정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 서울 아파트 시장의 매물 소화 양극화가 뚜렷해지고 있다.

매물 출회에 따른 수급 해소 효과가 한강벨트 지역에서는 작동하고 있는 반면, 강남 등 핵심 지역은 거래로 이어지지 못하고 매물이 쌓이고 있는 모습이다.

27일 신한 프리미어 패스파인더가 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 데이터를 교차 분석한 결과에 따르면, 지난 3월 한강벨트 7개구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동)의 매물 흡수율은 36.9%를 기록했다. 이는 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4구의 흡수율인 16.6%보다 2.2배 높은 수치다.

한강벨트 내 새 매물 10건 중 약 3.7건이 팔려나간 반면, 핵심 4구는 1.7건이 팔리는데 그쳤다. 한달 전인 2월에도 두 권역의 격차는 2.1배(한강벨트 24.9%·핵심 4구 11.7%)였으나, 3월 들어 그 차이가 더욱 커졌다.

매물 흡수율은 해당 기간 시장에 새로 나온 매물 중 실제 거래된 비율을 의미한다. 신규 유입된 매물 중 실제 팔린 비율로, 정부 정책이 실제 시장에서 얼마나 ‘수급 해소’로 연결되었는지를 보여주는 지표로 활용된다.

2월 한 달간 두 권역에 새로 올라온 매물량은 약 5500~5600건으로 비슷했으나, 실제 체결된 거래는 한강벨트가 2배 이상 많았다. 실제 정책 효과를 받아낸 곳은 한강벨트인 셈이다.

자치구별로 살펴보면 온도 차는 더욱 명확하다. 3월 흡수율 상위 5개 지역 중 4곳이 한강벨트 지역이었다. 양천구가 54.4%로 가장 높았고, 이어 영등포 50.7%, 마포 46.3%, 동작 44.0% 순으로 집계됐다. 특히 양천구는 새로 나온 매물 10건 중 5.4건이 당월에 거래됐다.

이에 비해 강남구의 3월 흡수율은 13.7%에 불과했다. 서초구는 7.3%로 분석 대상 11개 구 중 가장 낮았다. 서초구는 2월(7.5%)보다도 흡수율이 하락하며 새 매물이 갈수록 팔리지 않는 모습을 보였다.

대출 규제·실거주 의무가 ‘수급 희비’ 갈라

한강벨트 지역과 핵심 4구 지역간 매물 흡수율 격차는 매물가격 수준 때문으로 풀이된다.

한강벨트 구축 아파트는 중위 가격이 10억~13억원대로 형성돼 있어 이러한 대출 규제의 영향권을 비껴간 실수요층이 적극적으로 매물을 받아내고 있다.

반면 30억~40억원대에 달하는 강남권 중대형 아파트는 매수자가 최소 30억 원 이상의 막대한 현금을 보유해야만 진입이 가능하다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “상대적으로 대출 문턱이 낮고 규제 압박이 덜한 한강벨트에서는 양도세 중과 유예에 따른 매물 출회 정책이 실질적인 거래로 이어지는 정책 효과를 거두고 있다”면서 “초고가 시장인 강남권은 금융 규제와 실거주 의무에 가로막혀 매물만 쌓이는 수급 불일치 현상이 심화되는 모습”이라고 짚었다.

양지영 위원은 이어 “양도세 중과 유예 등으로 공급 물량은 늘었지만, 대출 및 실거주 규제가 수요를 억누르고 있는 상황”이라며 “5월 9일 이후 정부의 보유세 개편이나 추가 규제 시그널 여부에 따라 다주택자들이 매물 소진에 박차를 가할지, 아니면 매물 회수 후 장기 보유로 선회할지가 결정될 것으로 보인다”고 덧붙였다.

기존에 쌓인 매물이 팔리는 속도인 ‘재고 회전율’도 한강벨트가 우위를 보였다. 지난 3월 기준 한강벨트의 회전율은 7.22%로 핵심 4구(2.31%)보다 3.1배 빨랐다. 이달 20일 기준 매물 재고는 3월 말 대비 소폭 감소(한강벨트 4.3%↓·강남3구 1.2%↓)했으나, 1월 말과 비교하면 여전히 40% 안팎으로 매물이 쌓여 있는 상황이다.