부동산 안갯속 내집마련 전략
5월10일이후 매물 감소 가능성
관망보단 가성비지역 구입하라
반도체 호황 '경부선라인' 따라
성남 구도심·용인 수지 아파트
서울선 염창·등촌동 일대 주목
고교 내신 5등급제 시행 따라
학생수 많은 준학군지가 유망






올해 초부터 정부가 다주택자와 비거주 1주택자 등에 대한 매도 압박을 이어 나가며 쌓였던 매물이 하나둘 소화되고 있다. 아실에 따르면 올해 1월 1일 5만7001건이었던 서울 매매 물건 은 지난 3월 21일(8만80건) 정점을 찍은 후 7만건 아래로 다시 떨어졌다. 그동안 강남권에선 급매물이 속출해 기존 신고가보다 수억 원 싼 가격으로 거래가 체결된 사례가 많았다. 반면 강남권에 비해 대출 한도에 여유가 있는 서울 외곽 지역에선 오히려 기존보다 상승한 가격으로 거래가 이뤄졌다. 이제 모든 시선은 다주택자 양도소득세 중과 부활 이후로 넘어간 상태다.

7일 서울 강남구 코엑스에서 개막한 '2026 서울머니쇼'에 참석한 부동산 전문가들은 "시장 상황을 예측하기가 정말 쉽지 않다"고 입을 모았다. 공급이 부족하지만, 정부가 매물을 끌어내기 위한 대책을 계속 발표하고 있기 때문이다. 대출과 세금 등 종류도 다양하다. 한마디로 가격 상승 요인과 하락 요인이 뒤섞여 '안갯속'인 상황이다.

전문가들은 우선 5월 10일 이후엔 시장에 매매 물량이 줄어들 것으로 내다봤다. 거래세(양도세)는 늘어나는데, 보유세 인상 수준은 확정되지 않아 집주인들이 매물을 거둬들일 가능성이 크다는 이유에서다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "다주택자 대출 연장 제한과 등록임대사업자 혜택 축소, 보유세 인상 예고 등으로 추가 매물 출회 가능성은 있다"면서도 "양도세 중과 유예 종료를 앞둔 현재 수준에는 미치지 못할 것"이라고 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원도 "실거주 의무 완화로 일부 매매 물건이 나올 수는 있지만, 다주택자의 매도 행렬이 멈추면서 물량 증가세는 둔화될 것으로 보인다"고 전망했다.

매물이 줄어들면 아파트 가격은 올라갈 가능성이 높아진다. 그러나 전문가들 사이에선 강남권과 서울 외곽 지역이 다른 양상을 보일 것이란 관측이 많았다. 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 이미 가격이 오른 데다 규제 강도도 다른 지역보다 높아 횡보 흐름이 지속될 것"이라며 "7월 말로 예정된 보유세 개편안 강도가 높다면 조정이 지금보다 더 강하게 올 수도 있다"고 내다봤다.

반면 서울 외곽 지역에 있는 중저가 아파트에 대한 전망은 달랐다. 전월세 시장이 불안해져 실수요자들이 대거 매매로 전환 가능하다는 관측이 많았다. 권 팀장은 "입주 물량 부족 현상은 2030년까지 해소될 여지가 크지 않아 임대차 시장은 더 안 좋아질 위험이 크다"고 지적했다. 따라서 자금 여력이 된다면 실거주를 위해 서울 아파트를 매매하는 것이 관망보다 나은 선택일 수 있다는 의견이 많았다. 서울·수도권 지역에서 가성비를 노린다면 경기 동남권의 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 주변에 대한 추천이 많았다. 김 위원은 "반도체가 우리나라 주력 산업이 될 수밖에 없기 때문에 경부선 라인이 주택 가격 상승 여력이 높아 보인다"며 "성남 구도심 재개발이나 용인 수지 등의 아파트는 주목할 만하다"고 주장했다. 서울에선 강서구 염창동·등촌동 일대 아파트가 거론됐다. 권 팀장과 남 연구원 둘 다 "9호선과 공항철도 등이 지나고 한강도 가깝지만 관심을 받지 못했다"고 강조했다.

한편 올해 서울머니쇼엔 '학군과 부동산의 관계'에 대한 세미나도 마련됐다. 이주현 월천재테크 박사는 "학군 수요가 잠실·광장동 등 준학군지로 분산될 가능성이 있다"고 내다봤다. 남윤곤 메가스터디 입시전략연구소장은 "내신 5등급제는 학생 수가 300명 이상이면서 교육열이 적당한 곳이 유리하다"고 말했다.

[손동우 기자 / 차창희 기자]