"정비사업은 상품성·속도가 핵심 … 용산·성수 등 한강변 주목"

차창희 기자(charming91@mk.co.kr)

2026-05-07 18:01



재건축·재개발 유망지는
1기 신도시 분당 온기 퍼질듯






"재건축·재개발로 한강변의 가치가 부각될 겁니다."

7일 서울 강남구 코엑스에서 개막한 '2026 서울머니쇼'에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 '재건축·재개발로 내 집 마련 성공하기' 강연을 통해 투자 가치가 높은 정비사업지 '옥석 가리기'에 나서야 한다고 조언했다. 2025년 3만7178가구였던 서울 입주 물량은 2026년엔 2만5914가구, 2027년엔 1만3650가구까지 떨어질 것으로 전망된다. 과거 공급 부족기엔 재건축·재개발 매물이 동시에 강세를 보였지만, 최근엔 공사비 급등과 대출 규제로 양극화가 심해지고 있다.

박 교수는 상품성(희소성·대단지·학군·교통)과 사업성(용적률·진행 속도)을 고려해 압구정·용산·성수 등 서울 한강변 정비사업지를 유망 재건축 투자처로 꼽았다. 그는 "압구정동 일대는 국내 슈퍼리치 2·3세가 집결하는 '전국구 아파트'가 될 것"이라고 내다봤다.

용산구 재건축 핵심으로는 이촌동 한강맨션과 서빙고동 신동아아파트를 꼽았다. 여의도는 목화·시범아파트 등 조망권과 대단지 역량을 갖춘 곳을, 목동은 안양천 조망이 가능한 6단지와 역세권인 1·7·8단지를 유망지로 분류했다. 재개발 시장에선 용산 한남뉴타운과 성수전략정비구역을 높게 평가했다.

박 교수는 1기 신도시와 수도권 투자 방안으로는 기존 기반시설이 양호하고 향후 용적률 상향이 가능한 지역이 유망하다고 봤다. 특히 입지가 우수해 수요가 몰리는 분당은 이매동과 미금역으로 온기가 퍼져 나갈 것으로 예상했다.

[차창희 기자]




