분담금이 아깝지 않은 잠원동 재건축

이석희 기자(khthae@mk.co.kr)

2026-05-17 17:01



서울 아파트 시장을 주도하는 지역은 반포입니다. 특히 원베일리, 아크로리버파크 등 한강변에 위치한 단지들은 최고의 주가를 달리고 있습니다. 하지만 이들 못지않은 입지를 자랑하는 지역이 있습니다. 바로 잠원동입니다.

한강변에 위치한 잠원동은 소규모 '신반포○○차' 아파트들이 밀집해 있습니다. 용적률도 낮지 않아 재건축 시 분담금이 수억 원에 달하지만 한강변에 위치해 있어 신축으로 탈바꿈한 뒤에는 분담금이 아깝지 않은 시세가 기대되는 곳입니다. 이 때문에 수억에서 십수억 원에 달하는 분담금을 감수하면서도 재건축을 추진하고 있습니다. 이미 완성된 아크로리버뷰가 대표적입니다.

[이석희 기자]




분야별 주요뉴스

  1. 1

    송파 장미 1~3차 재건축 투자전략최고 49층·총5105가구로 재건축 서울 송파구 신천동 장미 1~3차 아파트는 잠실주공5단지와 잠실 한강변 재건축 ‘투톱’으로 꼽힌다. 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년에 최고 12~14층 3522가구로 준공됐는데, 최고 49층 5105가구로 재건축될 예정이다. 기존보다 1583가구(공공주택 551가구 포함)가 늘어난다. 주택형은 전용면적 60㎡ 이하 776가구, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 2644가구, 전용 85㎡ 초과 1685가구로 구성된다. 전용 85㎡ 이하가 전체의 67%를 차지한다. 현재 중대형 평형 비중이 높은데 재건축 후 실수요자가 선호하는 중소형 물량이 크게 늘어날 전망이다. 장미 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 작년 10월 서울시 심의에서 건축 배치와 공공보행통로, 공원 배치, 교통 등에 대해 재검토가 필요하다는 지적이 나왔고, 이에 대한 보완이 이뤄졌다. ◆한강변 ‘도심 정원’ 단지재건축 후 자산 가치에 영향을 주는 요소는 가구 수 증가와 층수만이 아니다. 단지 내 공원과 보행로, 교통 계획 등 ‘생활 인프라스트럭처’도 중요하다. 이번 심의에서 장미 재건축 밑그림을 보면 단지 내 공원과 정원, 석촌호수공원과 한강공원을 잇는 보행축 등을 배치해 한강 접근성을 높이고 녹지를 확대했다. 서울시가 재건축 초기 작업인 신속통합기획 때 내세운 ‘도심 정원’ 단지 콘셉트와 맞아떨어진다. 공원 면적이 크게 늘어난다. 단지 내 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 1.8배 확대된다. 송파대로변과 오금로변, 잠동초교 남측 등 3곳에 공원이 각각 배치된다. 송파대로변 소공원(6306.8㎡)은 잠실 업무지구와 연계한 휴식 공간으로 조성된다. 오금로변 소공원(5865.9㎡)은 잠실나루역과 단지 내 보행축을 잇는 거점 역할을 한다. 잠동초교 남측 어린이공원(3530.5㎡)은 놀이·학습 공간으로 활용된다. 이런 공원들과 함께 정원과 광장이 조성된다. 또 잠실나루역에서 올림픽로35길로 이어지는 생활가로변 상가에 옥상정원이 생긴다. 서울시 지침인 ‘열린 단지’를 실현하기 위해 단지 내 신설하는 공공보행통로는 장미의 주거 가치를 높이는 한 수가 될 전망이다. 올림픽로35길에서 한가람로 성내역나들목 방향으로 폭 10ｍ 공공보행통로가 생긴다. 이는 석촌호수와 장미아파트, 한강공원을 남북 방향으로 잇는 보행축으로 한강공원과도 연결된다. 이 보행축은 단지 사이로 바람길을 내고 한강 쪽으로 시야가 트이도록 하는 통경축 역할도 한다. 두 보행통로가 만나는 지점에 중앙광장이 조성될 예정이다. 가구 수가 증가하면서 교통 계획도 정비된다. 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한가람로를 개설해 잠실사거리로 몰리는 교통량을 분산할 계획이다. 한가람로의 폭과 차로 계획은 교통량에 맞춰 조정한다. 잠실주공5단지와 장미아파트 구간에 지하차도를 설치한다. 또 잠실나루역 일대 회전교차로는 폐지하는 방향으로 계획됐다. 