치솟는 분양가에... 청약시장서 4년 연속 중소형 평형 ‘인기’

이용안 기자(lee.yongan@mk.co.kr)

2026-03-30 10:51




서울 아파트 청약 시장에서 4년 연속 전용면적 85㎡의 이하 중소형 평형에 수요가 몰리고 있다. 가족 구성원 수가 줄어드는 가운데 분양가 상승까지 이어지며 과거보다 대형 평형의 인기가 시들해진 영향이다.

30일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 들어 지난 27일까지 서울에서 분양한 아파트 중 전용 85㎡ 이하 중소형 평형의 1순위 평균 청약 경쟁률은 36.8대 1로 집계됐다.

반면 같은 기간 전용 85㎡ 초과 경쟁률은 7.0대 1에 불과했다. 2021년까지 대형 면적이 선호받던 것과는 다른 모습이다. 당시 전용 85㎡ 초과 1순위 평균 청약 경쟁률은 342.8대 1로, 전용 85㎡ 이하(110.7대 1)의 3배가 넘었다. 집값이 떨어지기 시작한 2022년에도 전용 85㎡ 초과(31.1대 1)가 전용 85㎡ 이하(9.9대 1)보다 경쟁률이 높았다.

분위기는 2023년부터 바뀌었다. 당시 전용 85㎡ 이하(57.6대 1)가 전용 85㎡ 초과(47.7대 1)의 경쟁률을 앞질렀다. 2024년엔 전용 85㎡ 이하(137.5대 1)의 경쟁률이 전용 85㎡ 초과(13.0대 1)의 10배를 웃돌기도 했다. 지난해에도 전용 85㎡ 이하(169.3대 1)의 아파트 청약 열기가 전용 85㎡ 초과(52.7대 1)보다 훨씬 뜨거웠다.

가구원 수가 줄어드는 상황에서 분양가 상승까지 겹쳐 이 같은 현상이 나타난 것으로 분석된다. 통계청에 따르면 2005년 2.90명이던 평균 가구원 수는 2024년 2.20명까지 줄었다. 같은 기간 1인 가구 비율은 20%에서 36.1%로 크게 늘었다.

그런데 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 기준으로 지난 1년간 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 5264만원을 기록했다. 지난해 2월(4천428만원)과 비교해 18.9% 상승했다.

주택담보대출(주담대) 한도가 확 줄어든 영향도 있다. 지난해 10·15 부동산 대책 이후 분양받은 아파트의 잔금 시점 시세가 15억원, 25억원을 초과하면 각각 주담대 한도가 4억원, 2억원으로 제한된다. 최근 서울 핵심 입지 아파트 분양가를 보면 전용 84㎡가 25억원을 넘고, 전용 59㎡는 20억원 수준인 경우가 많다. 향후 전용 59㎡의 주담대 한도가 2억원 더 많을 가능성이 큰 셈이다.




분야별 주요뉴스

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    BS그룹이 서남해안기업도시개발 신임 대표이사에 황준호 BS산업 부사장을 선임했다고 30일 밝혔다. 황 신임 대표이사는 서남해안기업도시개발 기획실장을 거쳐 보성산업(현 BS산업) 스마트시티개발본부 상무, BS산업 스마트솔루션파트 전무, AI인프라실 실장 등 그룹 내 주요 보직을 역임해왔다. [박재영 기자] 관련기사