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    정부, 장기보유특별공제서非실거주 기간 제외 방침에고령층 중심으로 절세매물10년 이상 보유한 매도인전체 거래 34%로 역대 최고강남 54%로 전국서 가장 높아 정부가 장기보유특별공제를 축소해 실거주 기간 공제만 인정하는 소득세법 개정안을 검토하자 10년 넘게 집을 보유해온 집주인들이 서둘러 매도에 나서고 있다. 이 영향으로 지난달 서울과 전국에서 10년 넘게 보유한 주택을 처분한 매도인 비중은 전월 기록을 경신하며 역대 최대치를 기록했다. 7일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 4월 전국에서 10년 넘게 보유한 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택 등)을 매도한 비중은 전체의 33.8%로 나타났다. 이는 지난 3월 기록한 최고치(32.8%)를 한 달 만에 경신한 것으로, 지난해 같은 기간(30.2%) 대비 3.6%포인트 상승한 수치다. 특히 12억원 초과 주택이 몰려 있는 서울에서 장기 보유자 매도세가 강하다. 서울의 10년 초과 장기 보유 매도인 비중은 40.2%를 기록하며 40% 선을 넘어섰다. 서울 매도인 10명 중 4명이 10년 넘게 집을 보유하다 시장에 매물을 내놓은 셈이다. 서울 내에서도 세제 개편 시 타격이 큰 고가 주택 밀집 지역일수록 장기 보유자의 매도 비중이 압도적으로 높았다. 자치구별로 보면 강남구의 10년 이상 매도인 비중이 54.1%로 가장 높았으며 서초구(46.3%), 송파구(41.8%) 등 강남 3구가 상위권을 차지했다. 성북구(44.4%)와 강북구(41.7%), 성동구(40.9%) 등도 서울 평균을 웃도는 높은 비중을 기록했다. 서울 장기 보유자 중에서도 20년 이상 집을 소유해온 초장기 보유자의 매도세가 가장 가파르게 치솟았다. 지난해 4월만 해도 장기 보유 구간 중에서 매도 인원이 가장 적었던 20년 초과 보유자는 올해 3월 1152명으로 늘어난 데 이어 4월에는 1348명까지 급증하며 1년 만에 1.85배에 달하는 증가폭을 기록했다. 특히 최근 한 달간(3~4월)의 추이를 보면 10년 초과 15년 이하 구간이 약 4% 증가한 것과 대조적으로 20년 초과 구간은 약 17% 급증했다. 이는 사실상 평생 거주나 보유를 고려하던 초장기 보유자들마저 장특공제 개편에 따른 세금 타격을 피하기 위해 매물을 던지기 시작한 것으로 풀이된다. 최근 들어 주택을 장기 보유하던 사람들이 매도에 나서는 것은 현행 최대 80%인 장특공제 혜택이 줄어들기 전 실현 차익을 확보하려는 수요가 몰린 결과다. 현재 장특공제에 따르면 1가구 1주택자가 12억원 초과 주택을 10년 이상 보유하고 거주했을 경우 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 총 80%를 공제받을 수 있다. 하지만 최근 거주에 따른 공제만 남기고 보유에 따른 공제는 축소 내지는 없애는 방향의 개정안이 논의되는 것으로 알려지자 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 처분에 나선 것이다. 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라 10일부터 다시 중과세가 적용된다는 점은 장기 보유 다주택자 매도 심리를 자극했다. 현장에서는 특히 고령자들의 매도가 많이 나타나고 있다. 강남권의 한 공인중개업소 대표는 “장기간 거주하지 않고 보유만 해온 고령 1주택자들의 경우 공제율이 대폭 깎일 수 있다는 소식에 매도 타이밍을 앞당기고 있는 분위기”라고 전했다. 전문가들은 이러한 매도 행렬이 7월 세법 개정안 발표 전까지 지속될 것으로 내다봤다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “이미 보유 기간 10년을 채워 현행 제도상 최대 공제 혜택을 확보한 장기 보유자들 입장에서는 향후 세제 혜택이 축소될 가능성이라는 하방 리스크만 남은 상황”이라며 “세제 개편으로 인한 불확실성이 커지기 전에 명확한 혜택을 누릴 수 있는 현시점을 매도 적기로 판단하는 이들이 늘고 있다”고 분석했다. 이어 정 연구원은 “특히 서울 재건축 단지의 경우 향후 조합 설립 이후 매도가 어려워지는 문제까지 맞물려 있어 ‘팔 수 있을 때 팔자’는 심리가 더욱 강하게 작용하고 있다”며 “고령의 장기 보유자들이 보유세나 추가 분담금 부담 등을 고려해 지금 타이밍에 차익 실현에 나서는 경향이 나타나고 있다”고 말했다. 한편 김용범 대통령실 정책실장은 지난 4일 청와대 춘추관에서 열린 기자간담회에서 “장특공제는 유지되지만, 보유와 거주 공제가 각각 40%로 동일한 구조가 실거주 중심 시장에 적합한지 검토가 필요하다”며 “실거주 1주택자 보호에는 문제가 없도록 설계할 것”이라고 말해 장기보유 특별공제를 보유가 아닌 실거주 중심으로 재편하겠다고 공식화했다. 관련기사

