분당신도시 결합개발 추진
성남시, 선도지구 3곳 선정
시범우성·현대는 장안타운
무지개10, 빌라구역과 연계
용적률 주고받아 사업성 높여






재건축 사업을 진행 중인 경기도 분당신도시에서 서로 떨어진 단지를 하나로 묶는 '결합 개발' 방식이 본격 등장해 눈길을 끈다. 사업성을 높이고 기존 통합 재건축의 갈등 요인으로 지적된 정산 문제도 분리하겠다는 의도로 보인다.

20일 관련 업계에 따르면 성남시는 최근 분당 선도지구 내 3개 구역에 대해 '결합 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정'을 최종 고시했다.

대상은 23구역(시범우성·현대)·S6구역(장안타운4)과 31구역(샛별마을)·S4구역(분당동5), 6구역(목련마을1)·S3구역(목련마을5) 등 모두 3개 결합 구역이다.

이들 구역은 1차 선도지구 공모 당시부터 결합 개발을 전제로 선정됐다. 다만 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 결합 관련 규정이 없어서 올해 1월 일단 특별정비구역으로 각각 지정됐다. 이후 법적 절차를 거쳐 이번에 하나의 결합 구역으로 다시 지정됐다. 결합 개발은 서로 떨어진 두 개 이상의 땅을 하나의 정비구역으로 묶어 정비하는 제도다. 규제 때문에 용적률을 모두 쓸 수 없는 땅의 용적률을 다른 땅이 받아 건축에 유연하게 활용하는 형태가 일반적이다.

예를 들어 분당 23구역은 최고 49층 이하, S6구역은 최고 33층 이하로 재건축이 된다. 두 구역을 합쳐 현재 3713가구인데, 6049가구로 다시 탄생할 전망이다.

이 같은 방식은 하반기로 예정된 2차 특별정비구역을 노리는 단지들 중에서도 나타날 전망이다. 대표적으로 무지개마을 10단지(삼성·건영 아파트)와 S8구역(극동빌라·대우빌라·동부썬빌라)이 결합 개발을 시도하고 있다. 두 단지 결합 재건축 추진준비위원회는 최근 주민설명회를 열고 정비계획안과 향후 추진 방향을 공유했으며, 주민 동의를 얻는 작업도 함께 진행하고 있다.

1996년 준공된 무지개마을 10단지(498가구)는 용적률이 152%라 분당신도시 안에서도 사업성이 괜찮은 단지로 평가받는다. S8구역은 연립주택 위주로 구성돼 기존 용적률이 더 낮다. 결합 개발을 통해 사업성을 최대한 높이겠다는 의도가 깔린 셈이다. 특히 단지별로 수입과 지출을 따로 정산하는 독립정산 구조를 기반으로 제자리 재건축을 추진해 일반적인 통합 재건축에서 나타나는 갈등을 줄이겠다는 목적도 있는 것으로 해석된다.

결합 개발은 2016년에 도입됐지만 제약 조건이 많아 현장에서 활용된 적은 거의 없었다. 두 단지 간 거리가 500m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하고, '용적률 거래 후 30년 매매 제한' 등 조건이 까다로웠기 때문이다. 이 같은 이유 때문에 서울 이문3-1구역과 3-2구역을 묶어 재건축한 '이문아이파크자이' 외에는 사례가 많지 않았다. 하지만 올해 국토교통부가 제도를 활성화하기 위해 제도 요건 완화 의지를 밝히면서 관심이 쏠리고 있다. 신상진 성남시장은 "결합 개발을 통해 도시계획을 최대한 유연하게 가져갈 생각"이라고 밝혔다.

한편 서울시는 사용하지 못한 용적률을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 허용하는 '용적률거래제(TDR)'를 도입하는 방안까지 검토하고 있다. 결합 건축보다 더 넓은 개념의 제도로, 어떤 지역에 강한 도시 규제가 적용될 때 그 보상으로 다 쓰지 못한 개발권을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 하겠다는 것이다.

[손동우 기자]