이 일대는 회전교차로와 단지 진출입 동선 등이 얽혀 차량 흐름이 복잡하다는 지적이 많았다. 교통처리계획은 향후 정비사업 통합심의위원회 심의를 거쳐 확정된다. ◆몸값은 리센츠급…잠실5단지·르엘과 10억원 격차장미아파트 매매가격은 잠실 대표 단지인 리센츠와 비슷한 수준이다. 재건축 사업 속도가 빠른 잠실주공5단지와 올해 입주한 잠실 르엘과 10억원가량 차이가 난다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 장미2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐다. 이후 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 5월 호가는 32억9000만원대다. 비교 대상인 리센츠 전용 84㎡는 지난 4월 34억5000만원에 거래됐고, 5월 호가는 34억원 안팎에 형성돼 있다. 파크리오 전용 84㎡는 3~4월 28억원에 거래됐고, 5월 호가는 30억원 수준이다. 장미는 파크리오보다는 높고 리센츠와는 비슷한 가격대를 형성하고 있는 셈이다. 반면 잠실주공5단지와 잠실 르엘은 장미보다 한 단계 높은 가격대다. 잠실주공5단지 전용 82㎡는 지난 4월 43억5000만원에 거래됐다. 잠실 르엘 전용 84㎡도 4월 44억원에 손바뀜됐고, 최근 45억원에 매물이 나와 있다. 장미아파트와 잠실주공5단지·잠실르엘 간 가격 차이는 11억~12억원이다. ◆장미 84㎡ 총투자비 37억…잠실 르엘보다 낮아조합원 분양가 추정액은 전용 84㎡가 타입별로 23억7200만~26억3400만원이다. 전용 110㎡는 29억5200만~33억4600만원으로 책정됐다. 대표 평형인 84A는 23억7200만원, 110A는 29억8200만원이다. 추정 비례율(86.68%)을 적용하면 장미1·2차 32평형의 추정 권리가액은 약 19억5500만원이다. 84A를 선택하면 조합원 분양가 23억7200만원에서 권리가액을 뺀 약 4억1700만원을 추가로 내야 한다. 110A를 선택하면 부담금은 약 10억2700만원으로 늘어난다. 대형 평형 보유자는 평형을 줄일 경우 환급금도 기대된다. 장미3차 47평형은 권리가액이 약 24억9200만원으로 잡혔다. 84A를 선택하면 약 1억2000만원을 돌려받는 구조다. 다만 110A를 선택하면 56평형은 약 3억800만원, 64평형은 6500만원을 추가로 부담해야 한다. 투자자 입장에선 총투자비를 따져봐야 한다. 예컨대 장미2차 전용 82㎡를 5월 호가인 32억9000만원에 매수해 84A를 받는다고 가정하면, 추정분담금 4억1700만원을 더한 총투자비는 약 37억700만원이다. 잠실 르엘 전용 84㎡ 시세가 45억원보다 8억원가량 낮다. 장미가 재건축을 마치고 한강변 신축 단지로 등극하면 잠실 르엘은 입주 10년 차 이상 단지가 된다. 현재 가격 차이가 장미의 투자 매력으로 읽히는 이유다. 추정분담금은 향후 사업시행인가와 관리처분계획 과정에서 달라질 수 있다. 공사비 인상, 사업 지연, 금융비용 증가가 발생하면 분담금은 늘어날 수 있다. ◆차세대 대장주…“입주까지 10년”잠실 재건축 시장 관전 포인트는 대장주 교체 가능성이다. 잠실에선 엘스·리센츠6트리지움, 이른바 ‘엘리트’ 가 대표 단지다. 하지만 장미와 잠실주공5단지가 재건축을 마치면 잠실권 대장주가 바뀔 가능성이 높다. 엘스나 리센츠 등에서 갈아타기 수요가 느는 이유다. 관건은 재건축 속도다. 장미아파트는 앞으로 통합심의, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주, 착공, 준공까지 여러 절차가 남아 있다. 서울시 행정력과 조합 추진력이 뒷받침되더라도 정비업계에선 입주까지 10년 안팎을 염두에 둬야 한다는 전망이 많다. “장미 투자는 현금 동원력이 있고 장기 보유를 감당할 수 있어야 한다”는 게 중개업계 관계자들의 공통된 의견이다. 서울시에서 매주 도시계획위원회 등 다양한 심의가 열리고, 고수들은 그 결과에서 부동산 투자의 힌트를 포착합니다. 매경 부동산부 임영신 기자의 연재 ‘부동산 심머니’는 복잡한 용어 뒤에 숨은 핵심 가치를 재테크 관점에서 이해하기 쉽게 매경플러스에서 알려드립니다. 관련기사