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    서울전세가 10년來 최고 상승강북 고액월세 1분기 53% 쑥동대문·성북·은평으로 확산 서울 아파트 주간 전세가격 상승률이 10여 년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 토지거래허가제와 다주택자 규제 등으로 실거주 압력이 커지면서 전세 매물은 실종되고 입주 물량까지 감소했기 때문이다. 전세시장의 수급 불균형이 월세가격 급등으로 이어지면서 전월세 대란이 현실화하고 있다. 7일 한국부동산원이 발표한 5월 첫째 주(4일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 상승했다. 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 가장 높은 상승률이다. 송파구(0.49%)가 가장 상승폭이 컸고 성북구(0.36%), 광진구(0.34%), 노원구(0.32%), 동대문구(0.27%) 순으로 올랐다. 올해 들어 서울 아파트 전세가격 상승률은 2.61%로, 작년 같은 기간 상승률(0.45%)을 크게 웃돌았다. 전세 불안은 월세시장으로 번지고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 월세가격지수는 102.74로, 2015년 말 통계 작성이 시작된 이후로 최고 수준이다. 특히 강남이 아닌 강북 지역에서도 300만원이 넘는 고가 월세 계약이 잇따르고 있다. 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 올 1분기 서울 아파트 신규 월세 계약을 분석한 결과 강북 14개구에서 월세 300만원 이상 계약은 606건으로 집계됐다. 전년 동기(395건)보다 53.4% 늘었다. 같은 기간 서울 전체와 강남 3구에서 300만원 이상 월세 증가율은 각각 32.5%, 21.2%로 집계됐다. 특히 한강벨트인 마용성(용산·마포·성동구)을 제외한 강북 11개구에서 월세 300만원 이상 신규 계약이 158건으로, 전년 동기보다 79.5% 늘었다. 고가의 월세 계약이 동대문·성북·은평구 등 강북 외곽까지 확산하고 있다는 분석이다. 송승현 도시와경제 대표는 “임대인은 보유세 등 세금 부담을 임대료에 일부 반영하려 하고, 세입자는 전월세 가격이 더 오를 수 있다는 불안감에 고액 월세를 감수하는 구조”라며 “임대 매물 부족이 장기화하면 구축 단지는 물론 빌라·오피스텔 등 비아파트로 전월세난이 확산될 수 있다”고 말했다. 관련기사

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    부동산원 5월 첫째주 집값 통계용산 집값 일주일새 상승 전환5월 9일 양도세 중과 앞두고토요일도 토허제 신청 받기로 전세 매물 감소와 전셋값 급등이 이어지는 데 더해 서울 아파트 매매시장도 다시 들썩이고 있다. 토지거래허가구역 확대 이후 실거주 의무 강화로 전세 공급이 줄어든 데다 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 출회됐던 급매물까지 상당수 소화되면서 강남3구와 용산구를 중심으로 매매가격 반등 조짐이 나타나고 있다. 7일 한국부동산원이 발표한 5월 1주(4일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 대비 0.01%포인트 상승한 0.15%를 기록했다. 5월 1주 차 강남3구와 용산구는 반등 흐름이 이어지는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 그간 출회됐던 급매물이 상당 부분 소화됐다는 평가가 나온다. 송파구는 0.17%로 3주 연속 상승 흐름을 이어갔고, 서초구도 0.04%로 전주(0.01%)보다 상승폭을 키웠다. 반면 강남구는 -0.04%로 전주(-0.02%) 대비 낙폭이 커졌다. 압구정·개포동 재건축 단지 중심으로 관망세가 이어진 영향으로 풀이된다. 특히 용산구는 이번주 0.07%를 기록하며 전주(-0.03%)에서 상승 전환했다. 4주 만의 상승 전환으로, 서울 자치구 가운데 상승폭이 가장 컸다. 신계·이촌동 위주로 하락세가 멈추고 매수세가 다시 유입되는 기류다. 실제 용산구에서 전고점을 넘는 매매계약도 속속 등장하고 있다. 네이버 부동산에 따르면 용산구 이촌동 이촌코오롱 전용면적 84㎡ 아파트는 지난달 11일 28억5000만원에 매매됐다. 지난해 5월 23억8000만원, 6월 24억7000만원에 체결된 거래가를 웃도는 수준이다. 용산구 신계동 용산e편한세상 전용 84㎡ 아파트도 지난달 2일 25억5000만원에 손바뀜됐다. 같은 평형의 아파트가 지난해 12월 21억5000만원에 매매됐는데, 4억원 이상 오른 가격에 거래됐다. 강남구를 제외한 서울 전 자치구가 상승 흐름을 보인 가운데 그중 강서구는 0.30%로 상승률이 가장 높았다. 가양·내발산동의 주요 단지 위주로 거래가 이뤄졌다. 네이버 부동산에 따르면 강서구 우장산동 우장산아이파크e편한세상 전용 84㎡ 아파트는 지난달 7일 15억2000만원에 거래됐고, 8일 14억7000만원, 15일 15억4000만원에 손바뀜됐다. 지난해 12월 같은 평수의 아파트가 13억5000만원 수준에 거래된 점을 감안하면 2억원 가까이 오른 셈이다. 강서구 상승세가 이어지며 준신축 단지들도 전고가를 잇달아 경신하고 있다. 나아가 정부도 양도소득세 중과 유예 종료 전 막판 거래 수요 대응에 나섰다. 국토교통부는 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 토요일인 이날 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 자치구와 경기도 해당 구청·시청을 운영한다고 밝혔다. 거래 당사자는 이날 오전 9시부터 오후 6시까지 접수처(민원실)를 방문해 관련 서류를 제출하면 된다. 단 서울시청·경기도청·수원시청·성남시청·용인시청·안양시청에서는 접수하지 않는다. 관련기사

