서울 4월 전세·매매거래 분석
노원·성북·강서 등 비강남권
임대물건 귀할수록 매수 늘어
15억원 이하 단지가 대부분
전셋값 상승이 집값 밀어올려
중개업소에 예약금 걸기까지






아파트 전세 매물이 바닥난 지역에 매매 거래가 몰린 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 지정과 다주택자 세금·대출 규제로 전세 매물이 급감하면서 실수요자가 매수로 돌아선 영향으로 풀이된다.

28일 매일경제가 지난 20일 기준 서울 500가구 이상 단지의 전세 매물 현황과 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 이달 아파트 매매 계약 자료를 분석한 결과 전세 0~2건에 그친 단지가 많은 자치구일수록 매매 거래도 늘어나는 경향을 보였다.

전세 매물이 0~2건에 그친 단지는 노원구가 63곳으로 가장 많았다. 이어 성북구(40곳), 구로구(36곳), 강동구(28곳), 강서구(27곳), 송파·마포·동대문구(25곳) 등 순이었다. 이들 지역은 매매 거래가 활발한 지역과 상당 부분 일치했다. 이달 아파트 매매 거래는 노원구가 420건으로 가장 많았고, 강서구(224건), 송파구(205건), 중랑구(203건) 구로구(192건), 성북구(185건) 등이 뒤를 이었다. 전세 매물 0~2건 단지 수 상위권과 매매 거래 상위 10개 자치구를 비교하면 7곳이 겹쳤다.

전세 품귀 현상은 중소 규모 단지에 국한되지 않았다. 전세 매물이 0~2건에 그친 500가구 이상 단지 441곳 중 1000가구 이상 대단지는 121곳으로 27.4%를 차지했다. 서대문구 DMC래미안e편한세상(3293가구), 강동구 고덕리엔파크3단지(2283가구), 동대문구 장안현대홈타운1차(2182가구), 관악구 관악푸르지오(2104가구) 등은 초대형 단지인데도 전세 매물이 0건으로 집계됐다. 전세 품귀 현상이 두드러진 지역에선 전셋값 상승률도 높았다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난 20일까지 노원구 아파트 전셋값은 3.47% 올라 지난해 같은 기간 상승률(0.47%)의 7배를 웃돌았다. 성북구는 지난해 같은 기간 0.23% 하락했지만 올해는 3.56% 뛰었다. 구로구(2.27%), 마포구(2.08%), 동대문구(2.01%) 등도 서울 평균(1.98%)을 웃돌았다.

전세난에 떠밀린 매매 수요는 중저가 아파트로 향했다. 4월 매매 중 전세 0~2건 단지에서 이뤄진 거래 639건 중 15억원 이하는 593건으로 92.8%에 달했다. 서울 전체 4월 거래의 15억원 이하 비중(83.8%)보다 9%포인트 높다.

전세 품귀 현상이 심한 지역에선 중개업소에 미리 계약 의사를 밝히고 100만~500만원을 예약금 형태로 걸어두는 사례까지 등장했다는 게 중개업계의 전언이다. 성북구 종암동 A공인중개사 사무소 관계자는 "전세 물건이 나오면 실거주인데도 집을 살펴보지 않고 계약금을 쏘는 '노룩 전세' 분위기마저 나타나면서 전셋집을 못 구한 세입자들이 매매에 나서는 상황"이라고 말했다.

전문가들은 전세난이 실수요자의 매매 전환을 자극하고 있다고 분석했다. 송승현 도시와경제 대표는 "강남권은 자금 여력이 있는 수요자가 많아 월세·매매·청약 대기 등 선택지가 다양하지만 노원 등 비강남 지역은 선택의 폭이 좁다"며 "전세를 구하지 못하면 임차 또는 매매 중 하나로 선택지가 압축되고 이 과정에서 대출 한도가 큰 15억원 이하 아파트로 실수요가 몰린 것"이라고 설명했다.

실거주 목적의 매수가 전세 매물 감소와 매매 거래 증가로 이어졌다는 분석도 나온다. 전세로 나올 수 있었던 집을 매수자가 직접 거주할 목적으로 사들이면서 전세 물량 축소와 매매 거래 증가가 동시에 나타났다는 설명이다.

하반기에도 전세 품귀 현상이 이어지면 일부 지역에선 매매 수요가 증가하고 매매 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 전망이 많다. 노원과 성북구 등에선 '전세 매물 축소→매매 수요 증가→매매 가격 상승' 패턴이 시작됐다는 분석이다. 양지영 신한프리미어패스파인더 전문위원은 "자금 여력이 있는 실수요자라면 서울 외곽이라도 역세권·신축·지역 대장주 단지는 매수를 검토할 만하다"며 "가격이 단기간에 오른 만큼 세제 개편이나 겨울 비수기 등 매물이 나오는 시점을 눈여겨볼 필요가 있다"고 말했다.

[임영신 기자]