서울 아파트 전세 물건이 줄어들면서 평균 전셋값이 역대 최고치를 기록했다. 실거주 의무 강화와 장기보유특별공제(장특공) 폐지까지 맞물릴 경우 전세 공급 부족이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.

27일 KB부동산에 따르면 4월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8147만원으로 통계 집계 이후 최고치를 경신했다. 중위 전세가격도 6억원으로 2022년 9월 이후 3년7개월 만에 다시 6억원선을 넘어섰다.

전셋값 상승세도 확대되는 추세다. 이달 상승률은 0.86%로 1월(0.47%) 이후 4개월 연속 오름폭을 키우고 있다. 강북구(3.86%)를 비롯해 성북·성동·관악·도봉·강서·동대문구 등 25개 자치구 전역에서 상승세가 나타났다.

전세 가격 상승의 배경에는 매물 감소가 있다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 26일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만189건으로, 올해 초(4만4424건)보다 32.1% 줄었다.

수요 대비 공급 부족도 심화되는 모습이다. 한국부동산원의 4월 셋째 주 전세수급지수는 108.4로 2021년 6월 넷째 주 이후 최고치를 기록했다. 지수가 100을 넘으면 임차 수요가 공급보다 많다는 의미다.

입주 물량 감소도 영향을 미쳤다. 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 지난해보다 26.9% 줄었고, 내년에는 1만7197가구로 더 감소할 전망이다.


정책 변화 역시 전세 공급을 제약하는 요인으로 지목된다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화로 ‘갭투자’가 어려워졌고, 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 대출 규제도 임대 매물 감소를 부추겼다.

여기에 비거주 1주택자에 대한 장특공 축소 또는 폐지 가능성도 변수로 떠올랐다. 장특공은 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 정부는 실거주 요건을 강화하는 방향으로 세제 개편을 진행해 투기성 비거주 1주택의 처분을 압박하려는 의도로 풀이된다.

일부에서는 이 같은 조치가 전세 공급을 더 줄일 수 있다고 지적한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “장특공제에 민감한 한강벨트 고가아파트 시장은 정부의 바람대로 매물이 나오는 것이 아니라 오히려 전세 준 집에 주인이 들어가 거주기간을 채울 가능성이 높다”며 “매물은 잠기고 연장거부가 된 세입자로 인해 전세수요는 더 늘어나 안 그래도 매물이 실종된 전세시장은 마비가 될 것”이라고 우려했다.