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    대한주택건설협회와 한국주택협회는 8일 본회의를 앞두고 주택공급 대책 관련 법안의 통과를 촉구한다고 7일 밝혔다. 현재 정비사업 주요 절차를 단축하는 도시 및 주거환경정비법 개정안과 공공주택 공급 속도를 높이기 위한 공공주택 특별법 개정안, 공동주택 리모델링 절차 개선과 도시형 생활주택의 가구 수 제한을 완화하는 주택법 개정안 등이 국회에 계류돼 있다. 양 협회는 “고금리와 건설 원가 상승으로 주택시장의 침체가 장기화하고 있다”며 “주택공급 활성화를 위한 핵심 법안들이 국회의 합의 지연으로 통과되지 못하면 주택시장의 불확실성이 증폭된다”고 우려를 표했다. 이어 “적기에 법안이 처리되지 못하면 서민들의 주거 사다리가 단절될 위기에 처할 수도 있다”고 덧붙였다. 양 협회는 사업 불확실성 확대로 주택건설업계의 자금 경색이 심화하고 있다고도 토로했다. 양 협회는 “이번 국회 본회의에서 관련 법안들이 원활히 통과돼 시장의 불안 심리가 조기에 불식되기를 기대한다”며 “업계 차원에서도 고품질의 주택을 적기에 공급해 국민 주거환경을 개선하고, 주거 안정을 실현할 수 있기를 희망한다”고 밝혔다. 관련기사

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    서울전세가 10년來 최고 상승강북 고액월세 1분기 53% 쑥동대문·성북·은평으로 확산 서울 아파트 주간 전세가격 상승률이 10여 년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 토지거래허가제와 다주택자 규제 등으로 실거주 압력이 커지면서 전세 매물은 실종되고 입주 물량까지 감소했기 때문이다. 전세시장의 수급 불균형이 월세가격 급등으로 이어지면서 전월세 대란이 현실화하고 있다. 7일 한국부동산원이 발표한 5월 첫째 주(4일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 상승했다. 2015년 11월 셋째 주(0.26%) 이후 가장 높은 상승률이다. 지역별로는 송파구(0.49%)가 가장 상승폭이 컸고 성북구(0.36%), 광진구(0.34%), 노원구(0.32%), 동대문구(0.27%) 순으로 올랐다. 올해 들어 서울 아파트 전세가격 상승률은 2.61%로, 작년 같은 기간 상승률(0.45%)을 크게 웃돌았다. 전세 불안은 월세시장으로 번지고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 월세가격지수는 102.74로, 2015년 말 통계 작성이 시작된 이후로 최고 수준이다. 특히 강남이 아닌 강북 지역에서도 300만원이 넘는 고가 월세 계약이 잇따르고 있다. 매일경제신문이 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 올 1분기 서울 아파트 신규 월세 계약을 분석한 결과 강북 14개구에서 월세 300만원 이상 계약은 606건으로 집계됐다. 전년 동기(395건)보다 53.4% 늘었다. 같은 기간 서울 전체와 강남 3구에서 300만원 이상 월세 증가율은 각각 32.5%, 21.2%로 집계됐다. 특히 한강벨트인 마용성(용산·마포·성동구)을 제외한 강북 11개구에서 월세 300만원 이상 신규 계약이 158건으로, 전년 동기보다 79.5% 늘었다. 고가의 월세 계약이 동대문·성북·은평구 등 강북 외곽까지 확산하고 있다는 분석이다. [임영신 기자 / 박소은 기자] 관련기사