  2. 2

    선거후 주택 정책·조직 개편 우려 목동·대치·상도등 곳곳서 속도전조건부통과 급증하고 보류는 줄어후속 인허가 부담 커질 우려도 6·3 지방선거를 앞두고 서울시 정비사업 심의 건수가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 서울 주요 재건축·재개발 단지들이 선거 전 인허가를 하나라도 더 받기 위해 사업에 속도를 내고 있기 때문으로 분석된다. 상당한 보완이 필요하다는 조건이 붙은 채로 심의 문턱을 넘는 사례도 적지 않아서 후속 절차에서 인허가 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다. 17일 서울시에 따르면 시가 올해 3월부터 이달 15일까지 도시계획위원회, 도시·건축공동위워회, 정비사업 통합심의위원회 등 8개 주요 위원회·분과·소위원회에 상정한 안건은 총 90건으로 집계됐다. 이 중 보고·자문 등을 제외한 심의 건수는 83건이었다. 지난해 같은 기간 상정 안건은 57건, 심의 건수는 50건이었다. 1년 새 상정 안건과 심의 처리 건수가 각각 57.9%, 66% 증가한 것이다. 재개발·재건축 등 정비사업 심의 건수는 뚜렷한 증가세를 보였다. 신속통합기획 정비사업 수권분과위원회, 정비사업 통합심의위원회, 도시재정비위원회 등 3개 위원회에 상정된 안건은 올해 3월부터 최근까지 49건으로 전년 같은 기간(18건)보다 2.7배 늘었다. 지난 4월 열린 제5차 도계위 신통기획 정비사업 수권분과위원회에선 무려 7건이 상정됐다. 송파구 올림픽훼밀리타운, 영등포구 신길 16-2구역 재개발 등 5건이 처리됐고 광진구 자양3동 재개발 등 2건은 다음 위원회로 넘어갔다. 지난달 제7차 정비사업 통합심의위원회에서 강남구 은마아파트를 비롯해 서초구 서초진흥, 신반포2차 등 6건이 한꺼번에 심의를 받았다. 심의가 몰린 건 재건축·재개발 주요 사업지들이 지방선거 이후 정비사업 정책이 달라질 경우 인허가 지연 위험이 있으니, 그 전에 하나라도 절차를 단축시켜야 유리하다고 판단했기 때문이다. 서울시장이 누가 되더라도 선거 이후 서울시는 물론 자치구에서 조직 개편 등 인사폭이 커질 가능성이 점쳐진다. 이렇게 되면 심의 자체는 물론 심의 전 실무 작업 속도가 더뎌질 수밖에 없다. 정비업계 관계자는 “시장이 바뀔 경우 도계위 등 각종 심의위원회 구성도 달라져 규제 같은 변수가 생길 수도 있다”며 “요즘 사업자도 주민도 빨리 심의를 받으려고 난리”라고 말했다. 서울시 관계자는 “선거를 앞두고 심의 건수가 증가하는 현상은 반복돼왔다”며 “올해는 주택 공급 확대 기조와 맞물려 안건이 더 많이 늘어났다”고 말했다. 양천구 목동신시가지 14개 단지가 일제히 재건축에 돌입하면서 “선두 그룹에 끼지 못하면 사업이 10년 늦어진다”며 속도 경쟁을 벌이고 있는 게 대표적이다. 한 설계사 관계자는 “옆 단지가 6개월 만에 준비를 마쳤으니 우리는 4개월 안에 끝내달라는 요구까지 나온다”며 “이 정도로 일정 압박을 받는 건 처음”이라고 말했다. 강남구 대치선경아파트는 신속통합기획 자문을 받은 지 9개월 만인 지난 14일 시 심의를 통해 정비계획을 확정했다. 시공사 선정에 나선 동작구 상도15구역도 선거 전 통합심의를 받기 위해 분주하게 움직이고 있다. 심의에서 ‘원안 통과’는 원래 드물지만 수정·보완 조건이 붙은 통과가 급증한 건 향후 사업 지연 등 후폭풍으로 돌아올 수 있다는 지적이 나온다. 지난 3월부터 최근까지 시의 심의에서 조건부 통과 비중은 84.3%로 전년 같은 기간(68%)보다 높았다. 반면 올해 보류로 처리한 비중은 4.8%로 전년(16%) 보다 낮았다. 서울시 안팎에서 “사업자들의 요구가 강해서 일단 통과시킨 안건이 적지 않지만 후속 인허가 단계에서 걸림돌이 될 수 있다”는 얘기가 나온다. 실제 잠원동 동아아파트 리모델링 사업은 지난 2월 말 서울시 건축위원회에서 조건부 의결됐지만 일부 아파트 동에 대한 증축 위치 및 높이 조정, 인동 거리 완화 재검토, 일조권 방안 제시 등 조건이 붙었다. 주민 입장에선 사업 계획의 상당 부분을 다시 손봐야 한다. 일부 조건에 대해선 향후 위원회에 다시 보고해야 한다. 정비업계 관계자는 “조건부 통과는 사업을 멈춰 세우지 않는다는 점에선 긍정적이지만 조건을 제대로 충족하지 못하면 후속 절차에서 다시 문제가 될 수 있다”고 말했다. 관련기사