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    서울시 "건물위에 공원 건설주택 지을 공간 더 늘어나"국토부는 "시민 접근 어려워땅 위에 공원 짓는 게 타당"日 등 해외선 활용사례 많아선별적 도입 등 절충 필요해 서울시가 규제철폐로 도입한 입체공원에 국토교통부가 제동을 걸고 나섰다. 입체공원은 건축물 상부 등 인공 지반에 조성한 녹지 공간이다. 정비사업에서 입체공원을 '공원 시설'로 인정하면 주택을 지을 공간을 더 확보할 수 있다는 시의 입장과 자연 지반(땅)에 지은 공원보다 일반 시민들의 접근성이 떨어진다며 이를 반대하는 국토부 의견이 대립하고 있다. 30일 정비업계에 따르면 국토부는 서울시에 토지 소유권 확보를 전제로 자연 지반에 짓는 공원을 조성하는 게 타당하다는 취지의 공문을 보냈다. 입체공원을 재건축·재개발에서 확보해야 하는 의무 공원 면적으로 인정하기 어렵다고 방침을 전달한 것이다. 현행 '공원녹지법'에 따르면 대지 5만㎡ 이상, 1000가구 이상 정비사업에서는 일정 규모 이상의 공원을 조성해야 한다. 이를 위해 조합 등 사업자는 땅의 일부를 떼서 공원으로 기부채납한다. 이에 서울시는 빈 땅이 부족한 도심 환경을 고려해 공원을 자연 지반 녹지로 제한할 것이 아니라 입체공원도 포함해 달라고 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "공원은 오래 유지되고 누구나 이용할 수 있어야 하는데 입체공원은 이런 요건을 충족하는 데 한계가 있다"고 말했다. 입체공원은 서울시가 건축물 상부에 조성된 공원에 대한 소유권을 갖고, 하부에 들어간 커뮤니티 시설 등은 구분지상권을 설정해 민간이 소유하는 구조다. 일본·네덜란드 등 해외에선 이 같은 입체공원이 이미 도입된 사례가 많다. 반면 국토부는 이런 이중 소유 구조 때문에 공원의 영속적인 관리가 쉽지 않을 수 있는 데다 일반 시민이 자유롭게 이용하는 데 제약이 있다는 우려 때문에 땅에 조성한 공원만 인정하겠다는 원칙을 고수하고 있다. 이를 두고 국토부가 지나치게 보수적인 잣대를 들이대고 있다는 지적이 나온다. 입체공원은 주택 공급뿐 아니라 주거 환경 개선 효과 등 장점이 있어서다. 입체공원 시범단지인 강북구 미아동 130 일대는 공원 면적만큼 아파트 용지가 늘어나면서 용도지역 상향 없이도 용적률이 250%에서 273%로 높아지고, 주택 물량이 170가구 증가했다. 시는 입체공원 면적의 80%를 법적 의무 확보 공원으로 인정하고 있다. 응암동 675 재개발 사업은 공원 의무 면적이 3360㎡다. 입체공원(3000㎡)을 도입하면 80%인 2400㎡를 인정 받고, 여기에 기부채납 1000㎡만 더하면 공원 의무면적 기준을 충족할 수 있게 된다. 이렇게 아낀 땅엔 주택을 더 짓고, 그만큼 사업성이 개선될 여지가 생긴다. 서울시에 따르면 입체공원을 적용하면 주택 물량이 단지별로 평균 100가구 늘어나는 것으로 추산됐다. 입체공원도 평지 공원과 크게 다르지 않다는 평가도 나온다. 시가 마련한 입체공원 설치·운영기준에 따르면 입체공원은 면적 3000㎡ 이상, 폭 30ｍ 이상으로 조성해야 한다. 큰 나무를 심고 숲길 등을 조성하기 위해 흙은 2ｍ 이상 깔고, 자동으로 물을 주는 장치 등을 설치해야 한다. 정비업계 관계자는 "요즘 아파트 단지에서 조경은 하나의 브랜드"라며 "웬만한 평지 공원보다 근사하게 조성될 것"이라고 말했다. 입체공원을 공원으로 인정하지 않는 것은 정부가 지난 9·7 대책에서 중소 규모 사업지는 주택을 더 지을 수 있도록 공원·녹지 확보 기준을 완화한 정책 기조와 역행한다는 지적도 나온다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 "구릉지 등 지형적 한계로 사업성이 낮은 지역에 입체공원을 선별적으로 도입하면 정비사업 동력을 확보할 수 있다"며 "공원이 시민의 공간으로 기능을 수행할 수 있도록 관리 체계가 뒷받침돼야 한다"고 말했다. [임영신 기자] 관련기사