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    재건축·재개발 유망지는1기 신도시 분당 온기 퍼질듯 "재건축·재개발로 한강변의 가치가 부각될 겁니다." 7일 서울 강남구 코엑스에서 개막한 '2026 서울머니쇼'에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 '재건축·재개발로 내 집 마련 성공하기' 강연을 통해 투자 가치가 높은 정비사업지 '옥석 가리기'에 나서야 한다고 조언했다. 2025년 3만7178가구였던 서울 입주 물량은 2026년엔 2만5914가구, 2027년엔 1만3650가구까지 떨어질 것으로 전망된다. 과거 공급 부족기엔 재건축·재개발 매물이 동시에 강세를 보였지만, 최근엔 공사비 급등과 대출 규제로 양극화가 심해지고 있다. 박 교수는 상품성(희소성·대단지·학군·교통)과 사업성(용적률·진행 속도)을 고려해 압구정·용산·성수 등 서울 한강변 정비사업지를 유망 재건축 투자처로 꼽았다. 그는 "압구정동 일대는 국내 슈퍼리치 2·3세가 집결하는 '전국구 아파트'가 될 것"이라고 내다봤다. 용산구 재건축 핵심으로는 이촌동 한강맨션과 서빙고동 신동아아파트를 꼽았다. 여의도는 목화·시범아파트 등 조망권과 대단지 역량을 갖춘 곳을, 목동은 안양천 조망이 가능한 6단지와 역세권인 1·7·8단지를 유망지로 분류했다. 재개발 시장에선 용산 한남뉴타운과 성수전략정비구역을 높게 평가했다. 박 교수는 1기 신도시와 수도권 투자 방안으로는 기존 기반시설이 양호하고 향후 용적률 상향이 가능한 지역이 유망하다고 봤다. 특히 입지가 우수해 수요가 몰리는 분당은 이매동과 미금역으로 온기가 퍼져 나갈 것으로 예상했다. [차창희 기자] 관련기사