  3. 3

    보강공사·추가검증 등 잇따라개통 기다리던 직장인들 한숨 서울시와 현대건설이 GTX-A노선 삼성역 구간에서 발생한 철근 누락 문제의 대안으로 철판 보강 방식을 선택한 것은 공사 기간이 비교적 짧고 구조 안정성이 높기 때문이다. 하지만 보강 공법을 진행하는 데에만 약 10주가 소요될 것으로 예상되는 데다 국토교통부의 추가 검증 절차까지 남아 있어 올해 상반기로 거론되던 GTX-A노선 완전 개통(삼성역 무정차)은 사실상 어려워졌다는 관측이 지배적이다. 17일 국토부에 따르면 정부는 GTX-A노선 개통을 최대한 차질 없이 준비하겠다는 입장이지만, 삼성역 무정차 통과 시점은 당초 계획보다 늦어질 전망이다. 건설업계에서는 삼성역 무정차 통과 시점을 다음달 말로 전망하고 있었다. 국토부 내부에 따르면 배수시설 강화 등 조치를 추가해 무정차 통과 시점을 오는 8월께로 잡고 있었는데, 이번 사태로 해당 시점이 더 밀릴 가능성이 커졌다. 국토부 관계자는 "용역을 진행해 무정차 통과가 문제없는지부터 체크하면 GTX-A노선 완전 개통이 올해 하반기 안에 가능할 것"이라며 "무기한 연기는 아니다"고 설명했다. 현재 삼성역 무정차 통과를 위한 절차가 진행되고 있다. 국토부는 철근 누락 사실이 파악된 지난 4월 진행 중이던 시설물 검증 시험을 일시 중단했다가 이달 초 재개했다. 시설물 검증 시험은 철도 개통 절차에 필요한 종합시험운행의 두 번째 단계에 해당한다. 국토부는 종합시험운행의 마지막 절차인 영업 시운전의 경우 진행하기 전에 전문기관 검토를 다시 거칠 계획이다. 2028년 말로 예정된 삼성역 정식 개통 시점도 뒤로 밀릴 예정이다. 정식 개통 시점은 보강 공사 기법 등에 따라 지연 정도가 달라질 것으로 전망된다. 국토부는 현대건설이 제시한 보강 공사 기법 외에도 다양한 공법을 검토해 결정한다는 방침이다. 이 과정에서 제3의 공적인 기관을 통해 보강 공법을 검증해 나갈 계획이다. 현대건설 내부 일정표에는 구조 해석과 감리 검토 등을 거쳐 약 10주 동안 철판 가공 및 시공을 진행하는 것으로 명시돼 있다. 다만 국토부가 해당 방안에 더해 다른 공법을 적용할 가능성도 검토하고 있는 데다 추가 안전 검증 절차도 남아 있어 삼성역 무정차 통과 개통 시점은 예상보다 상당 기간 늦춰질 가능성이 크다. 한편 공사 현장 인근 시민들과 GTX 이용 예정자들의 불안감이 커지고 있다. 서울 삼성동 소재 직장에 재직 중인 고 모씨(28)는 "유동인구가 많은 삼성역에서 철근을 누락할 정도면 다른 곳에서는 부실 공사가 얼마나 심할지 불안하다"며 "계획대로 공사가 이뤄지지 않으면 어떤 사고가 날지 몰라 삼성역 근처에 가기 꺼려질 것 같다"고 말했다. [박소은 기자 / 신유경 기자 / 조병연 기자] 관련기사

