[본 기사는 04월 15일(10:43) 매일경제 자본시장 전문 유료매체인 ‘레이더M’에 보도 된 기사입니다]


국내 상업용 부동산시장 투자심리가 회복 국면에 접어들었다. 하지만 신축, 대형, 고급 자산을 위주로 투심이 살아나면서 자산간 양극화가 심해지고 있는 것으로 나타났다.

15일 코람코자산운용은 이 같은 분석을 담은 ‘2026년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 분석’보고서를 발간했다.

코람코자산운용에 따르면 상업용 부동산시장은 투자 심리 회복 흐름이 확인되고 있다. 2023년 큰 폭으로 줄어들었던 국내 상업용 부동산 거래는 지난해 34조원을 기록하면서 역대 최고치를 경신한 바 있다. 다만 미국 기준금리 동결 장기화와 한미 금리차 확대, 중동 사태에 따른 유가·환율 불안으로 금리 인하 불확실성은 여전히 높은 상황이다.

이 같은 심리는 오피스 시장에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 코람코에 따르면 서울 명목임대료는 전반적으로 완만한 성장세를 이루고 있으나, 분당, 여의도를 제외한 주요 권역의 상승폭은 둔화됐다. 특히 서울 주요 업무지구(CBD·GBD·YBD)의 대형 오피스는 권역별 공실률이 2~5% 수준을 유지하며 수천억 원대 거래가 이어지고 있다.

이는 기관투자자들이 유동성과 임차 안정성이 높은 자산을 선호하기 때문이다. 2028년까지 신규 오피스 공급이 연간 평균치를 하회할 것으로 전망되는 만큼, 대형 오피스 희소성은 더욱 높아질 전망이다. 반면 중소형 오피스와 노후 자산은 공실률 상승으로 실질임대료가 하락하고 있는 것으로 코람코는 분석했다.

한편 데이터센터는 가장 강한 성장세가 예상되는 섹터로 꼽혔다. 생성형 AI 확산으로 수요가 급증한 가운데 전력계통영향평가 시행 이후 수도권 신규 개발의 진입장벽이 크게 높아졌다. 수도권 총 334건 신청 가운데 본심사를 통과한 사례는 9건에 불과하다. 서울은 통과 건이 단 한 건도 없다. 입지·전력·임차인 확보 여부가 투자 성패를 가르는 핵심 변수로 부상하고 있다.

호텔 시장은 운영 지표 개선이 뚜렷하다. 지난해 외래관광객은 1582만 명을 기록해 코로나19 이전 수준을 넘어섰다. 서울 4~5성급 호텔을 중심으로 객실 이용률과 객실당 매출이 상승세를 이어가고 있다. 투자 목적도 과거 용도변경에서 운영 가치 기반으로 전환되는 흐름이다. 명동·홍대 등 핵심 거점 내 브랜드 호텔 위주의 거래가 증가하고 있다.

코람코자산운용은 올해 시장을 ‘신축·대형 자산 중심의 선별적 회복’으로 요약했다. 정진우 코람코자산운용 리서치&전략팀장은 “실제 자금은 신축·대형·고급 자산으로 빠르게 집중되고 있다”며 “시장 전체의 방향보다 어떤 자산을 선택하고 어떻게 운용하느냐가 투자 성과를 좌우할 것”이라고 말했다.