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    부동산 안갯속 내집마련 전략5월10일이후 매물 감소 가능성관망보단 가성비지역 구입하라반도체 호황 '경부선라인' 따라성남 구도심·용인 수지 아파트서울선 염창·등촌동 일대 주목고교 내신 5등급제 시행 따라학생수 많은 준학군지가 유망 올해 초부터 정부가 다주택자와 비거주 1주택자 등에 대한 매도 압박을 이어 나가며 쌓였던 매물이 하나둘 소화되고 있다. 아실에 따르면 올해 1월 1일 5만7001건이었던 서울 매매 물건 은 지난 3월 21일(8만80건) 정점을 찍은 후 7만건 아래로 다시 떨어졌다. 그동안 강남권에선 급매물이 속출해 기존 신고가보다 수억 원 싼 가격으로 거래가 체결된 사례가 많았다. 반면 강남권에 비해 대출 한도에 여유가 있는 서울 외곽 지역에선 오히려 기존보다 상승한 가격으로 거래가 이뤄졌다. 이제 모든 시선은 다주택자 양도소득세 중과 부활 이후로 넘어간 상태다. 7일 서울 강남구 코엑스에서 개막한 '2026 서울머니쇼'에 참석한 부동산 전문가들은 "시장 상황을 예측하기가 정말 쉽지 않다"고 입을 모았다. 공급이 부족하지만, 정부가 매물을 끌어내기 위한 대책을 계속 발표하고 있기 때문이다. 대출과 세금 등 종류도 다양하다. 한마디로 가격 상승 요인과 하락 요인이 뒤섞여 '안갯속'인 상황이다. 전문가들은 우선 5월 10일 이후엔 시장에 매매 물량이 줄어들 것으로 내다봤다. 거래세(양도세)는 늘어나는데, 보유세 인상 수준은 확정되지 않아 집주인들이 매물을 거둬들일 가능성이 크다는 이유에서다. 권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "다주택자 대출 연장 제한과 등록임대사업자 혜택 축소, 보유세 인상 예고 등으로 추가 매물 출회 가능성은 있다"면서도 "양도세 중과 유예 종료를 앞둔 현재 수준에는 미치지 못할 것"이라고 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원도 "실거주 의무 완화로 일부 매매 물건이 나올 수는 있지만, 다주택자의 매도 행렬이 멈추면서 물량 증가세는 둔화될 것으로 보인다"고 전망했다. 매물이 줄어들면 아파트 가격은 올라갈 가능성이 높아진다. 그러나 전문가들 사이에선 강남권과 서울 외곽 지역이 다른 양상을 보일 것이란 관측이 많았다. 김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 이미 가격이 오른 데다 규제 강도도 다른 지역보다 높아 횡보 흐름이 지속될 것"이라며 "7월 말로 예정된 보유세 개편안 강도가 높다면 조정이 지금보다 더 강하게 올 수도 있다"고 내다봤다. 반면 서울 외곽 지역에 있는 중저가 아파트에 대한 전망은 달랐다. 전월세 시장이 불안해져 실수요자들이 대거 매매로 전환 가능하다는 관측이 많았다. 권 팀장은 "입주 물량 부족 현상은 2030년까지 해소될 여지가 크지 않아 임대차 시장은 더 안 좋아질 위험이 크다"고 지적했다. 따라서 자금 여력이 된다면 실거주를 위해 서울 아파트를 매매하는 것이 관망보다 나은 선택일 수 있다는 의견이 많았다. 서울·수도권 지역에서 가성비를 노린다면 경기 동남권의 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 주변에 대한 추천이 많았다. 김 위원은 "반도체가 우리나라 주력 산업이 될 수밖에 없기 때문에 경부선 라인이 주택 가격 상승 여력이 높아 보인다"며 "성남 구도심 재개발이나 용인 수지 등의 아파트는 주목할 만하다"고 주장했다. 서울에선 강서구 염창동·등촌동 일대 아파트가 거론됐다. 권 팀장과 남 연구원 둘 다 "9호선과 공항철도 등이 지나고 한강도 가깝지만 관심을 받지 못했다"고 강조했다. 한편 올해 서울머니쇼엔 '학군과 부동산의 관계'에 대한 세미나도 마련됐다. 이주현 월천재테크 박사는 "학군 수요가 잠실·광장동 등 준학군지로 분산될 가능성이 있다"고 내다봤다. 남윤곤 메가스터디 입시전략연구소장은 "내신 5등급제는 학생 수가 300명 이상이면서 교육열이 적당한 곳이 유리하다"고 말했다. [손동우 기자 / 차창희 기자] 관련기사