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    구로구의 대장이자 서울 서남권의 핵심 입지인 신도림. 여의도 20분, 종로 20분, 강남 30분이면 닿는 환상적인 직주근접은 물론, 향후 GTX-B 노선 개통으로 더욱 강력한 교통망을 갖추게 될 지역입니다. 신도림의 가장 큰 매력은 풍부한 생활 인프라입니다. 랜드마크인 디큐브시티를 비롯해 테크노마트, 대형 마트, 영화관이 도보권에 밀집한 완벽한 '슬세권'을 자랑합니다. 신도림의 대장 '신도림 e편한세상 4차', 구로의 타워팰리스로 불리는 '디큐브시티 아파트', 초품아 대단지 '신도림 태영타운'까지 각기 다른 매력의 단지들이 포진해 있습니다. 특히 목동 학원가가 가깝다는 점은 학부모들에게 큰 메리트로 꼽힙니다. 편리한 직주근접과 완벽한 인프라, 교육 여건까지 다 갖춘 실거주 천국 신도림의 모든 것을 이번 주 매부리TV 'n억집'을 통해 확인해보세요. [이석희 기자] 관련기사

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    2년이내 유사한 거래 있다면시가로 인정 과세표준 적용 아파트 증여세를 신고할 때 납세자가 당시 공시가격을 기준으로 자진 신고를 마쳤더라도, 과세당국이 평가심의위원회를 거쳐 최대 2년 전의 높은 실거래가를 기준으로 세금을 다시 매기는 것이 적당하다는 법원 판단이 나왔다. 부동산 가격의 실질적 변동이 없다면 과거의 높은 거래가를 시가로 보는 것이 조세 형평성에 부합한다는 취지라 주목된다. 30일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정4부(부장 김영민)는 A씨 부부가 서울 성동세무서장을 상대로 낸 증여세부과처분 취소소송에서 원고 패소 판결했다. A씨 부부는 2022년 8월 A씨의 아버지로부터 성동구의 아파트를 증여받았다. 이들은 증여받은 아파트 재산가액을 당시 공동주택 기준시가 11억600만원으로 산정해 증여세 총 5723만원을 신고·납부했다. 문제는 세무당국이 같은 단지 내 다른 주택이 2021년 3월 14억5500만원에 거래된 것을 확인하고 이를 이 사건 아파트의 시가로 보아 증여세를 재산정한 데서 시작됐다. 상속세및증여세법 시행령 49조1항에 따르면 증여재산은 평가기준일 6개월 전부터 3개월 후까지 매매 등으로 확인되는 가액을 기준으로 삼는다. 다만 평가기준일 전 2년 내 매매가 발생했고 가격 변동의 특별한 사정이 없을 때는 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당 매매가를 시가로 포함할 수 있다. 세무당국은 이 단서조항에 따라 1년 5개월 전 거래된 매매가를 시가로 따져 세금을 매겼고, A씨 부부에게 총 6955만원의 증여세를 추가로 고지했다. A씨 부부는 이런 처분이 부당하다며 증여세 부과 처분을 취소해달라는 소송을 냈다. 그러나 법원은 세무당국의 손을 들어줬다. 재판부는 "증여세를 적법하게 신고했더라도 2년 이내에 유사한 아파트의 매매 기록이 있다면 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있다"고 판시했다. 또 공동주택가격이 2022년 11억600만원에서 이듬해 9억1000만원으로 하락했으나 보유세 부담 완화를 위해 정부 차원에서 가격을 낮춰 잡은 것일 뿐 실제 시장 가격이 떨어진 것으로 보긴 어렵다고 밝혔다. [홍혜진 기자] 관련기사

