서울 종로구 북촌·서촌 일대 꼬마빌딩 거래가 다시 살아나고 있다. 외국인 관광객이 돌아오며 골목상권 회복 기대감이 커진 데다, 주거용 부동산 규제가 강화되면서 상대적으로 규제 부담이 덜한 중소형 상업용 건물로 투자 수요가 이동하고 있다는 분석이 나온다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 통인동 상업·업무용 거래 건수는 2023년 2건에서 2024년 3건, 2025년 5건으로 증가했다. 올해도 1분기에만 이미 3건이 거래됐다. 창성동 역시 2023년 1건에서 2024년 2건, 2025년 4건에으로 늘었고, 올해 1분기에도 거래가 이어졌다.

북촌 핵심 상권인 안국동도 회복 흐름이 감지된다. 안국동 거래 건수는 지난해 0건까지 줄었지만, 올해 1분기에만 다시 2건이 거래됐다. 통의동 역시 2024년 거래가 없었지만 지난해 3건, 올해 1분기까지 1건이 거래되며 회복세를 보였다.

고가 거래도 이어지고 있다. 통인동에서는 올해 3월 78억5000만원 규모 꼬마빌딩 거래가 체결됐고, 같은 달 안국동에서도 64억1000만원 거래가 성사됐다. 앞서 올해 2월에는 통인동에서 60억8800만원, 1월 안국동에서는 38억원 규모 거래가 각각 이뤄졌다.


업계에서는 종로권 꼬마빌딩 시장 회복 배경으로 소형 자산 선호 현상을 꼽는다. 금리 부담과 경기 불확실성으로 수백억 원대 대형 빌딩 거래는 위축됐지만, 상대적으로 접근성이 높은 중소형 상업용 건물에는 개인 투자자와 법인 자금이 다시 유입되고 있다는 설명이다.

특히 주거용 부동산 대비 규제 부담이 덜한 점도 꼬마빌딩 투자 수요를 자극하는 요인으로 꼽힌다. 아파트는 지역과 보유 주택 수에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준까지 제한되지만, 꼬마빌딩은 RTI(임대업 이자상환비율) 규제를 적용받아 LTV 60~80% 수준까지 대출이 가능하다.

보유세 부담 기준도 다르다. 아파트는 공시가격 12억원 초과 시 종합부동산세 대상이 되지만, 상업용 부동산은 토지 공시지가 합산 기준 80억원 초과부터 적용된다. 실거주 의무 역시 없어 직접 거주하지 않아도 임대수익을 올릴 수 있다.

실제 서울 전체 상업용 부동산 시장에서도 거래 규모보다 거래 건수가 더 빠르게 증가하는 흐름이 나타나고 있다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 올해 3월 서울 상업·업무용 부동산 거래 건수는 183건으로 전월 대비 25.3% 증가했다. 반면 거래금액 증가율은 5.3%에 그쳤다. 건당 평균 거래액 역시 올해 1월 141억원에서 3월 92억원으로 낮아졌다. 대형 빌딩보다 꼬마빌딩 거래 비중이 높아졌다는 의미다.

공실률도 낮아지는 흐름이다. 한국부동산원에 따르면 서촌 상권 공실률은 2024년 4분기 7.8%에서 올해 1분기 4.0% 수준으로 낮아지며 안정세를 유지하고 있다. 북촌은 분기별 변동성이 상대적으로 컸다. 2024년 4분기 10.1%였던 공실률은 2025년 3분기 0%까지 떨어졌다가 같은 해 4분기 25.9%로 급등한 뒤 올해 1분기 다시 0%로 집계됐다.

한 상업용 부동산 컨설턴트는 “북촌·서촌 지역이 워낙 한국적인 느낌이 강했던 권역이기도 하고, 그간 거래가 미미하면서 이 지역의 꼬마빌딩 가격이 떨어졌다는 기대도 있다”면서 “해당 지역은 지구단위계획 재정비와 일부 높이 완화 심의가 진행되고 있는데, 개발 호재도 함께 반영되고 있는 분위기”라고 설명했다.