  4. 4

    대규모 재개발 추진 거여·마천동5억~10억원대 종잣돈으로 진입구성남도 신축 물량 대거 풀려 최근 부동산 시장에서는 반도체 슈퍼사이클이 만들어낸 '반도체 머니'가 새 화두로 떠올랐다. 삼성전자·SK하이닉스가 견인한 코스피 랠리와 두 회사의 성과급 확대가 맞물리면 서울 동남권·경기 남부 핵심 지역 부동산 시장에 유동성이 다시 유입될 수 있다는 전망이 힘을 얻는다. 부동산 커뮤니티와 사회관계망서비스(SNS) 등에서는 삼성전자와 SK하이닉스의 '셔세권(셔틀버스+역세권)' 관련 글들이 연일 화제다. 주된 내용은 "'삼전닉스' 직원들이 살 만한 지역 부동산을 매수해야 돈을 벌 수 있다"는 것이다. 직장인 커뮤니티 블라인드에는 해당 회사 임직원들에게 셔틀 노선도를 알려달라는 글이 꾸준히 올라오고 있다. 현명한 투자자라면 '이미 돈이 흘러든 곳'이 아니라 '앞으로 돈이 흐를 곳'을 봐야 한다. 둔촌주공(올림픽파크포레온) 미분양 당시 '반드시 사야 한다'고 권유해 유명한 고준석 연세대 상남경영원 교수는 직주근접의 개념을 달리 봐야 한다고 강조했다. 그는 "삼성전자·SK하이닉스 종사자들이 단순히 직장과의 거리보다는 향후 가격 상승 가능성이 큰 지역을 우선적으로 고려할 가능성이 높다"고 말했다. 전문가들은 고소득 반도체 종사자들이 가장 선호할 만한 지역으로 직주근접과 학군이 완성된 잠실·강동·분당 등을 먼저 꼽는다. 하지만 가격이 너무 올라 진입 장벽이 높은 지역들이다. 고 교수는 "최선호 지역 진입 장벽이 20억~25억원 선으로 올라서면서 5억~10억원 규모의 시드머니를 쥔 3040 대기업 맞벌이 부부의 선택지가 좁혀진 상황"이라며 "동남권 핵심 축과 인프라스트럭처를 공유하면서도 자산 '퀀텀점프'가 가능한 인접 지역 '뉴타운급 재개발'로 자본이 몰릴 가능성이 크다"고 진단했다. 매경플러스의 '부동산 손품노트'는 반도체 머니 1차 수혜지가 오버슈팅될 때 풍선효과를 가장 많이 볼 지역을 집중 분석한다. 송파 거여·마천뉴타운과 구성남(경기 성남시 수정구·중원구 일대) 재개발 구역을 첫 번째로 소개한다. 강남·판교·잠실 등 배후 업무지구의 셔틀권과 환승 라인을 공유하며, 5억~10억원대 종잣돈으로도 진입이 가능하다. 동시에 대규모로 재개발이 진행돼 '상전벽해'가 예고됐다는 공통점이 있다. 거여·마천뉴타운은 송파구 거여동과 마천동 일대 104만3843㎡ 노후 주거지역을 아파트촌으로 재개발하는 사업이다. 거여동 3개 구역(거여2-1·거여2-2·거여새마을구역)과 마천동 5개 구역(마천1·2·3·4·5구역) 등으로 구성됐다. '구성남'이라 불리는 성남시 수정구·중원구 일대에서는 옛 시가지를 본격 정비해 대규모 신축 아파트를 공급하는 사업이 진행 중이다. 특히 산성대로 주변 재개발 구역들이 일제히 속도를 내고 있다. '부동산 손품노트'는 매주 한 동네를 골라 깊이 들어가는 프리미엄 부동산 콘텐츠다. 부동산 시장 변화에 대응해 실거래가와 호가에 숨은 신호, 호재와 개발 계획, 전문가의 시선 등 임장에 나서기 전 알아야 할 고급 정보를 분석해 짚어준다. [황순민 기자] 관련기사