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    현대건설, 6607억에 수주1483가구로 재개발 공사 현대건설이 신길1구역 공공재개발 정비사업을 수주했다. 현대건설은 지난 28일 신길1구역 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 '시공사 선정을 위한 주민총회'를 열고 현대건설을 선정했다고 30일 밝혔다. 신길1구역 공공재개발 정비사업은 영등포구 신길동 147-80 일원에 지하 4층~지상 45층, 총 1483가구 규모의 공동주택과 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 총공사비는 6607억원 규모다. 이곳은 2005년 신길뉴타운으로 지정됐으나 2017년 재정비촉진계획 해제로 사업이 중단되며 낙후된 상태로 남아 있었다. 이후 2021년 공공재개발 후보지로 선정되며 사업이 다시 시작돼 2025년 LH와 사업시행 약정을 체결했다. 이번에 현대건설을 시공사로 선정하며 사업이 본격화할 전망이다. 현대건설은 단지명으로 '힐스테이트 신길클레온'(투시도)을 제안했다. [한창호 기자] 관련기사

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    금호건설은 한국도로공사가 발주한 '계양~강화 고속국도 건설공사'의 4공구 구간을 수주했다고 30일 밝혔다. 해당 공사는 인천 강화도와 계양을 연결하는 수도권 서북부 핵심 교통망 구축사업이다. 인천 계양구 상야동에서 검단신도시와 김포한강신도시를 거쳐 강화군 강화읍까지 이어지는 국가 간선도로망으로 조성된다. 김포한강신도시와 검단신도시, 인천계양테크노밸리 등 수도권 서북부 주요 개발 거점을 연결하는 인프라로 신도시 교통 수요 분산과 광역 접근성 개선에 기여할 것으로 기대된다. 금호건설은 전체 7개 공구 가운데 4공구인 경기도 김포시 마산동~양촌읍 누산리 구간(4.26㎞)을 맡아 공사를 수행한다. 해당 구간에는 교량 9개소와 양촌하이패스IC 1개소가 포함되며, 왕복 4차로 도로로 건설될 예정이다. 총공사비는 약 1676억원 규모로 금호건설이 지분 85%를 보유한 주관사로 참여하고 일신건설 주식회사가 15% 지분으로 공동 참가한다. 공사 기간은 착공일로부터 84개월이다. [박재영 기자] 관련기사

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    4월5일까지 공사 계약시 20% 할인 LX하우시스가 이달 초부터 진행 중인 상반기 최대 규모 할인행사 ‘지인페스타’에서 인테리어 공사 계약건수가 예년보다 크게 늘어난 것으로 나타났다. LX하우시스는 지난 5일부터 실시한 지인페스타 행사 기간 인테리어 공사 계약건수가 전년 대비 2배 이상 증가했다고 30일 밝혔다. 최근 중동지역 분쟁 영향으로 PVC 등 주요 인테리어 자재 가격이 오를 가능성이 높아지자 할인 행사에 소비자 관심이 몰린 것으로 보인다. 지인페스타 기간동안 대표제품인 ‘뷰프레임’ 창호와 바닥재·벽지·도어·주방 등 주요 제품이 포함된 인테리어 공사를 계약하면 제품 가격의 최대 20%를 할인받을 수 있다. 지인페스타 행사 기간 ‘LX Z:IN(지인) 플래그십’ 매장에서 방문 리뷰를 작성하면 이벤트 참여 기회와 경품이 제공된다. LX지인 플래그십은 서울 강남구 논현동에 위치한 LX하우시스 최대 규모 전시장으로, 실제 제품이 다양한 공간에 적용된 모습을 직접 확인할 수 있다. LX하우시스 관계자는 “중동지역 전쟁 여파로 주요 인테리어 제품이 오를 것으로 전망되는 만큼 올봄 집 단장을 계획 중이라면 다음달 5일까지 진행되는 행사를 활용해달라”고 말했다. 관련기사