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    서울 전역에서 전월세 대란전세 갱신권 모두 쓴 세입자들새 계약때 수억씩 추가로 부담서울 월세 지수 역대 최고지만세입자들 "오늘이 제일 싸다"전월세 물량 나오면 즉시 계약 #지난달 8억원에 전세 갱신 계약이 신고된 송파구 풍납동 현대리버빌1차 전용면적 84㎡. 보증금 3억7000만원에 거주 중이던 세입자는 재계약을 위해 4억3000만원을 추가로 마련해야 했다. #강남구 대치동에서는 지난 3월 개포우성1차 전용 127㎡가 기존 보증금(6억5000만원)의 두 배인 13억원에 전세 갱신 계약이 체결됐다. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 기존 대비 7억원 오른 보증금 20억원에 재계약됐다. 모두 임대차 계약갱신요구권이 사용되지 않은 계약이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 임박한 가운데 서울 아파트 전세난은 점차 심화하고 있다. 특히 임대료 인상률 상한을 5%로 제한하는 갱신요구권을 이미 소진한 세입자는 재계약 시점에 거액의 보증금 증액 부담을 마주하게 됐다. 7일 국토교통부 실거래가공개시스템을 통해 올 1~4월 서울 아파트 전세 갱신 계약을 분석한 결과 갱신요구권을 사용하지 않은 9096건 중 85.9%(7818건)가 보증금을 올린 것으로 나타났다. 이들의 평균 증액은 4793만원으로 5000만원에 육박했다. 이날까지 신고된 5월 계약의 평균 증액은 5229만원에 달했다. 반면 1~4월 갱신요구권을 사용한 계약의 평균 증액분은 2876만원으로 나타났다. 갱신권 유무에 따른 세입자의 보증금 부담 차이가 약 2000만원에 달하는 것이다. 세입자의 보증금 부담은 더욱 커질 전망이다. 이미 갱신권을 사용해 시장가 수준으로 재계약을 체결해야 하는 사례가 늘고 있기 때문이다. 서울 아파트 전세 갱신 계약 중 갱신권 사용률은 지난 1월 57.9%에서 지난달 51.4%로 감소했다. 강남·용산 등 고가 주택이 밀집한 지역에서는 보증금 증액분이 아파트 한 채 값에 육박하는 사례도 관측됐다. 지난 2월 용산구 나인원한남 전용 206㎡는 기존 대비 23억원 오른 63억원에 전세 갱신 계약이 체결됐다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다"며 "신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화될 수 있다"고 경고했다. 정부의 대출 규제로 주택 매수가 점차 어려워지는 상황에서 전세 가격까지 오르면서 실거주 수요는 월세 시장으로 밀려나는 모양새다. 지난 1월을 기준(100)으로 하는 KB부동산의 서울 아파트 월세가격지수는 지난달 역대 최고치인 102.74를 기록했다. 과거 일부 고급 주택에 국한된 현상이었던 고액 월세 계약도 점차 일반화되는 분위기다. 고액 월세 증가세는 강북권이 강남3구(강남·서초·송파)보다 가팔랐다. 국토부 실거래가시스템에 따르면 올해 1분기 강북 14개구에서 월세 300만원 이상 신규 계약은 전년 동기 대비 53.4% 늘었다. 강남3구 증가율(21.2%)보다 두 배 이상 높았다. 특히 동대문구는 월세 300만원 이상 신규 계약이 지난해 1분기 13건에서 올해 1분기 26건으로 두 배 늘었다. 성북·노원·은평구 등에서도 작년 1분기 한 건도 없거나 드물었던 고액 월세 계약이 올해 1분기에 확인됐다. 동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레 전용 84㎡는 지난 2월 보증금 1억원, 월세 330만원에 신규 계약됐다. 노원구 상계동 노원롯데캐슬시그니처 전용 84㎡는 지난 3월 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 거래됐다. 월세 300만원은 직장인이 감당하기 버거운 수준이다. 국가데이터처에 따르면 지난해 서울 상용근로자의 월평균 임금은 455만원이다. 월세 300만원은 이 금액의 약 66%에 해당한다. 그럼에도 강북권에서 고액 월세가 늘어난 데는 전월세 매물 품귀에 신축 프리미엄이 겹쳤기 때문이란 분석이 나온다. 정부의 다주택자 규제와 토지거래허가제 등으로 임대 매물이 급감한 가운데 새 아파트가 들어선 지역에서는 신축 선호가 더해져 고액 월세 계약이 이뤄지고 있다는 것이다. 세입자 사이에서는 '전월세도 오늘이 제일 싸다'는 말이 나오고 있다. 은평구 증산동 A공인중개업소 관계자는 "전월세 물건이 씨가 마르다 보니 세입자들은 임차료가 더 오를 수 있다는 불안감에 고액 월세를 감수하는 분위기"라고 말했다. [박재영 기자 / 임영신 기자 / 박소은 기자] 관련기사

