건으로 전년 동기 5만478건보다 14.7% 줄었다. 토지거래허가구역 지정과 실거주 요건 등으로 임대차 시장에 나오는 물건이 감소한 영향으로 풀이된다. 신규 계약이 감소한 데는 전세 매물 감소도 영향을 미쳤다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만8455건으로 나타났다. 지난해 12월 31일 2만3263건과 비교하면 20.6% 감소했다. 매물 부족은 임대료 상승으로 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 4월 서울 아파트 전세가격지수는 101.81로 1년 전 96.21보다 5.6포인트 상승했다. 같은 기간 월세가격지수도 95.75에서 101.82로 6.07포인트 올랐다. 이에 세입자들은 신규 계약보다 갱신을 택하는 흐름이다. 올해 1~4월 서울 아파트 갱신 전월세 계약은 3만6240건으로 전년 동기 3만4005건보다 6.6% 늘었다. 새 매물을 찾기 어려운 데다 이사 비용과 중개보수, 높아진 신규 임대료 부담까지 고려하면 기존 주택에 머무는 편이 낫다고 판단하는 수요가 늘어난 것으로 보인다. 비아파트에서도 같은 흐름이 나타났다. 올해 1~4월 서울 연립·다세대 갱신 전월세 계약은 1만3467건으로 전년 동기 1만2161건보다 10.7% 늘었다. 오피스텔 갱신 계약도 7534건에서 8641건으로 14.7% 증가했다. 한편 계약갱신청구권 사용은 비아파트에서 더 빠르게 늘었다. 올해 1~4월 서울 연립·다세대와 오피스텔의 갱신청구권 사용 건수는 6900건으로 지난해 같은 기간 5030건보다 37.2% 증가했다. 연립·다세대는 3016건에서 4309건으로 42.9% 늘었고, 오피스텔은 2014건에서 2591건으로 28.6% 증가했다. 반면 아파트 갱신청구권 사용 건수는 1만6446건에서 1만5759건으로 4.2% 줄었다. 이미 청구권을 사용한 계약이 누적된 데다 실거주 요건 등으로 갱신 가능 물량 자체가 줄어든 영향이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 관련기사

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