④ 수도권 일부·중소도시 아파트 반값 낙찰 가능

수도권과 일부 도시는 저가 낙찰이 흔해서 지역적 낙찰 추세를 살피면 의외로 반값 낙찰이 가능하다. 특히 주택 공급이 많고 미분양 물량이 늘어난 수도권과 지방 도시 중소형 아파트이 2회 이상 유찰돼 반값 낙찰이 가능하다. 일자리가 늘고 산업단지 배후 수요가 많은 기업이 몰려있는 지역 내 아파트는 실수요와 투자자 모두에게 매력적인 투자대상이다. 1~3억 원대 아파트 경매에 집중해 저가에 낙찰받으면 임대 후 되팔기 좋아 환금성이 좋고 갭투자 경매 투자가 가능하다.


▶수도권·중소도시 반값 낙찰 사례

수도권 낙찰 사례를 보면 올 1월말 평택시 지산동 D아파트 66㎡ 아파트가 경매에 부쳐졌다. 감정가 2억8800만원에서 3회 유찰돼 최저가 9878만원에서 입찰이 진행됐다가 4명이 입찰경쟁을 벌여 K씨가 1억2000만원(41%)을 써내 최고가 매수인이 됐다.

2019년에 준공된 12층 중 9층, 두 동짜리 소단지 아파트. 평택 원도심 내 관공서가 몰려있는 도심 아파트를 경매로 반값에 낙찰받는 데 성공한 셈이다.

이번에는 중소도시 소형아파트 낙찰 사례를 살펴보자. 충북 청주시 남이면 S아파트 36㎡가 감정가 3000만원에서 2회 유찰해 1470만원에 입찰에 부쳐졌다 L씨 단독으로 1633만원을 써내 낙찰 받았다.

▶미분양·과잉 공급지역 노려야

수도권 중 반값에 낙찰되는 아파트 밀집지역은 미분양과 과잉 공급된 지역 내 중소형 아파트가 대거 분포해 있다. 고양시·김포시·동두천시·평택시·수원시 등과 군 단위로 가평군·연천군 등지에 유찰 횟수가 잦다. 또 중소도시로는 충청권인 청주·서산·천안시, 영남권인 울산·창원·거제시와 호남권인 전주, 익산시 등 아파트가 2~3회 유찰해 반값 수준에 낙찰되는 사례가 흔하다.

이들 지역 중 일자리가 탄탄하고 산업단지 배후 수요가 있는 지방 중소도시의 아파트 경매는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적이다. 특히 공시가 1억 이하 아파트는 세제 혜택이 크고 아파트 고수익 임대를 놓을 수 있어 투자자들의 관심이 높을 곳으로 꼽힌다. 다만 직접적인 일자리 수요가 몰리는 대기업 밀집지역 아파트는 수요가 몰리며 입찰 경쟁이 치열할 수 있다. 지역 호재가 직접 반영된 아파트보다는 인근 또는 외곽지역 내 아파트 경매 물건을 찜하는 게 실속 있다.

일자리가 없는 소도시나 노후화 단지는 오히려 투자목적에서 벗어날 수 있으므로 해당 도시 내에서도 대장주나 중심가, 산업단지 직주근접 여부를 확인해 입찰 전략을 짜는 게 유리하다. 권리분석 시 임차인이 있는 경우 명도 비용과 입주 시기를 고려해야 하며, 선순위 임차인이 있는 경우 전세보증금 인수를 계산해야 한다. 반드시 법원 경매정보를 통해 등기부등본 및 매각물건명세서를 확인해 권리관계가 안전한 물건을 고르는 게 필요하다.