  9. 9

    부동산원 5월 첫째주 집값 통계용산 집값 일주일새 상승 전환5월 9일 양도세 중과 앞두고토요일도 토허제 신청 받기로 전세 매물 감소와 전셋값 급등이 이어지는 데 더해 서울 아파트 매매시장도 다시 들썩이고 있다. 토지거래허가구역 확대 이후 실거주 의무 강화로 전세 공급이 줄어든 데다 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 출회됐던 급매물까지 상당수 소화되면서 강남3구와 용산구를 중심으로 매매가격 반등 조짐이 나타나고 있다. 7일 한국부동산원이 발표한 5월 1주(4일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 대비 0.01%포인트 상승한 0.15%를 기록했다. 5월 1주 차 강남3구와 용산구는 반등 흐름이 이어지는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 그간 출회됐던 급매물이 상당 부분 소화됐다는 평가가 나온다. 송파구는 0.17%로 3주 연속 상승 흐름을 이어갔고, 서초구도 0.04%로 전주(0.01%)보다 상승폭을 키웠다. 반면 강남구는 -0.04%로 전주(-0.02%) 대비 낙폭이 커졌다. 압구정·개포동 재건축 단지 중심으로 관망세가 이어진 영향으로 풀이된다. 특히 용산구는 이번주 0.07%를 기록하며 전주(-0.03%)에서 상승 전환했다. 4주 만의 상승 전환으로, 서울 자치구 가운데 상승폭이 가장 컸다. 실제 용산구에서 전고점을 넘는 매매계약도 속속 등장하고 있다. 네이버 부동산에 따르면 용산구 이촌동 이촌코오롱 전용면적 84㎡ 아파트는 지난달 11일 28억5000만원에 매매됐다. 지난해 5월 23억8000만원, 6월 24억7000만원에 체결된 거래가를 웃도는 수준이다. 강남구를 제외한 서울 전 자치구가 상승 흐름을 보인 가운데 강서구는 0.30%로 상승률이 가장 높았다. 가양·내발산동의 단지 위주로 거래가 이뤄졌다. 네이버 부동산에 따르면 강서구 우장산동 우장산아이파크e편한세상 전용 84㎡ 아파트는 지난달 7일 15억2000만원에 거래됐고, 8일 14억7000만원, 15일 15억4000만원에 손바뀜됐다. 나아가 정부도 양도소득세 중과 유예 종료 전 막판 거래 수요 대응에 나섰다. 국토교통부는 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 토요일인 이날 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 자치구와 경기도 해당 구청·시청을 운영한다고 밝혔다. 거래 당사자는 이날 오전 9시부터 오후 6시까지 접수처(민원실)를 방문해 관련 서류를 제출하면 된다. [박소은 기자 / 한창호 기자] 관련기사

  10. 10

    한강뷰 어려운 저층 세대에정원뷰 확보하고 쾌적성 강화 포스코이앤씨가 서울 서초구 '신반포청구아파트(투시도)' 리모델링 사업에 고·저층 전환형 평면 설계를 적용했다고 7일 밝혔다. 아파트 고층부 가구의 거실은 한강 방향으로, 저층부 가구의 경우 중앙 정원을 향하도록 해 쾌적성과 사생활 보호를 강화했다. 이전보다 한강뷰 가구 수를 더 확보하기도 했다. 일반적으로 벽식구조 아파트는 기존 골조를 유지해야 하기에 가구별 평면을 크게 변경하기 어렵다. 이를 바꾸려면 구조 안정성과 설비 배관, 피난 동선까지 동시에 검토해야 해 기술적으로도 까다로웠다. 특히 신반포청구아파트의 경우 한강과 가깝지만, 일부 가구의 한강 조망이 제한적이라는 문제도 있었다. 포스코이앤씨는 기본 골조를 유지하면서도 욕실 위치 조정과 설비 배관 재배치 등을 종합적으로 반영하는 설계안을 만들었다. 이를 위해 구조·건축·기계·전기 전 분야의 통합 협업 체계를 구축해 구조 안정성과 설비 간섭 문제를 단계적으로 해소했다. 이 같은 설계안은 건축심의를 통과해 설계의 타당성과 기술적 완성도를 공식적으로 인정받았다. 포스코이앤씨는 고·저층 전환형 평면 설계에 대한 특허 출원도 완료했다. 조합의 수요를 충족하기 위한 설계 전략을 체계화한 것으로, 향후 유사 입지 조건의 리모델링 사업에서 적용 가능한 차별화 설계 자산으로 활용될 전망이다. 포스코이앤씨 관계자는 "리모델링이 단순히 외관과 내부 마감재를 개선하는 공사가 아니라 증축 및 평면 재설계를 통해 조합이 요구한 입지 가치 극대화를 설계로 실현한 결과"라고 말했다. [이용안 기자] 관련기사

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