올해 1분기 법원 신규 경매 신청 건수가 13년 만에 최대를 기록한 것으로 나타났다. 고금리 이후 경기 침체, 대출 규제 등의 후폭풍이 주택·상가·공장 등 부동산 경매 물건 증가로 이어지고 있다는 평가다.

28일 법원 경매정보 통계와 법무법인 명도에 따르면 지난 1분기(1∼3월) 법원에 신규로 경매를 신청한 물건 수는 총 3만541건으로 집계됐다.

아는 지난 2013년 1분기(3만939건) 이후 동기 기준 13년 만에 최대치다.

경매 신청 건수는 채권자들이 빌려준 돈을 받기 위해 법원에 담보물건의 처분을 요청한 신규 물건 수로, 유찰된 물건이 누적되는 경매 진행(입찰) 건수에 비해 최근 경기 상황을 보다 정확하게 반영하는 지표로 여겨진다.

앞서 법원 경매 신규 물건 수는 지난 2023년 한 해 총 10만1145건으로 2014년(10만5571건) 이후 처음으로 10만건을 넘어선 바 있다. 이후 2024년 11만9312건, 지난해에는 12만1261건으로 늘며 글로벌 금융위기 시절인 2009년(12만4252건) 이후 16년 만에 최대를 기록한 것이다.

업계에서는 코로나 사태 이후 경기 침체의 그늘이 지속되는 가운데 2021년 하반기부터 2022년까지 이어진 가파른 금리 인상의 후폭풍이 경매 물건 증가로 이어지고 있다고 설명한다.

특히 경매 물건 증가세는 경매 부동산 전 유형에 걸쳐 나타나고 있다.

먼저 주거시설의 경매가 크게 늘었다.

법원경매정보업체 지지옥션 기준 지난해 주거시설의 경매 진행 건수는 총 10만8742건으로 나타났다. 금리 인상의 효과가 나타나기 전인 2021년 4만8280건의 2배 이상으로 늘어난 수준이다.

올해도 이미 1월부터 4월 말(이하 입찰 예정 포함)까지 진행 건수가 4만2195건에 달해 지난해 동기(3만2132건) 수준을 1만건 이상 웃돌고 있다.

서울 아파트 경매 낙찰가율 지난 3월 99.3%로 작년 9월 99.5%에서 같은 해 10월 102.3%로 올라선 이후 올해 2월까지 5개월 동안 100%를 웃돈 바 있다. 6개월 만에 100% 아래로 떨어진 것이다.

낙찰률과 평균 응찰자 수도 줄며 6개월 전과 사뭇 다른 분위기가 감지되고 있다는 평가다.

고금리 후폭풍…부동산 경매 시장 전방위 ‘확산’

특히 고금리와 대출 규제는 전세사기 문제와 임대사업자 보증 축소 등으로 이어지며 비아파트 시장에 직격탄을 날렸다는 평가다. 올해 4월 주거시설의 경매 진행건수는 총 1만2426건으로 2006년 12월(1만2554건) 이후 19년4개월 만에 최대를 기록했다. 이 중에서도 연립·다세대(빌라) 등 비아파트 건수는 8973건으로 전체 주거시설의 72.2%를 차지했다.

지난 4월 아파트 경매 진행건수가 전체 주거시설의 27.8%(3453건)에 그치고, 상대적으로 고가 낙찰이 이어지는 것과 비교된다.

상업·업무시설의 경매 물건 증가세도 가파르다. 고금리·경기 침체 여파에 코로나 이후 소비 패턴이 온라인으로 급변하면서 상가 공실이 늘고 수익성이 떨어지는 등 큰 타격을 받으면서다.

지난해 상업·업무시설 경매 진행건수는 총 7만92건으로, 전년(4만9060건) 대비 2만건 이상(43%) 증가한 데 이어 올해 4월에는 8252건을 기록하며 경매 통계 조사 이래 역대 최대를 찍었다.

아파트는 선방·비아파트는 급락…양극화 심화

상가의 경우 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)이 10∼20%대에 그쳐 입찰이 진행될수록 진행 물건이 누적되는 모습을 보이고 있다.

일례로 강남구 대치동의 한 꼬마빌딩은 지난해 감정가 97억8800여 만원에 경매에 나왔으나 지난달 2회 입찰에서도 유찰돼 최저가가 62억6000만원으로 하락했다. 또 강남구 신사동의 한 건물도 감정가 445억 여원에서 2회 유찰돼 다음달 감정가의 64%(285억원)에서 3회 입찰을 앞뒀다.

산업 경기의 지표도 좋지 않다. 공장 등 공업시설 경매 건수는 이달 진행 건수가 1222건으로 늘어 역대 최대 건수를 기록했다.

전문가들은 2021년 금리 인상 이후 실물 경기 회복 등 전환점이 없었던 데다 최근 금리 인하 속도도 더딘 상태여서 경매 물건 증가 추세가 당분간 이어질 것으로 보고 있다.

전국의 법원들은 늘어난 경매 물건의 입찰 일정을 소화하기 위해 올해 법원 경매계를 지난해보다 100개가량 많은 413개로 늘렸다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “최근 상가 경매가 급증하는 것은 자영업자들의 폐업이 늘고, 이에 따라 주요 상권의 공실이 증가한 것과 궤를 같이한다”며 “특히 과거에는 상가 경매가 대형 테마상가의 구분 상가들이 주를 이뤘다면 최근에는 강남권 꼬마빌딩 등 수익형 부동산의 경매가 늘어나고, 유찰도 많다”고 짚었다.