수도권 주거용 오피스텔이 재평가 국면에 들어섰다. 시장이 실수요 중심으로 재편된 가운데 아파트 시장이 규제로 묶이자 주거용 오피스텔로 수요가 쏠리고 있는 것으로 풀이된다.

중형 이상 아파트급 규모의 주거용 오피스텔 시세는 역대 최고치를 경신했다. 16일 KB부동산 자료에 따르면 지난 3월 수도권의 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 지난해 같은 달 대비 4.68% 오른 165.2포인트(p)를 기록했다. 오피스텔 호황이 극에 달했던 2022년 11월 기록한 161.5p를 앞선 수치다.


수도권 대형 오피스텔 매매가격지수는 2024년 10월 상승 전환 이후 18개월 연속으로 상승하고 있다. 올해 3월까지 1년간 기록한 상승률(4.68%)은 전년 동기간에 기록한 상승률(0.68%) 대비 4%p 상승 폭이 늘었다.

오름세는 중대형(60㎡ 초과~85㎡ 이하) 시장으로도 번지고 있다. 수도권 중대형 오피스텔 매매가격지수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 상승하고 있으며 기간 중 상승률은 0.74%에 달한다. 전년도 같은 기간 기록한 상승률(-0.51%) 대비 1.25%p 오른 수치다.

이러한 배경에는 주거용 오피스텔의 상품성이 향상되면서 ‘무조건 아파트’라는 소비층의 인식이 달라진 점도 한몫하고 있다. 실제 오피스텔 정주 환경 만족도는 최근 몇 년 사이 크게 높아졌다. 2024년 한국부동산개발협회가 발표한 ‘오피스텔 거주 및 소유 특성’ 자료에 따르면 주택의 전반적인 만족도(4점 만점) 면에서 오피스텔(3.14점)이 아파트(3.12점)를 앞선 것으로 나타났다.

고강도 규제에 따른 반사이익도 크다. 아파트는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되고 주택담보인정비율(LTV) 40% 축소와 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 적용되면서 매수 문턱이 높아졌다.

반면 오피스텔은 비주택으로 분류되어 청약 시 실거주 의무가 없고 LTV도 70%가 적용된다. 기존 단지를 매매할 때도 자금조달계획을 내지 않아도 되고, 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 토지거래허가제 대상도 아니다.