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    진성준 더불어민주당 의원은 30일 7월 세제 개편안에 부동산 보유세 인상이 포함될지 여부를 묻는 질문에 “(이재명) 정부는 최후수단이라는 입장을 견지하고 있는데, 포함될 가능성이 상당하다고 본다”고 말했다. 국회 재정경제기획위원인 진 의원은 이날 YTN라디오 ‘장성철의 뉴스명당’에 나와 “대통령께서 지난 설 연휴 기간 때부터 지속적으로 강조해 오고 있지 않느냐. 부동산 양도소득세의 중과 조치를 절대로 유예하지 않겠다(라고 강조했다)”라며 “(이재명 대통령이) 정부의 정책을 믿는 분들이 손해를 보는 일이 있어서는 안 된다는 의지를 강하게 피력했다”며 이같이 주장했다. 그는 “(이 대통령이) 불필요한 주택을 (투기 목적으로) 보유하는 데 따른 부담을 마땅히 져야 한다는 입장을 견지하고 있다”며 “(보유세 인상이) 세제 개편에 포함될 가능성이 상당히 크다고 개인적으로 보고 있다”고 재차 언급했다. 지방선거 전이 아닌 이후에 보유세 개편을 논의하는 데 정무적 판단이 작용한 것 아니냐는 질문에 진 의원은 “선거를 생각해서라도 부동산 문제는 확실하게 정리하는 것이 필요하다는 입장을 견지해왔다”면서도 “당으로서는 (지선을 앞두고) 변수를 만들고 싶지 않을 것”이라고 말했다. 국무총리실 산하 부동산감독원 설치가 지연되는 데 대해선 “국민의힘 윤한홍 의원이 (정무)위원장을 맡고 있어서, 이 문제에 대해서 부정적인 것 같다”며 “빨리 회의를 열어서 시급한 민생 법안들을 처리해야 된다고 생각한다”고 답했다. 추경 예산안에 대해서는 진 의원이 두가지를 정부에 제안한 내용을 피력했다. 그는 “‘K-패스’라고 하는 대중교통 환급 시스템을 강화해 ‘반값 K-패스’라고 하는 정책을 제안했고, 또 하나는 ‘1가구 1 태양광’, 특히 아파트 베란다에 설치하는 가정용 태양광도 보급 운동을 재개하자(는 것을 제안했다)”고 강조했다. 이번 추경에 민생지원금이 포함되는지 여부를 묻자 진 의원은 “정부가 검토하고 있는 것 같다. 실제로 필요하다”며 “국제 유가가 오르고 그것 때문에 물가도 막 오르는데, 그렇다면 당장 생활필수품 가격들이나 식자재 가격들도 크게 오를 것 아니냐. 이에 따른 취약계층을 중심으로 한 지원은 반드시 필요하다고 생각한다”고 답변했다. 관련기사

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    “이런 매물을 쉽게 놓을 리가 없죠. 트리마제 이상의 고급 아파트로 거듭날 것이라는 기대감이 꽤 커요.” 지난 26일 서울 성수전략정비구역 4지구 일대에서 만난 한 공인중개소 대표의 말이다. 이날 성수역 3번 출구에서 도보로 15분가량 이동하자, 젊은 층이 몰린 상권과는 다른 주택가 풍경이 나타났다. 오래된 공동주택과 빌라가 밀집한 골목은 비교적 한산했고, 건물 사이로는 전선줄이 얽혀있었다. 골목 안쪽으로 들어갈수록 인적은 더욱 뜸해졌다. 오가는 주민들의 발걸음만 간간이 이어졌고, 대로변의 활기와는 다른 정적인 분위기가 이어졌다. 낡은 외벽의 건물들과 좁은 골목길은 이 일대의 오래된 주거 환경을 고스란히 나타났다. 얼핏 낡은 동네로 느껴지지만 다가구주택 10평 기준 호가는28억원에서 30억원 사이로 높은 가격이다. 성수4지구 재개발에 속도가 붙으며 호가도 높아지고 있다는 것이 인근 부동산의 설명이다. 성동구 한 공인중개업소 대표는 “성수4지구의 경우 영동대교를 끼고 있어서 다른 주변 재개발 추진 지구보다 한강뷰를 확보하기 수월하다”며 “완공하면 트리마제나 아크로서울포레스트 금액대 이상까지 갈 것이라는 조합원들의 기대가 크다”고 현장 분위기를 전했다. 이에 따라 현재 다주택자 매물도 쉽게 찾아볼 수 없어 호가는 더 높아지고 있다는 평가다. 그는 “일부 다주택 매물이 나오기는 했지만 높은 시세차익이 기대되는 만큼 손해 보고 매도하려는 집주인들은 없다”며 “다들 끝까지 가져가는 분위기”라고 말했다. 일각에서는 최근 건축심의가 통과되면서 문의량이 늘다가 시공사 선정이 연기되면서 시장의 관심이 사그라졌다는 관측도 있다. 앞서 성수4지구 시공사 선정 과정에서 대우건설과 롯데건설이 지침상 금지된 조합원 대상 홍보를 한 사실이 확인되며 입찰이 무효화됐기 때문이다. 이에 따라 성수4지구의 시공사 선정 입찰은 재입찰이 불가피해졌다. 다만 정비업계에서는 대우건설과 롯데건설 두 건설사만이 재입찰에 참여할 것이라는 관측이 우세한 상황이다. 현재 성수4지구에서는 조합 측의 홍보금지 요청에 따라 대우건설과 롯데건설 모두 홍보 활동이 일체 없는 것으로 알려졌다. 한편 성수4지구 재개발은 서울 성동구 성수2가1동 일대에 지하 6층~지상 64층, 1439가구 규모 공동주택을 조성하는 사업이다. 총공사비는 1조3628억원 규모다. 관련기사