  5. 5

    장미 1~3차 재건축 투자 전략최고 49층·총5105가구로 재건축단지 공원 축구장 2배 크기 조성한강공원까지 잇는 보행로 구축향후 재건축 분담금까지 고려 땐장미 82㎡ 투자금 총37억원 필요현재 주변 시세 대비 8억원 저렴 서울 송파구 신천동 장미 1~3차 아파트는 잠실주공5단지와 잠실 한강변 재건축 '투톱'으로 꼽힌다. 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년에 최고 12~14층 3522가구로 준공됐는데, 최고 49층 5105가구로 재건축될 예정이다. 기존보다 1583가구(공공주택 551가구 포함)가 늘어난다. 장미 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 재건축 후 자산 가치에 영향을 주는 요소는 가구 수 증가와 층수만이 아니다. 단지 내 공원과 보행로, 교통 계획 등 '생활 인프라스트럭처'도 중요하다. 이번 심의에서 장미 재건축 밑그림을 보면 단지 내 공원과 정원, 석촌호수공원과 한강공원을 잇는 보행축 등을 배치해 한강 접근성을 높이고 녹지를 확대했다. 공원 면적이 크게 늘어난다. 단지 내 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 1.8배 확대된다. 송파대로변과 오금로변, 잠동초교 남측 등 3곳에 공원이 각각 배치된다. 이런 공원들과 함께 정원과 광장도 조성된다. 잠실나루역에서 올림픽로35길까지 이어지는 생활가로변 상가에는 옥상정원이 생긴다. 서울시 지침인 '열린 단지'를 실현하기 위해 단지 내 신설하는 공공보행통로는 장미의 주거 가치를 높이는 한 수가 될 전망이다. 올림픽로35길에서 한가람로 성내역나들목 방향으로 폭 10ｍ 공공보행통로가 생긴다. 이는 석촌호수와 장미아파트, 한강공원을 남북 방향으로 잇는 보행축으로 한강공원과도 연결된다. 가구 수가 증가하면서 교통 계획도 정비된다. 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한가람로를 개설해 잠실사거리로 몰리는 교통량을 분산할 계획이다. 장미아파트 매매가격은 잠실 대표 단지인 리센츠와 비슷한 수준이다. 재건축 사업 속도가 빠른 잠실주공5단지, 올해 입주한 잠실 르엘과는 10억원가량 차이 난다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 장미2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐다. 이후 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 비교 대상인 리센츠 전용 84㎡는 지난 4월 34억5000만원에 거래됐고, 5월 호가는 34억원 안팎에 형성돼 있다. 조합원 분양가 추정액은 전용 84㎡ 기준 23억7200만~26억3400만원이다. 전용 110㎡는 29억5200만~33억4600만원으로 책정됐다. 대표 평형인 84A는 23억7200만원, 110A는 29억8200만원이다. 추정 비례율(86.68%)을 적용하면 장미1·2차 32평형의 추정 권리가액은 19억5500만원이다. 84A를 선택하면 조합원 분양가 23억7200만원에서 권리가액을 뺀 약 4억1700만원을 추가로 내야 한다. 110A를 선택하면 분담금은 약 10억2700만원으로 늘어난다. 대형 평형 보유자는 면적을 줄일 경우 환급금도 기대된다. 장미3차 47평형은 권리가액이 약 24억9200만원으로 잡혔다. 84A를 선택하면 약 1억2000만원을 돌려받는 구조다. 투자자로선 총투자비를 따져봐야 한다. 예컨대 장미2차 전용 82㎡를 5월 호가인 32억9000만원에 매수해 84A를 받는다고 가정하면, 추정분담금 4억1700만원을 더한 총투자비는 약 37억700만원이다. 잠실 르엘 전용 84㎡ 시세(45억원)보다 8억원가량 낮다. 추정분담금은 향후 사업시행인가와 관리처분계획 과정에서 달라질 수 있다. 잠실 재건축 시장 관전 포인트는 대장주 교체 가능성이다. 잠실에선 엘스·리센츠·트리지움, 이른바 '엘리트' 가 대표 단지다. 하지만 장미와 잠실주공5단지가 재건축을 마치면 잠실권 대장주가 바뀔 가능성이 높다. 관건은 재건축 속도다. 장미아파트는 앞으로 통합심의, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주, 착공, 준공까지 여러 절차가 남아 있다. 서울시 행정력과 조합 추진력이 뒷받침되더라도 정비업계에선 입주까지 10년 안팎을 염두에 둬야 한다는 전망이 많다. 서울시에서 매주 도시계획위원회 등 다양한 심의가 열리고, 고수들은 그 결과에서 부동산 투자의 힌트를 포착합니다. 매경 부동산부 임영신 기자의 연재 '부동산 심머니'는 복잡한 용어 뒤에 숨은 핵심 가치를 재테크 관점에서 이해하기 쉽게 매경플러스에서 알려드립니다. [임영신 기자] 관련기사

  6. 6

    전 구성원 절반 참여·4개 부문 AI 아이디어 경연경영진 즉석 미션·현장 경영 과제로 실력 검증‘작업일보 자동화 AI Agent’ 현장 적용 추진 포스코이앤씨가 진행한 ‘전사 AI 챌린지’ 경진대회를 성황리에 마무리했다. 17일 포스코이앤씨에 따르면 지난 3월 24일부터 이달 15일까지 진행한 이번 대회에는 영상과 보고서, 인공지능(AI) Agent, 골든벨 등 4개 부문에 걸쳐 전 구성원의 절반에 육박하는 1887명이 참여했다. IT 부서나 전문가 중심이 아닌 현장 직원을 포함한 전 구성원이 직접 AI를 배우고 실제 업무에 적용하는 방식으로 설계한 것이 특징이다. 대회 기간 AI 역량 강화를 위한 사전 교육도 병행했다. 총 10회의 교육 과정에 1012명이 대면·온라인으로 참여, 경연을 위한 일회성 참여를 넘어 실질적인 학습과 역량을 축적했다. 이번 대회에서 가장 주목받은 성과는 ‘작업일보 자동화 AI 에이전트’(AI Agent 부문 최우수작)다. 건설 현장에서 협력사 직원이 매일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 작업 내용을 보고하면, 담당자가 이를 수작업으로 취합해 작업일보를 작성하는 것이 일반적인 관행이었다. 하지만 이 시스템은 이러한 과정을 자동화해 하루 평균 90분 이상 소요되던 반복 업무를 획기적으로 줄이고, 데이터 기반의 현장 관리 체계를 구축하는 기반을 마련했다는 평가를 받았다. 포스코이앤씨는 해당 시스템을 향후 실제 현장에 적용하기 위한 고도화 작업을 추진할 계획이다. 각 부문 최우수 수상자에게는 포상과 함께 해외 글로벌 AI 컨퍼런스 참관 연수 기회가 주어진다. 포스코이앤씨 관계자는 “AI를 활용한 미래지향적이고 창의적인 업무 혁신을 통해 반복 업무를 줄이고, 보다 본질적인 업무에 집중할 수 있는 스마트워크 문화의 기반을 마련했다”면서 “앞으로도 일회성 개발에만 머무르지 않고, 당사의 최적화된 AI 플랫폼을 구축해 AI Agent를 지속적으로 고도화해 나가겠다”고 말했다. 관련기사

  7. 7

    서울 아파트 시장을 주도하는 지역은 반포입니다. 특히 원베일리, 아크로리버파크 등 한강변에 위치한 단지들은 최고의 주가를 달리고 있습니다. 하지만 이들 못지않은 입지를 자랑하는 지역이 있습니다. 바로 잠원동입니다. 한강변에 위치한 잠원동은 소규모 '신반포○○차' 아파트들이 밀집해 있습니다. 용적률도 낮지 않아 재건축 시 분담금이 수억 원에 달하지만 한강변에 위치해 있어 신축으로 탈바꿈한 뒤에는 분담금이 아깝지 않은 시세가 기대되는 곳입니다. 이 때문에 수억에서 십수억 원에 달하는 분담금을 감수하면서도 재건축을 추진하고 있습니다. 이미 완성된 아크로리버뷰가 대표적입니다. [이석희 기자] 관련기사

  8. 8

    제안서 접수…총 6만호 규모용적률 완화·절차 단축에"재개발보다 빠르다" 기대강남·서초·송파서도 참여 노후 도심에 새 아파트를 공급하는 '도심 공공주택 복합사업' 후보지 공모에 총 44곳의 주민 제안이 접수됐다. 강남·서초·송파구에서도 처음으로 주민 제안이 접수되면서 사업 참여 움직임이 확산되는 분위기다. 국토교통부는 지난 8일 마감한 서울 도심 공공주택 복합사업 공모 결과 총 44곳의 주민 제안이 접수됐다고 17일 밝혔다. 공급 규모는 약 6만호 수준으로 추산된다. 이번 공모에는 강남·서초·송파구를 포함해 서울 16개 자치구에서 제안서가 접수됐다. 전체 44곳 가운데 27곳은 주민 사업 참여 의향률이 30%를 넘긴 것으로 집계됐다. 참여 의향률 30% 이상은 후보지 선정 평가에서 가점을 받을 수 있다. 유형별로는 역세권 고밀개발 방식인 '주거상업고밀지구'가 16곳, 저층주거지 정비 방식인 '주택공급활성화지구'가 25곳이었다. 준공업지역 개발 방식인 '주거산업융합지구' 부문에는 3곳이 접수됐다. 이번 공모는 주민들이 직접 제안하는 방식으로 진행됐다. 이에 각 자치구는 사업유형별 지정 기준, 사업추진 여건 등을 검토해 26일까지 국토부에 후보지를 추천한다. 이후 국토부·서울시 등이 참여하는 후보지선정위원회 심사를 거쳐 7월 중 최종 후보지가 발표된다. 도심 공공주택 복합사업은 민간 재개발이 어려운 노후 도심을 대상으로 공공이 사업성을 보완해 주택을 공급하는 사업이다. 조합 설립과 관리처분계획 등 일부 절차를 생략할 수 있어 일반 정비사업보다 사업 속도가 빠르다는 게 특징이다. 국토부는 사업 활성화를 위한 제도 개선도 병행하고 있다. 지난달 공공주택 특별법 시행령과 업무처리지침 개정을 통해 완화된 용적률 적용 범위를 기존 역세권 준주거지역에서 역세권·저층주거지 유형의 3종 일반주거지역과 준주거지역까지 확대했다. 공원·녹지 확보 의무가 적용되는 사업 면적 기준과 비주거시설 설치 비율도 완화해 사업성을 높였다. 도심복합사업 일몰 기한을 2029년 말까지 3년 연장하는 내용을 담은 공공주택 특별법 개정안도 현재 국회 본회의에 부의된 상태다. 현재 도심복합사업지는 총 49곳으로 약 8만7000가구 규모다. 이 가운데 29곳은 복합지구 지정이 완료됐고, 9곳은 사업 승인을 마쳤다. 인천 제물포역 인근 복합지구는 연내 착공을 앞두고 있다. 후보지 선정 후 5년 만에 착공이 이뤄지는 것으로, 일반 정비사업에 비해 5년 이상 빠른 속도다. 국토부는 2030년까지 수도권 내 5만가구 착공을 목표로 사업을 확대할 계획이다. [박소은 기자] 관련기사