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    부동산원 통계에 이어 KB부동산 시세도 하락 전환강남 부진·강북 강세 ‘온도차’ 한국부동산원 통계에 이어 KB은행 시세 기준으로도 서울 강남구 아파트값이 하락 전환한 것으로 나타났다. 30일 KB부동산 시세 자료에 따르면 3월(조사 기준 16일) 서울 아파트 매매가격 변동률은 1.43%로 전월(1.34%)보다 소폭 확대됐다. 서울 전체 기준 오름세는 계속됐다. 하지만 강남구 집값은 2년 만에 하락세로 돌아섰다. 강남구의 3월 아파트 매매가격 변동률은 -0.16%로, 강남구 아파트 가격이 하락세를 기록한 것은 2024년 3월(-0.08%) 이후 처음이다. 서초구(0.93%→0.42%)와 송파구(1.38%→0.64%)는 오름세는 유지했지만, 상승폭은 전월 대비 반토막났다. 강남권 하락세는 고가 대단지 아파트의 가격 흐름을 보여주는 KB선도아파트50지수에도 부정적으로 작용했다. 3월 KB선도아파트50지수는 전월 대비 0.09포인트(0.73%) 내린 132.4를 기록했다. KB선도아파트50지수는 매년 12월 기준 시가총액 상위 50개 아파트 단지를 골라 해당 단지들의 가격 변동 상황을 지수화한 지표로, KB선도아파트50지수가 내림세를 보인 것은 2024년 2월 이후 2년 1개월 만이다. KB부동산 측은 “강남구 등의 매매가 하락 전환은 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 강남3구 등 이른바 핵심지에서 급매물이 쏟아지며 이전보다 몸값을 낮춘 하락 거래가 다수 체결된 영향으로 보인다”고 진단했다. 이어 “강남권과 달리 성북구(2.72%), 동대문구(2.58%), 관악구(2.30%), 강서구(2.13%), 영등포구(2.07%), 서대문구(2.01%), 강동구(2.00%) 등 비강남권은 2%대의 강한 오름세를 이어갔다”고 덧붙였다. 한편, 한국부동산원 통계 기준으로는 강남·서초·송파구 등 강남3구와 용산구 집값은 지난 2월 마지막주 하락 전환한 뒤 한달 넘게 내림세를 기록하고 있다. 이같은 하락세는 최근 강동·성동·동작구 등 한강과 인접한 한강벨트 지역으로 확산하고 있다. 강남3구와 용산구 집값은 최근 5주 연속, 강동구는 3주 연속, 성동구와 동작구 집값은 2주 연속 하락했다. 관련기사

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