  9. 9

    롯데건설이 올해 재무구조와 수익성을 개선하며 '실적 턴어라운드'에 성공했다. 17일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 롯데건설은 올 1분기 연결기준 504억원의 영업이익을 기록했다. 전년 동기(38억원)보다 13배 증가한 수준이다. 당기순이익은 171억원으로 같은 기간 4배 이상 늘었다. 다만 매출은 1조7934억원에서 1조6012억원으로 소폭 줄었다. 롯데건설은 이 같은 실적 반등이 그간 꾸준히 추진해온 체질 개선 노력의 결과라고 설명했다. 실제로 원가율은 95.4%에서 91.7%로 낮아졌다. 재무 안정성 지표는 개선됐다. 올 1분기 부채 비율은 168.2%로 지난해 말 186.7% 대비 18.5%포인트 하락하며 200% 이하에 진입한 이후 지속적으로 개선세를 이어가고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 규모 역시 지난해 말 3조1500억원대에서 2조9700억원대로 약 1800억원 줄어 2조원대로 내려갔다. 롯데건설은 철저한 사업 일정 준수와 본PF 전환 등을 통해 올해 말까지 우발채무를 2조원대 초반으로 축소한다는 방침이다. 롯데건설은 올해도 내실경영을 바탕으로 사업 경쟁력 강화에 박차를 가한다. '르엘' 등 브랜드 파워를 앞세워 도시정비사업 부문에서 입지를 더욱 강화할 예정이다. [이용안 기자] 관련기사

  10. 10

    부산 구포 '두산위브' 관심가재울뉴타운 '4억 차익' 줍줍 17일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 18~22일 전국 11곳에서 총 3474가구가 청약 접수를 한다. 수도권에서는 인천 연수구 송도신도시에서 대단지가 분양한다. 송도국제업무지구에 들어서는 '더샵 송도그란테르'다. 단지는 지하 2층~지상 46층 총 15개 동, 전용면적 84~198㎡ 아파트 1544가구와 전용면적 84㎡ 주거형 오피스텔 96실로 구성된다. 송도신도시에서도 국제업무지구에 들어서는 마지막 주거단지다. 인천지하철 1호선 센트럴파크역이 가깝고, 수도권광역급행철도(GTX)-B노선도 개통될 예정이다. 단지는 호수공원과 맞닿아 있어 영구 호수 조망권을 확보했다. 커뮤니티 시설 역시 리조트형으로 구성된다. 수영장과 피트니스센터, 실내 골프연습장, 스카이라운지와 프라이빗 사우나, 옥상정원 등이 마련된다. 전용면적 84㎡ 분양가는 13억원대다. 인천 남동구에서는 '힐스테이트 구월아트파크'가 분양한다. 구월동 옛 롯데백화점 용지에 들어서는 단지는 지하 6층~지상 최고 39층 4개 동, 전용면적 84~101㎡ 총 496가구 규모로 조성된다. 인천1호선 예술회관역과 직통으로 연결되는 역세권 단지다. 또 예술회관역과 한 정거장 거리인 인천시청역에는 GTX-B노선이 개통될 예정이다. 전용면적 84㎡ 분양가는 8억8000만원대다. 지방에서는 부산광역시 북구 구포동에 들어서는 '두산위브 트리니뷰 구명역'이 청약 접수를 한다. 단지는 지하 3층~지상 26층, 8개 동 총 839가구 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 74·84㎡ 288가구를 일반분양한다. 단지 바로 앞에 부산지하철 2호선 구명역이 자리하며, 도보권에 KTX와 3호선을 이용할 수 있는 구포역도 가깝다. 전용면적 84㎡ 분양가는 7억5000만원대다. 한편 서울에서는 약 4억원의 시세차익이 예상되는 무순위 청약 물량이 나온다. 서대문구 가재울뉴타운에 위치한 DMC 가재울 아이파크 전용면적 59㎡ 1가구다. 분양가는 8억5000만원대로 인근 단지 동일 면적의 최근 실거래가는 12억5000만원으로 약 4억원의 시세차익을 기대할수 있다. 다만 불법 행위 재공급 물량으로 서울에 거주하면서 생애최초 특별공급 요건을 갖춘 무주택 세대원만 청약이 가능하다. [이석희 기자] 관련기사

오늘의 PICK